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楼市、股市纷争再起看谁笑傲江湖

扫描到手机置家关注来源：光大证券微资讯发布日期：2019-09-24 08:25 字号：T|T

摘要：最近各大媒体竞相报道，在江浙地区发现有“炒房”套现资金投入股市之迹象，所谓“春江水暖鸭先知”市场中最敏感的资金已做出自己的选择，亲爱的投资者你又做何选择呢？

最近各大媒体竞相报道，在江浙地区发现有“炒房”套现资金投入股市之迹象，所谓“春江水暖鸭先知”市场中最敏感的资金已做出自己的选择，亲爱的投资者你又做何选择呢？

随着老百姓收入水平的不断提高，手中闲钱也在不知不觉地增加中，如何打理这些闲钱，让财富保值增值成为摆在老百姓面前一个现实问题。究竟该如何打理呢？是继续买房子还是炒股？是买黄金还是存银行？还有进行高大上的投资移民或是投资各种海外保险呢？值得每一位老百姓认真思考。

目前在国内适合普通老百姓投资的比较大众化的投资品种主要有：银行存款、房产、股票，基金，债券，银行理财，黄金等。此外还有一些风险较大，也相对小众的现货、期货、外汇类，以及类似于比特币等更加小众化的其他投资品种。

站在大部分老百姓能接受、能理解、能操作的角度，光大证券浙江分公司投顾团队就重点聊聊未来一段期间，是更适合投资房产？还是更适合投资权益？

一、请大家务必读三遍：房子是用来住的，不是用来炒的

过去十年，房产投资的确收益颇丰，买房早的、买房多的投资者都赚得盆满钵满。很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。如果再叠加杠杆因素，买房投资收益则又要翻几倍。

过去十年，各类投资品累计投资回报统计

这么来看，房产确实是过去10-20年一项不错的投资。但是，这样的时代可能已经过去。

1、政策力挺“房住不炒”，房产投资黄金时代渐趋终结

大咖任泽平曾经对地产投资有过一段精辟的论述：长期看人口、中期看土地、短期看金融，实际在我国，长期、中期和短期都可以归结为一句话——看政府的政策导向和力度。历史事实也多次证明，每回政府鼓励或者调控地产行业，大家老老实实听政府的话，跟着政策鼓励的大方向走就对了，如果你偏要跟政策大方向反着来，结果大都十分悲催。

自2019年7月30日中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，来自中央及地方明确针对房地产金融领域调控超过20次，无论是监管领域还是整治力度均持续升级。

(1)8月初银保监会下发专项检查通知，重点检查32个城市的银行在四大领域房地产业务。8月30日发文，强调地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资等问题。

(2)9月11日，中国银保监会首席风险官、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示，当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。

(3)浙江银保监局日前下发文件，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”。

当前政策一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，北上广深的房子，在未来10-20年再涨7、8倍或是3-5倍的可能性已经大幅降低，更别说二三线城市的房子了。

2、我国人口红利正逐步转向结束，房产投资的基础将发生改变

城市房价得以维持高位的基础，是这个城市在未来相当长的一段时间内，还有能力吸引更多的外来人口持续流入。这也就是为什么全国各个大中城市纷纷出台人口落户政策的初衷。但现实状况是，目前的农村和小城镇，只剩下一些老弱妇孺，而在一些中小城市，二三十岁的年轻人如果不能进入体制内工作的话，去大城市打拼几乎成了唯一的选择。没有人口流入的地方，房子只是砖头，不叫房产；没有人口流入的地方，宏大的产业规划只能是画饼。这样的背景下，各大城市之间房产价格差异将进一步加剧，投资房产风险与难度同步加深。

以简单的卖房变现为例，如果你房产所在城市人口增长乏力，以后卖二手房的时候，连看房的人都没有，因为本市居民手里已经有那么多房产了，没有购房的需求。以后大多数三四线城市的二手房“有价无市”就是大概率事件，真的想要出手自己手中的房产的话，折价会比较厉害。

3、房价不断抬升，首付日趋吃力，房产投资正由大众投资向小众投资裂变

对于房产投资者来说，一套房子需要消耗大量的资金，还要背负高额的债务，过去，房价在8000元、10000元的时候，普遍老百姓投资房产尚可奋力一搏。但现在一二线城市房价纷纷越上2万元、3万元大关，投资房产对普通老百姓而言已是望尘莫及，再加上由此房产投资将逐渐由大众投资品，变成小众投资品。

综上，光大证券浙江分公司投顾团队认为：在“房住不炒”大的政策背景下，房产投资风险日渐丛生，过往闭着眼就能赚钱的时代已一去不复返，未来房产投资将越来越成为一个专业的投资品，其需要关注考量的因素更加细化，如宏观政策、流动性、土地供应、税收政策、区域规划、学区配套等。如果你不能对上述因素进行客观、专业评估的话，建议房产投资需谨慎，除非你不缺钱，买房如买白菜，那就另当别论。

责任编辑：石家庄关键字：楼市股市