中央经济工作会议12月21日在北京（楼盘）闭幕。会议总结2018年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。此次中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

在业内人士看来，这一政策思路和过去一致，也体现了2019年房地产市场调整的总基调。

　　房地产会回暖吗

针对今年中央经济工作会议对房地产市场的表述，全国政协经济委员会副主任杨伟民表示：“房地产调控的政策没有变，关键就是要建立促进房地产健康发展的长效机制。”

在京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光看来，中央经济工作会议仍旧延续“房住不炒”“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行压力增大之下，一些业内人士对房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资将延续下滑态势。

房地产研究专家章林晓在接受中国经济时报记者采访时表示，此次中央经济工作会议有关房地产方面的工作任务，是放在“加强保障和改善民生”中来加以论述的，这说明“民生地产”将是今后房地产市场发展的方向。“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一定位自然也再次得以强调。因此，可以肯定地说，房地产市场投机炒作的时代一去不复返了。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次中央经济工作会议，对于2018年的经济运行总结是“稳中有变、变中有忧”。该判断在此前两次中央政治局会议上已经有了类似的表述。这是房地产市场和政策调整中的一个大环境。若是中央对于经济下行压力大的关注增多，那么刺激性政策和优惠性政策有望出台，所以从大的方向看，经济基本面会面临一些改善的空间，进而利好房地产。

诸葛找房首席分析师陈雷认为，“房住不炒”的定位在2016年提出后，2017年中央经济工作会议通稿并未提及，今年再次被明确，反映出中央对房地产的基础定位不变，也为2019年乃至后续两年房地产市场调控明确了基调，对于刚需需求仍会积极保障，而对于投资投机性需求仍会严控。定位明确，也为房地产市场调控政策的延续和微调确定了基调。

严跃进认为，此次会议总体上政策思路和过去是一致的，也体现了房地产市场调整的基调。政策继续强调长效机制的建立和房住不炒的导向，提出“因城施策、分类指导”的概念。政策提到要夯实城市政府主体责任，这实际上也说明2019年此类责任目标考核体系会加快建立，尤其是在考核方面会有不同的标准。

对于未来的房价走势，章林晓认为，从此次会议透露的信息来判断，未来房价将会得到理性的回归。住房作为投资品，与住房作为消费品，其定价机制是完全不同的。由于此前人民币长期超发，在“房住不炒”提出来之前，许多城市的住房有很大占比是作为投资品存在的。“房住不炒”的定位，以及货币供应增速的放缓，房价上涨的势头现已得到迅速遏制，房价最终逐步合理回归到消费品定价。

当然，消费品定价也会受供需关系的影响，也会有波动。因此，章林晓认为，房价的回归将分两步，第一步将是由投资品价格回归到消费品价格；第二步则是遵循消费品价格的波动。

　　地方政府自主性增强

严跃进还认为，此次中央经济工作会议对于房地产内容的表述，出现了一些微妙的变化。

第一，“分类调控”提法改为了“分类指导”，这或暗示着单纯地直接调控会减少一点，而是更多基于城市政府主体责任，来进行指导。从这个角度看，这说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央扮演了指导的角色，而地方才真正扮演调控的角色，这是“因地制宜”的一个重大突破，从侧面也说明前几天菏泽和广州（楼盘）政策调整是有理有据的。这也说明此次中央经济工作会议更加强调“调控和指导”的关系。

第二，政策没有提及租赁市场的概念，这和去年的重心完全是不一样了。这和租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。当然应该说，在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续应该说不会有非常直接的刺激新政策，这需要相关租赁企业注意，即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。

本次经济工作会议中对城市政府调控自主性提高以及主体责任的明确是最大亮点之一。

诸葛找房首席分析师陈雷认为，我国城市众多，各地房地产市场基础和发展现状情况不同，特别是在过去几年各地严格调控的情况下，城市房地产市场分化明显，城市之间的多样性和复杂性很难用全国统一的政策或者同一方向的政策，因此，本次经济工作会议在强调“因城施策”的基础上，更加明确要“分类指导”，尊重不同城市的实际情况，实际上是提高了地方政府在房地产市场调控政策微调上的自主性，更加有利于当地市场的健康发展。

陈雷表示，与此同时，在提高地方政府调控政策微调自主性的同时，也继续强调要“夯实城市政府主体责任”，这也将对地方政府形成一定的约束力，防止房地产市场因为政策变化再次出现波动，这也是贯彻执行稳市场、稳预期的基调。