房屋空置6个月，每年征收24倍月租金，内地空置税也要来了

长租公寓弊病凸显，租客投诉多，租房市场长期处于卖方强势的局面，主要是因为可租房源少，一方面是新建租赁房源不够，另一方面是存量没有被完全挖掘出来。事实上，市场上的房源量其实是够住的，只是大批存量房源并没有释放出来，长期处于闲置状态，以至于供不应求。

编者按：本文来自公众号‘公寓次世代’，作者：angel之心

房价上扬，投资客囤积房源坐等升值，加上各地租售比不高导致房屋持有者并没有足够的动力去出租运营自己的空置房源；其次，房产空置税没有落地，投资客房源空置成本低，也是原因之一。

一线城市及部分二线城市住宅及办公租金回报率

但是，最近一段时间，空置税事情又被提起，租房市场也被激起了新的涟漪，一旦空置税落地，意味着更多存量房源的释放，二房东拿房不再难，租客租房也更多选择，还能盘活闲置，避免资源浪费。

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空置税救市，扩大可租房源量

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴再次点名“空置税”，他认为，“征收空置税”已经到了时机。

仇保兴在近日举办的《参事讲堂》上作出估算：“在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。”

值得一提的是，这已经不是仇保兴第一次呼吁“征收空置税”！

除此之外，原我爱我家副总裁、胡景晖表示，当下租房市场已成绝对的卖方市场，北京约有100万套房子是空着的，可以仿效香港政府出台空置税，如此租金将会应声而跌，租房条件也会获得极大改善。此外，对于住宅租赁类的民生行业，应由“国家队”对头部企业控股。

大转折！国家队超200万套公寓要来，3年后中小二房东将‘无路可走’。

胡景晖认为，如果出台了空置税，那么市场上空置房源大部分都会投入到租房市场中来，大量的房源供应也将使得房屋租金应声而跌，租房的生活条件也会得到极大的改善。

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国内房源空置率究竟有多高？

中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日关于中国住房空置率的调查显示：2013年中国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中北京的住房空置率为19.5%，上海住房空置率为18.5%，重庆住房空置率为25.6%，成都住房空置率为24.7%，武汉住房空置率为23.5%，天津住房空置率为22.5%。

另外，中国房地产报发起了《2015年5月全国城市住房市场调查报告》。报告显示：中国主要城市的住房空置率整体水平在22%-26%。一线城市空置率22%，二线城市24%。

房屋空置率越高，使用率就越低，泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。从数据对比来看，中国的房源空置率已经太高，需要及时调整了。

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前提！全国不动产登记落地

房屋空置税落地之前，国家已经做了充分的铺垫——落实全国不动产登记。

今年6月份，自然资源部透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。未来国家可以轻松查到拥有大量房子的人，对炒房者的打击就可以化被动为主动，打击也会更加精准和高效。其次，结合空置税的内容，炒房行为会大幅收敛，也将有更多可租房源释放出来。

自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措。

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动力！空置6个月要交年租金200%的税

房屋空置税如果税率太低，则不会动摇投资客囤房的积极性；如果税率过高，可能会影响整个房产市场的走向，甚至是整体的经济形势，所以，需要有一个合理的额度。在空置税税率的制定上可以参考今年香港的落地模式。

2018年6月28日，香港特别行政区政府公布了六项房屋政策新措施，其中有一项便是“空置税”。

空置税由香港差饷物业估价署按年征收，主要针对闲置期满6个月，未进行居住使用也未出租的一手住宅征税，征收金额为一手房租金的两倍，就是空置税为评估出的年租金的200%！

从香港的操作模式来看，对空置6个月以上，未居住也未出租的一手房源要征收年租金2倍的空置税。有人举了一个例子，假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币，年租金就是72000港币，空置税达到144000港币。拿上海的房子举例，如果是月租10000元的三室一厅，年租金就是120000元，每年空置6个月以上，不仅拿不到租金，还要交240000元的空置税，并且空置税是按年征收，空置时间越长，成本越高，真的空不起。

如此一来，很多人会愿意把房子拿来出租，既赚了租金又能避免房屋闲置产生的巨额税务问题。区别不同的是，香港的空置税是针对一手住房，内地的空置税如果落地，则要集中针对非家庭自住之外的空置房源。

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方向！用空置税推动存量房“复活”

在建议租购并举时，深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平就认为：“适时出台房产税，加大房源的持有成本，这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。”

另外，今年5月14日，中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书》。其中就明确建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。

《房地产蓝皮书》指出，征收空置税既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。因为，即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

通过新建房源来彻底解决国内租房需求的办法势必是行不通的，体量太大、速度慢、并且也会造成资源浪费，只有结合存量房的盘活才能真正解决租房这一问题，而空置税的落地将会是激活闲置房源的最有利武器，香港已经落地，内地还有多远？