到了年底，冷了一整年的楼市开始有一些新的动向。

最近一些城市的放松性政策，引起了广泛的讨论。到底明年的楼市会怎么发展？

明源君想说，近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了！2019年，地产人可以放心干地产，刚需、改善客户也可以放心买房、换房……

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地方政府既可以收紧、也可以放松！

楼市的稳定将前所未有

最近几个城市出台的政策，大家都非常清楚了：

山东菏泽取消买房2年内限制转让措施；广州（楼盘）部分公寓解套；珠海（楼盘）针对部分人群降低社保年限；衡阳（楼盘）即将取消限价政策……

明源君认为，针对每个政策进行分析，只对当地有意义！而从全国的角度来说，要用另外的分析方法。

上面几个政策分别是：放松限售、放松限购、放松限价……

这也就意味着，之前地方政府可以自行出台或收紧“五限”，现在地方政府也可以根据当地情况，自行放松或解除“五限”了。

大家都知道，过往的房地产3年周期，是因为全国性的调控政策。

而现在，地方政府可以自行收紧、也可以自行放松之后，全国性的调控周期，基本不会出现了。

而各地方政府通过各种政策，一定能让楼市根据中央要求，保持绝对稳定。

为什么呢？

决定楼市起伏的，就是供给、需求、预期。

就供给来说。

首先，地方政府可以通过土地供应来控制新房供应。

例如，现在很多地方政府出台了细致的政策，比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工，就要按闲置土地处理”，规避了拿地5年都不开发的情况。这样就保证可以通过调节入市土地的数量，达到控制新房入市数量的目的。

其次，地方政府也能够通过“限售”政策，来控制二手房的供应。山东菏泽取消限售，应该就有这方面的考虑。

就需求来说。

地方政府也能够通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等，控制买房需求。例如，广州12月24号就通过发布公积金新规，符合条件的广州人在广州周边6个城市买房都可以用住房公积金，从而增加需求和市场成交量。

就预期来说。

地方政府通过各种政策的收紧和放松，能够有效的调整市场预期。比如，通过控制地价、新房价格，就可以调节整个市场的价格预期。

因此，2019的楼市，没有全国周期，也没有大起大落，各地将按照中央的要求，完成目标。

未来一年，住建部定的目标就是：

稳房价、稳地价、稳预期。

那么，在这种情况下，房企应该定什么战略？买房、换房的人又该如何选择？

2

房企囤地已没有意义

2019依然要降杠杆，现金流为王

这一次释放的“三稳”目标中，“稳地价”据说是首次出现。

虽然说，一定程度上“稳地价”和“稳房价”是统一的。因为地价能够直接影响市场预期，从而间接传导到房价，一块地王能够直接拉动周边房价上涨，从这点上看，稳不住地价，也就稳不住房价。

但是，因为地价并不是直接面向C端市场的，土地市场的热度直接反映的是开发商对未来的信心。“稳地价”，实际上更多是政府对开发商的态度，“稳地价”就是要稳定开发商的预期。

目前部分城市土地市场遇冷、流拍，最重要的原因就是开发商对未来的信心不足。

目前地价太高，而项目又被严格限价，房企大规模囤地似乎已经没有意义。因为房价地价差太小，根本不能通过房价上涨来覆盖囤地期间的财务成本。

为了稳地价，一些地方政府已经出台了一些利好政策。

例如山东菏泽，取消限售之外，还降低了商品房预售资金的监管额度。对实力强、信誉好的企业，不再监管商品房预售资金。其他企业也可以降低一半执行，最低可以放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金的提取规则也放松了。

也就是说，房企可以更快拿到卖房的钱，加快房企的资金流动效率。当地房企的资金快速回笼之后，可以被再次用来购买土地。通过加快周转，提高企业的盈利能力，从而缓解地价的下行压力。

2019年，政府还将加大减税降费力度！也就是说一些地方政府对土地财政的依赖会加大，新建住宅销售面积占全国80%的三四线城市依然会成为明年最主要的增量。

对于房企来说，明年的市场环境依然具备支撑目前市场规模的空间。

但是在未来6-12个月的周期中，房企的市场逻辑和选择城市的逻辑要发生转变，要从考虑城市的“成长性”向考虑“抗跌性”转变。不要再指望大涨，而要就现在的市场来考虑问题、考虑风险。

可以预见的是，在“三稳”的前提下，2019年的市场仍然将维持2018年的规模，只会略有缩小，但应该不超过5%。企业要想扩大规模，最佳选择还是收并购、合作开发。

在楼市一切稳定的前提下，房企还是要快周转、降杠杆、充实现金流，迎接2020或者2021年的机会。

3

对于刚需、改善购房者

2019年是很好的买房时机

“三稳”，对于刚需、改善型客户来说，是一个难得的买房时机。

一方面，“稳房价”目标下，价格继续被限制，也减少了竞争者。

要知道，需求是不会消失的，它只会被推迟。一线城市目前已经没有空地了，二线的核心地段，空地也已经很少。而这些城市的人口，还在持续增加。

美国次贷危机期间，曾经出现房价大跌，而到2017年，房价又涨了回来，超过了次贷危机前最高的时候。

向长效机制过渡的调控期，和市场微跌的阶段，就是买房难得的窗口期。

之前明源君给大家分析过，为什么要在房价下跌的时候买房？房价涨跌如下图所示：

买房要买在谷底的难度是很大的，很多想抄底的人，都抄在了上涨的山腰上。

而在房价上涨的时候买房，又存在很高的卖家违约风险。

在下跌的阶段买房，选择更充裕，一二手房都可以拿到最好的户型。

而对于换房者来说，根据前面分析过的原因，楼市一定会很“稳”，不会大涨大跌了。所以，房价微跌的时候，是你现在的房子和你要换的房子，之间差价最小的时候。

另一方面，为了达到“三稳”目标，在确保房价稳定的前提下，还可能会出现鼓励自住和改善需求的利好政策。

例如最近一些城市已经出现了房贷利率的松动，武汉（楼盘）部分银行已下调首套房和二套房的贷款利率，深圳（楼盘）四大行首套房贷利率“上浮15%”降至“上浮10%”。 最近新的个税改革中，房贷利息可抵扣个税的方案也降低了居民供房的压力。

这些措施都有效降低了2019年的购房成本。

对于刚需和改善来说，2019年上半年将是一个绝佳的买房时机！