无论蓝海还是红海，运营与产品，都是每个长租公寓需要思考并做好功课的。

七月的最后一天，一辆辆无人驾驶车环行着百度大厦。奇点君在这见到了刚刚出席完活动的麦家公寓董事长曾添，聊起风波不平的长租公寓，曾添认真从容，侃侃而谈，带着诸多沉思与我们一起分享。

问道：雷声何起何落

今年上半年，朗诗、远洋等大型房企选择剥离长租公寓业务。

7月，中国社科院数据显示，近期在租金涨速不及预期的情况下，部分长租公寓经营企业“爆雷”的可能性增大，应声而落的是“乐伽公寓暴雷事件”。截止7月底，已有至少26家品牌公寓出现经营不善、资金链断裂被收购、破产等情况。

“借着行业的东风，拿到大量的快钱。却不知道怎么用，怎么发展，爆雷是必然的。”在曾添看来，国家政策、地产存量市场的推动，让长租公寓行业掀起了一股热潮，各类玩家和热钱资本不断涌入，当不善运营的“生手”拿着快钱大胆扩张，崩溃的种子便由此埋下。

从行业优化升级的角度看来，“爆雷”淘汰了相对落后的企业和运营方式，不失为好事。

曾添认为，伴随着淘汰与升级，在一段时间内会出现较多的兼并和整合，经营不善或房源没有生命力的企业，就会存在出现危机并被兼并重组的风险。

而在行业整合的同时，长期以来困扰行业的租金设置与租客接受度、成本投入与长期受益等矛盾，也会找到相对合理的平衡点。按照曾添的预期，行业正在进行一轮洗牌，然后调整，最终实现良性发展。

“经过调整，这个行业还是会有利润，但会像各行业普遍一样不会过高，像房地产那么暴利不现实。”

求己：产品为王，运营为本

对于上文提到乐伽公寓，据媒体报道，麦家公寓评估之后认为乐伽公寓的资产质量并不符合战略要求，暂时没有收购的意向。

对此，曾添表示，不收购是因其经营方式存在“高进低出”等问题，且房源不符合麦家公寓的要求。

这也体现着曾添对长租公寓的思考重点，即关注经营模式与产品打造。

他认为，在市场没有较大变动的情况下，租金会保持相对稳定的态势，在整个运营体系中，占70%起到决定性作用的就是产品的打造和运营。

对外，在收并购的过程中，麦家公寓的选择标准是有较为完整的体系，且产品符合市场规律，“我们还是以报表来说话，有利润可以通过合理方式产生的，这一点可以达到的话，我们都会考虑。”

而在麦家公寓的自身经营中，如何保持了90%以上的出租率，曾添回应：“没有租不出去的房子，只有不适合的运营。”运营是保障出租率的最重要因素，同时综合管理体系、导流能力、品牌影响度等多方面，每一个环节都需要“抠细”，出租率才会起来。

顺应市场、保障利润，对于房源拓展与产品打造，并不一味求大，自有方寸。

“拿不了就不拿，等能拿的再拿，只能坚持这么一个规律。”基于这样的拓展房源的原则。围绕核心因 素盈利模式，首先会对房源进行评估，再以相应的市场匹配价格，同时对应配套的管理模式，由此建立标准的SOP流程管控着产品成本和保障着产品利润。

这样的房源拓展和产品开发模式相对降低了市场规模的增速，但也同步降低了风险，解决了“活下来”这一大问题，为企业的长期发展奠定了基础。

修为：金融智能以房为本

“这个行业说白了，离开金融行业，跑不下去的。”凭借在房地产行业和长租行业多年的经验，曾添认为，行业必然需要有金融的杠杆才可以实现快速的发展，因此企业也必须建立起相应的金融通道。

值得注意的是，引入金融的目的还是为了“房”，需要在体系内对金融进行分级管控，不能因资本的进入而盲目开发项目或改变经营模式。

如何对金融实现更加有效的管控，势必要借助科技手段。通过有效的科技金融的应用，实现对运营过程的评估，进行金融的风控管理，进一步降低风险。

而智能化的应用降低管理成本，提升整体效益，实现精细化运营，“抠出”更多的效益。与此同时，智能化生活场景的布置，也培养用户的使用习惯，提升了良好的客户粘性，构建稳定的客群基础。

麦家公寓“住房租赁生态闭圈”模型

由此，在不断优化长租公寓产品与运营基础上，麦家公寓打造出了在业内颇具一格的“住房租赁生态闭圈”。

据曾添介绍，立足于房源产品的优势，“住房租赁生态圈”构建起了品质公寓+智能管理+金融服务的租赁生活平台，实现了公寓、金融、智能化之间的有机协同。

以房为本，在麦家公寓的体系中，资本的进入和智能的落地最终都是要服务长租产品的打造与运营，通过金融和智能的助推，形成长租公寓的房源、产品、运营、品牌等多因素有机联动的良性模式，实现良好的利润空间和用户忠诚度这一主要目标。

据曾添透露，“租赁生态圈”这一系统在今年也将由原来同步推进的“三驾马车”，升级成为以品质公寓为核心的“一体两翼”，进一步优化长租公寓的运营模式。

不争：行业应该更加开放

手握特有的平台体系和成熟的运营模式，在仍处于扩张阶段的长租公寓市场，麦家公寓似乎并没有“大杀四方”的野心，更多思考的却是行业的融合和共享。

基于“租赁生态圈”平台，已开始对外进行系统输出，对于符合模式的企业提供评估、协助等合作，由此推动中小型企业的发展。而对于行业及社会而言，曾添也表示，对于租金评估系统产生的市场数据、租金指数等，可以行业及社会共享，为企业、租户、政府部门提供指导性建议，稳定行业发展。

“大家可以都透明一些。”在曾添看来，行业内各系统、各企业间的交流融合刚刚开始。

多个企业及系统间房源存在很大数量的重叠，各自又形成独立的数据及租金模式，重叠与独立之间，容易造成市场的波动。一旦各企业将各自租金系统的相关数据进行公开，实现行业的信息交流与共享，必将推动行业形成平衡稳定运行的机制，进入相对成熟的发展阶段。

初心：前景广阔，理性思考

法国留学、房企高管、长租创业，带领麦家公寓自成实力一派但也还需再攀山巅，回顾个人投身长租公寓，以及展望行业未来，曾添的态度依然是初心未改。

他认为，在国家政策的引导下，随着地产行业进入存量时代、市场需求快速增长、行业不断向成熟阶段发展，长租公寓将迎来更大的发展空间。

未来，无论行业多么火热，在曾添看来，麦家公寓要做的仍是真正做好运营和产品，有效利用科技、金融等多元手段，不断优化管理模式和系统平台，不断顺应新趋势、新发展。

同样，在蓝海还是红海，运营与产品，都是每个长租公寓需要思考并做好功课的。