这就是冲进通州炒房的下场了
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各地楼市
来源:和讯名家
发布日期:2019-01-18 09:13
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摘要:一个点石成金的神来一笔,蒸腾起一座欲望之城,又打碎了多少人的一夕春梦。
一个点石成金的神来一笔,蒸腾起一座欲望之城,又打碎了多少人的一夕春梦。
(一)涅槃
“北漂”的头几年,有段时间租房子,住在通州的武夷花园,恰好就在今天城市副中心的片儿区。
房租只有一千多,还有930路直通国贸,其他的管不了那么多了。
记得有天下班回来,突然被吓大跳了。桌上的进口大电视没有了,换成了国产小电视。跑到卫生间,果然全自动洗衣机也不见了,原地是一台很破很旧的机子。
惊魂未定的时候,在当地作小学老师的女房东打来了电话。她通知我,电视和洗衣机都是她搬走的,因为要挪给亲戚用。
人文环境就像空气,嗅出异味来,才会感觉到它的存在。
通州人文底子并不算厚。京杭大运河绵延几百年的漕运文化,给养更多的是小恩互利的实用主义。到如今,和北京(楼盘)其他周边郊县一样,通州遍地都是一夜暴富的拆迁村民,家家手里好些房子。财富骤然而至,却还没来得及匹配出文化的本能。
和雍容大气、婉约静美的北京城相比,通州的线条还是粗犷了些。
鹰觅君当年买房子,坚决摒弃了通州。现在回头来看,绝对是错过了人生唯一一次的暴富机会。副中心消息落地后,通州房价一年之内暴涨了40%。
当年对人爱搭不理,现在让你高攀不起。
通州撞了大运,靠的还是那一条——地段、地段、还是地段。
通州是离国贸CBD最近最方便的郊县,既有交通条件,也有体量,来容纳各种层次的人口,这些最终让它迎来了成为北京城市副中心的荣耀。
近日,随着北京市政府正式东迁通州,一个现代化城市中心正呼之欲出。官方给出的信息是,到2025年,通州将建成7大符合副中心定位的千亿级产业集群,届时通州区产业规模将达到万亿级别。
丝毫不用怀疑实现这一目标的可能性。在今天这样高效的执行体系下,用万亿级的投资造新城疏解人口和产业,绝容不得有半分闪失。
鹰觅君一位朋友的朋友是人大附中的老师,通州副中心要成立分校,学校指派她过去。她不太想去,跟领导反应。领导说,你必须去,这是ZZ命令。
所以,在动用了几乎所有能动用的资源条件下,副中心产业聚集和城市效应的形成,一定会比自然进程快很多。官方说2025年有个短期目标,到那时,就一定会像模像样。
(二)真相
远景即将成为现实,很难不让人觊觎副中心及其通州的房价。成熟商业中心的老套路,已经深深烙进了人们的逻辑推演之中,很多人不顾一切地杀了进去。
一开始,真没辜负敢于冒险的人。看下图:
数据来源:房天下
在2015年7月消息出炉之后,通州房价开始起飞。尽管一个月后就执行了全市最严厉的限购政策,但房价上涨的速度还是越来越快。
从2015年7月份起,达到每平2千的涨幅,需要大约3个月;从2016年1月起,达到这一涨幅仅需约2个月;到了3月份,则变成了一个月涨约2000元/平米。
一年半之内,通州房价上涨了66%。我们从来不缺房价暴涨的故事,但通州还是创造了一个新奇迹。
人们都觉得,副中心是奔着东京新宿的模样去了。
战后日本经济起飞后,东京的人口和产业迅速膨胀,每年迁入的人口至少都达30万到40万人;与此同时,给当时的住房、交通、环境、能源供应带来巨大的压力。
从1958年开始,东京开始着手疏解人口和产业,先确定了新宿、涩谷、池袋三地为副都心,1982年又增设了上野-浅草、锦系町-龟户以及大崎三个副都心。
这其中,新宿的发展最为成功。
现在的新宿,经过半个多世纪的建设,已经是可以和曼哈顿、伦敦金融城相提并论的CBD了,区内林立着数不清的大企业总部和摩天大楼。在新宿CBD不到一平方公里的区域中,近90%是金融机构,而且98%的国际金融机构都会选择在此落户。
但还是不太一样。新宿离中央区的银座只有八公里,并不是远郊的概念,它的发展定位具有一定自由度,并不是东京都的一个简单附庸,而是首都的一个重要组成部分。
那么,离天安门20公里的通州城市副中心也会是这样吗?
在最近刚正式发布的《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》里,里面很清楚地说了,城市副中心的主要作用是——“充分发挥城市副中心在承接中心城区功能疏解、推进京津冀协同发展中的示范带动作用,持续开展疏解整治促提升专项行动,坚定不移调存量,为承接功能顺利落地创造条件。”
要特别注意其中的一个——“调存量”。也就是说,城市副中心的主要作用还是发挥承接功能,在吸引增量上不需要有什么作为。换句话说,如果有更先进的产业领头羊想去副中心,对不起,还真接不了。因为你去了,占据资源和空间,就会影响承接中央区转移过来的产业和人口。
可以看出,这一点副中心和新宿的功能并不一致。在金融业方面,就更说明了这一点。
在建设国际化现代商务区定位上,有这么一段:
“建设国际化现代商务区。引导京津冀区域性金融机构集聚,鼓励银行业金融机构在城市副中心设立京津冀区域性总部或一级分支机构,推动京津冀区域基金管理机构、符合条件的基金管理公司总部集聚。增强总部经济发展吸引力,加快要素市场的培育和发展。”
也就是说,未来设在副中心的金融机构,都不会是总部一级的,顶多就是区域性总部或一些分支机构,还有就是一些实力有限的金融机构。总部这个最核心级别的,当然还是留在中央区。
这些都说明了,未来副中心的城市定位,还是在次级CBD层面之上,远不是一级机构或大企业核心部门的聚集地,同样也不会是最高端人才的聚集地。
所以,城市副中心的未来和日本新宿并没有多少可比性。
今天的新宿,是全世界闻名的金融、商业、文化和旅游中心,也是倍受喜欢的居住地之一。
即便如此,它的房价依然不是全东京最高的。
在千代田区、涩谷区和港区三个原东京都心,分布着日本皇宫和最高行政机构,以及日本最顶级的企业总部。这三个地方,才是整个东京都房价最高的区域。
和核心区的高房价相比,新宿目前的均价大约为人民币5万元/平米左右,在整个23区中,只排在中上游水平。并且,价格还极不稳定。
从上图可以看到,在2005年到2010年这五年间,新宿的房价表现是最无亮色的一个。
由此来看,定位要明显低得多的通州城市副中心未来的房价表现,可能会大大低于很多人的预期。
(三)颓势
上面是从副中心未来前景来考察房价趋势,说到底,房价还是具体由政策、人口和供给水平来决定的。
现在我们来看一下这一块。
《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》里,提到:
“到2035年城市副中心建设用地总规模(包括城乡建设用地、特殊用地、对外交通用地及部分水利设施用地)控制在110平方公里左右,其中城乡建设用地控制在100平方公里左右…………到2035年城市副中心城乡居住及其配套用地占城乡建设用地比重由现状32%提高到35%-38%。”
这几句表达很重要。也就是说,在未来十五年里,城市副中心用来居住的土地会达到35—38平方公里左右。
那么,一平方公里会建多少套房子?
这么来计算:一平方公里的土地总面积就是100万平方米,按一般容积率2.0的话,可以修建200万平方米的建筑。如果按100平米一套房子计算,就是两万套房子。如果拿35平方公里的一半来修住宅(另一半是各类配套),就会建成大约36万套住宅。
当然,所有的房子不都是100平米,还会有更多的小户型,所以实际肯定要比这36万套多很多。
那么,未来城市副中心会有多少人来住这些房子呢?
《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年—2035年)》里,提到:
“到2035年城市副中心常住人口规模控制在130万人以内,就业人口规模控制在70万-75万人,人口密度控制在0.9万人/平方公里以内。到2035年通州区常住人口规模控制在200万-205万人以内,就业人口规模控制在115万-120万人。”
目前,副中心现有80万人口,未来会新增40—50万人口,这里面上万的公务员本身就有至少15000套周转房,会解决4—5万人的住房问题;如果只计算增量,那么剩下的三、四十万人口,对应上面计算的至少36万套住宅,实在是绰绰有余的配置了。
此外,还有大量建设的公租房。
未来十五年内,副中心的供给格局就是这样定了。更何况,作为北京的一个历史性城市发展战略,一切都在建设之中,在一个高度控盘的房地产市场里,怎么可能让房价任性起来,这既不利于发挥承接功能,又有悖于“房住不炒”的总理念。
这个时候,你还会认为房价会暴涨吗?炒房可能吗?
从现在看,都已经露出了一些端倪,先上一张图:
数据来源:诸葛找房
从上图可以看出,这半年来,随着核心机构搬迁事宜不断推进,以武夷花园代表的副中心房价不但没有上涨,反而全是向下走的,幅度甚至还超过了通州其他地区。
当然,你可以说,北京的房价最近全在下跌,通州当然也不能例外。
那我们再来随便看一下,下面是朝阳区和那里一个老破小小区的房价走势:
数据来源:诸葛找房
和通州区对比一下,怎么样?朝阳下跌幅度没有那么大吧,总体是一个平缓的下滑角度。并且,那个老破小小区的房价还异常坚挺。
这就说明了一个问题。随着副中心从构想阶段一步步走向落实,真实面貌正在变得越来越清晰。它的未来既不可能有任何超越中央区的规划和实力,房屋供应还充足到可以随时剿灭暴涨的苗头。这样一个市场,除了居住功能外,实际没有任何炒作的必要了。
你看,朝阳区一个老破小小区的房价,就因为在首都区,都比副中心的房价坚挺得多。
一位通州二手房经纪人和鹰觅君说,从去年下半年开始,通州一直有人甩房,基本都是2015、2016那两年冲进来炒房的人。他们急于出手房子,有时甚至能出很大的折让,只要不赔,或者赔一点,就想尽快脱手。
通州炒房史应该是告一段落了。
除非有一种可能,如果北京经济快速下滑,急切需要土地财政独挡一面,那时才有可能出现转机。当然,机会属于通州,也会属于全首都。
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