楼市的一举一动都会牵动人心,央行房贷利率新政虽未落地实施,但不少地区关于房贷利率上调的消息却不绝于耳。近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地上调房贷利率。与此同时,8月底又传出消息,多家银行近期收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度。

数据显示,今年前8月,全国房地产调控政策高达367次,累计次数刷新了房地产调控记录。步入9月,传统的楼市“金九银十”会如期而至吗?随着LPR改革加速,个人住房房贷利率将有重大变化,下半年房价走势如何?个人房贷利率会不会下降?相信这些问题都是大家十分关心的。

多地房贷利率上调

进入下半年,房贷利率进入反弹阶段,尽管一线城市表现相对平静,但二线城市的多个热门地区房贷利率却呈现上涨,有的地区首套房利率甚至上浮25%。其中,苏州、杭州、长沙调整频率加快,近期已不止一次上调房贷利率,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

目前,北京地区的个人住房贷款利率暂没有变化,阜外大街建行营业点的一位工作人员告诉中新经纬客户端,建行仍执行首套房房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮20%。“央行刚刚宣布利率市场化,在这期间(个人房贷利率)是肯定不会调整的。之后是不是上调还不好说。”

中新经纬客户端对近期调整个人房贷利率的地区进行了一番梳理:

杭州:多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上,进一步上调到上浮10%的水平;二套房则上浮到15%。国家统计局数据显示,7月份杭州新房价环比上涨0.5%,二手房价环比上涨0.1%,涨幅双双回落。

苏州:融360监测的17家银行分(支)行房贷利率中,9家银行首套执行基准上浮25%;二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。

温州:据温州网报道,国有大行及部分股份行执行首套房贷款利率基准上浮10%,即5.39%;二套房上浮基准15%,即5.635%。该房贷利率水平虽然不是三年来最高,但已是该时间段内的高点。甚至也有银行开始暂停房贷业务。

南昌:首套房贷利率普遍上浮20%,至5.88%;二套房贷利率普遍上浮25%至30%。据江西日报报道,以100万元20年等额本息贷款为例,基准利率4.9%的总还款额约为157万元;利率上浮15%至5.635%,总还款额约166.9万元;利率上浮20%至5.88%,总还款额约170.2万元;利率上浮30%至6.37%,总还款额177.1万元。

郑州:据郑州日报报道,首套房贷利率多数银行按照基准利率4.9%,调整到上浮20%;二手房按基准利率上浮15%至20%不等。这是经历了约半年连续下调后,郑州房贷利率近期出现的回弹。

值得一提的是,虽然央行商业贷款新规尚未落地执行,但有地区的房地产中介已经开始躁动,甚至不断鼓吹房贷基准利率即将上浮。譬如,近日有消息传出“10月8日起,宁波房贷基准利率5.5再上浮20%,最终将达到6.6。”但最终被证实是假消息。

LPR新规之下,利率将有大变化

8月25日,央行发布公告,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

以前个人房贷利率是根据央行公布的贷款基准利率来上下浮动的,即为政策利率。而今后的个人房贷利率要参考市场利率。

由于LPR每个月都可能会变,具体公布时间是每月20日9点30分,分1年期、5年期以上两个品种,而房贷大多数都是5年期以上的。以8月20日最新公布的5年期以上LPR来计,首套房贷利率不低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%。

值得注意的是,这是全国统一的最低要求,央行表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。也就是说,央行各地分支行会结合各地情况,规定加点下限。

此外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。目前,5年以上公积金贷款利率是3.25%,5年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,公积金政策暂不调整,是当前公积金政策便民和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本不上涨,同时也能保持贷款利率水平稳定。

利率会降吗?对购房影响多大?

对于买房者来说,银行上浮房贷利率意味买房成本上升,买房之后每个月要承担的月供变多,还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比,利率越高,导致人们购房欲望降低,进一步拉低房价。

短期来看,银行房贷利率上浮,房价会出现上涨乏力的情况,这对于抑制房地的过度投资是有好处的。长期来看,如果银行房贷利率一直保持上浮的状态,未来的房价也可以保持稳定或者是下跌,对刚需形成利好。全面地来看,影响房价走势的因素还有很多,人口迁徙、当地的楼市政策、货币的贬值等都会影响到房价的走势。

很多人关心,个人房贷利率会普遍上调吗?业内人士认为,在“房住不炒”的调控背景下,房地产调控不会放松,房地产政策“因城施策”,通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点,短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

国家金融与发展实验室特聘研究员、中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为,未来一段时间,个人住房贷款利率有上行的可能性,但幅度不会太大。不同银行对个人住房贷款业务定位不一样,在不同区域的信贷资源投入也相差较大,因此在房贷利率会有明显的分化,而大型商业银行房贷利率调整预计相对温和。

个人房贷政策或收紧

上半年,我国房地产市场迎来“小阳春”,部分地区房价上涨较快,在政治局会议重申“房住不炒”,首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,高热的房地产市场迅速降温。

针对未来涉房贷款的监管方向,董希淼认为,从房地产金融的角度看,未来调控可能从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开放贷款的条件,减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外,还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。

董希淼认为,应继续实施差别化住房信贷政策,综合运用多种手段,量价并举,长短结合,既调控总量又调整价格,既满足刚性需求又抑制投资投机。既着眼当下又引导预期,将“房住不炒”的定位落到实处。

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