房地产税剑指高房价？

房地产行业从来不缺话题。从2010年国务院和财政部三次发文推进房地产税至今，房地产税为什么征收、如何征收、由谁征收等问题仍能刺痛一批人的神经。在清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁看来，房地产税应该由地方政府征收，以此来体现出台房地产税的初衷“缓解地方债务危机。”

朱宁认为，房地产税之所以在国内备受争论，不仅是因为实施技术上的难度，也跟一些有房地产资源集团的利益有关，“推出这个税相对比较敏感，我们很难说对房地产进行大规模的调控，而不影响整个经济发展的速度。”

房地产税初衷是为地方政府缓解债务危机

房地产税作为新税种，由谁征收的问题一直是多年以来争议的点。朱宁认为，房地产税应该由地方征收。他指出，出台房地产税并非外界片面理解的打压房价，或是抑制房地产的投资。他指出，当前困扰中国经济另一个重要的原因就是，地方政府的债务问题。而地方政府出现债务问题则很大程度上来源于当地没有一个稳定的、可持续的税基。朱宁说，“这是一个考虑房地产税的初衷。”

2011年1月，上海、重庆两地成为房地产税推行的试点城市。2018年9月18日，亿翰智库发文称，从上海和重庆两市房地产税的试点情况来看，每年房地产税征收总额占地方一般公共预算收入的比例维持在3%的范围内。文中称，从数据来看，房地产税对地方财政收入的贡献作用不大。　

朱宁分析，房地产比较大的矛盾是中央政府和地方政府之间政策的协调和匹配。房地产税推出之初是希望能让地方和中央政府之间的关系相对平衡，但是随着政策逐步落地，可能会出现不同地方政府之间的政策竞争。“一定的税收优势会对地方的人才、资金等经济发展问题有所帮助。”他指出，在推进房地产税出台合理化的过程中，政府应先搭好大的征税框架，给地方一定的税率动态调整区间，来保证地方的灵活性。　

朱宁表示，房地产税在一定程度上起到了财富重新分配的作用。他以美国征收房地产税的州为例，“房地产税越高的州，整体房价涨幅越慢。（房地产税）能一定程度遏制房地产投资和投机需求，对平稳房价起到贡献作用。”而就地方来说，朱宁称，这对于地方政府积极地推动地价，积极推动土地出让，可能会形成一定的压制，从而减小地方政府卖地的冲动，对平抑整体房地产泡沫有一定帮助。　　

租房才是真正的刚需

2018年7月以来，以北京为首的城市房租大涨现象引发关注。中国房价行情网数据显示，过去1年，全国的一二线城市中有13个城市的房租涨幅超过20%，其中，成都上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%。　　

在朱宁看来，短期可能会因供求不平衡导致房租上升，但结合居民家庭的可支配收入来看，“房租不可能超过整个家庭可支配收入的一定比例。”朱宁分析，房租不会无限地涨下去。　　

而此前我爱我家原副总裁胡景晖提到的“政府应当出台房租指导价”的观点在朱宁看来有些片面，但他认同其中提到的政府干预行为。他指出，“租房市场是一个刚需市场，不是一个完全市场化的行为，应是一个有政府干预的不完全市场。”其中的“干预”并非只是租金指导价，“应该从法律保护的角度，调节房东和租户之间的关系。”朱宁补充道，这就是此前政府推行的“租购并举”政策。　　

朱宁认为，只有租房的需求才是真正消费的需求，而大量买房的需求更多是投资和投机的需求。在他看来，如何稳定预期，挤掉这些投资和投机的需求，是整个房地产长效机制要达到的最核心目标。

房地产税入立法规划 专家:不能从家庭第2套房开征

不久前，媒体公布了十三届全国人大常委会立法规划，包括房地产税法在内的11部税法同时亮相第一类项目，拟在本届人大常委会任期内提请审议。后来有法工委副主任解释，5年内将有116件法律草案列入规划，将在任期内或者条件成熟时提请审议，其中就包括房地产税法。于是就有了房地产税5年内提请审议的说法。　　

正是这样的说法，竟然在楼市里出现了截然相反的两个观点，有人认为房地产税来不了了，起码这几年没戏了，5年才审议，那就是说离面世还早着呢。而另一派人则认为，5年内提请审议只是给了一个底线，房地产税这把“剑”甚至可能在5年内的任何一个时点出台。　　

争议也代表着房地产税足够重要，影响足够大，稍有风吹草动就会产生各种解读。毕竟房子在过去很多年里都是财富的象征，而一旦在持有环节开始征税，甚至对多套房使用惩罚性税率，势必对房地产惯有的购买、持有思维产生巨大冲击。那么房地产税是否做好了出台准备呢？是否会影响房价呢？针对这些关注度较高的问题据记者专访了多位业内学者，也包括原全国人大财经委的立法专家，将给您一个尽可能全面清晰的答案。　　

房地产税征收条件越来越成熟

多年来，持有环节征收房地产税一直被认为是悬在楼市头上的达摩克利斯之剑，随时都有可能落下，却始终没有落下。为什么房地产税的征收总是雷声大雨点小呢？　　

实际上主要是因为此前的征收条件并不成熟。立法专家、经济学教朱少平教授告据记者，严格来说，我们的房产税一直都在征收，只不过目前这种税不包括住宅地产。热议的房地产税可能涉及住宅或土地，牵扯面大，设计问题多，比如是否只对新房征收，还是包括旧房也都要征；是按买房时的价格征税还是按照评估价征税；评估价是统一价，还是不同区域各有不同；征收体系怎么设计；如何平衡财政收入与老百姓的负担等等问题都要各方面审议和逐渐探讨研究，统一意见。这也导致了历时多年房地产税都只存在于讨论中。　　

58安居客首席分析师张波也表示，房地产税的立法到征收有三大难题，导致了迟迟不能出台。难题一是“评估值”的确定，房地产税征收的税基是对工商业房地产和个人住房的“评估值”，评估值本身的确认就是一个复杂的计算过程，涉及的外部影响因素也较多。难题之二是税率的确定，全国一刀切的税率方式并非适合于全国，更多可能性是地方存在更大的税率选择自主性。难题之三是如何平衡老账新账，尤其是高房价并不意味着高收入，房地产税很可能加重一些人的生活负担。对此，张波以微观案例为例，现在北京、上海很多内城区的老房子都是价值1000万元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不会超过20万，如果按照1%的税率计算，一年被收走10万元，对于这些个家庭来说会是沉重的负担。正是因为这些难点导致了房地产税的出台一直以来非常慎重，官方始终没有给出明确时间表。　　

朱少平表示，房地产税的征收确实存在一些难题，但并非不可解决。过去没有出台是因为一直没有抓手，直到十八届三中全会以后，才确定组织班子去研究，去正式起草，确定了先立法再征收的过程，房地产税的立法过程才得以加快。　

另外，上海和重庆在2010年里开始试验征收房地产税后，全国范围内却一直没有落实。这里有一个重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每个人有多少套房子，但现在已经完成了住房信息全面联网，一个人在全国有多少套房子，全都一目了然，再加上国税和地税的合并，这就为房地产税在全国范围内的计征创造了有利条件。届时，有可能旅游房产、老家房产、郊区房产、市中心房产都要组合在一起，统一计算税率。这也给房地产税征收提供了基础条件。　

由此可见，房地产税开征的基础条件已初步具备，越来越多的权威部门和经济学者开始表态，意味着这次房地产税是真的要来了。　　

暂无明确时间表 随时可能立法审议

既然房地产税要开征，那么何时征收同样存在分歧。当前房地产税提交人大审议的时间表，就存在着各种说法，有说最快年底的，也有说5年以后的据记者，以他在全国人大财经委工作近20年的经验来看，目前所有关于房地产税出台时间表的说法都是站不住脚的。　　

朱少平解释说，像统计局发言人的表态（中央将加快推进房地产税），只是该部门描述的房地产税推进工作的状况，并不表明立法或征税的具体时间。“是单个部门的建议，并不意味着具体的时间表。可以肯定的是，自从十八届三中全会明确了先立法、后征收的房地产税工作原则后，立法推进工作一直在积极进行据记者，我国立法规划项目通常分两类：第一类属于所谓的必成项目，即条件比较成熟，通过大家的工作，争取一定提请审议的项目。第二类是条件不成熟，列入立法规划，积极研究推动，条件成熟可以提请审议的项目。也就是说，列入第一类规划的立法项目可能性很大。房地产税就被列入了一类规划，也表明立法机关的态度，即希望积极做工作，争取早日出台。　　

像房地产税被列入一类审议，就是表明了官方的态度，虽然没有说具体出台日期，但要分清任期5年内审议并不等于第5年才出台，这其中可能两年就审议完了，也可能争议较大5年都很难出台。只能说房地产税是关系重大的新税法，还没有具体时间表。不过，一般列入一类规划的，没有特殊情况，极大可能是会尽快提交审议的。　　

对于从审议到实施的过程，朱少平表示，任何时候草案成熟都可以提请审议，提请了审议也要经过多次讨论修改，按照全国人大常委会法律审议程序，一般草案要审议三次，没有大的问题会在第三次进行表决，如果表决通过了，才能按法律规定的时间开征这一税种。　　

朱少平表示，按照全国人大常委会做法，在第二稿审议后，如果该法案与人民群众利益密切相关，可能还要发向全国征求意见。在这个过程中，有重大问题存在重大争议的，审议可能持续较长时间。比如证券法，早在2005年4月份就提交审议，但现在还没有第三次审议。所以，如果房地产税的征收各方面争议大，争议多，有可能拖得时间会长一些。当然，如果立法争议不大，也不排除立法与实施进度都会快一些。　

除此之外，一些业内专家也普遍认为3年周期的可能性较大，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告据记者，眼下房地产税出台的条件越来越充分。“我乐观的想法是2020年前出台，今年出台的可能性不大。”

财经专家齐俊杰也持类似观点，他认为虽然房地产税征收是大势所趋，征收条件也正在成熟，但这毕竟是一次重要的税制改革，甚至要先出台房地产税法，既然是立法就有它必然要走的程序，并不是明天下一个文就能够出来的。从这个角度来说，明年想出台房地产税是几乎不可能的，他预计，最乐观的情况也要等到2021年或者2022年才会出台执行。　　

重庆、上海模式基础上改良 先征后调

谈及未来房地产税会如何征收时，很多专家学者都认为，在现有的重庆、上海模式基础上进行改良，是最可行的方式。　　

据记者，房地产税目前还没有公布任何细则，但他认为最可行的就是在上海、重庆模式的基础上适当调整，形成方案。他认为，无论怎么调，都不能从家庭房产的第二套开征，如果是家庭房产的第二套甚至第三套才开始征收房地产税，很可能会产生巨大的社会问题，会有一大批人为了避税而选择离婚，会激增离婚率，导致现有家庭分裂。因此根据这个思路，还应该对多套房实施惩罚性税率，在原有征收房地产税的基础上，对多套房提征高税。　　

另外，58安居客首席分析师张波也表示，房地产税的征收方式会参考目前上海和重庆的房地产税试点模式，对工商业房地产和个人住房按照“评估值”按比例征收房地产税，很多人可能会认为会造成税赋过高，但税赋高低和采用“评估值”征收并不存在直接因果关系，影响税赋的重要因素除了税基还有税率，换言之，按评估值征收也并不意味着会采用欧美国家2%-4%的税率征收。　　

中原地产首席分析师张大伟则认为，房地产税从执行周期来看，要先从增量开始：从之前已经有的试点看，房地产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房地产税在这些城市就不会扩大。重庆已经逐渐开始扩大到存量。　　

对于市场中各种不同方式征收房地产税的声音据记者，房地产税从最开始提出，一直都在积极推动当中，全国人大也一直有论证问题，要不要立法，立什么法，应该怎么征税，涉及利益怎么平衡，程序如何走等等都在研究过程中。他认为，存在分歧是正常的，但可以先出台征收，随后随时调整。　

“我们的很多法律都是这样的，比如合同法，最早叫做经济合同法，后来又有了涉外经济合同法，再回来有了技术合同法。一个合同法，三个法律。这就是第一个阶段，由单行法律在实践后，逐渐合理，逐渐补充丰富，逐渐形成体系。所以现在的房地产税跟这个道理是一样的。”朱少平表示，因为理论上存在争议，客观上涉及的房产问题又比较复杂，所以可以先征收试试，随后调整，最终会形成一套完整的体系。　　

房地产税与抑制房价关系不大

不少人认为房地产税的出台就是为了抑制房价，因此翘首期盼房地产税的落地。但实际上，在大多数业内专家的眼里，房地产税与抑制房价关系并不大。　　

张波认为，房地产税立法的目的并不是降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理。此外，房地产税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。　　

不过张波也表示，房地产税虽然不能调节房价，但结合其他长效机制会极大改变人们对于房产投资的预期。房地产税是长效机制的组成部分，未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等多种长效机制手段将对于房产投资的预期产生较大影响。但这一变化是潜移默化而非一蹴而就的，影响也会更为深远。　　

朱少平也认为房地产税对于抑制房价的作用不会太大，像上海和重庆的征收经验来看，并没有对房价产生明显影响。房地产税说到底就是财产税，谁持有这个财产谁应该交税，税的目的是解决地方政府运行中的资金问题，世界各国的房地产税都是这样的，是为了解决地方政府资金不足的问题，并不是通过房地产税来调节收入，解决收入问题，也不是为了降房价。朱少平补充道，实际上，房地产税的立法初衷，就是为了调整地方税收的结构，补充地方税源，调控房价只是附带的预期。

事件：个人所得税法草案修改方案于8月31日出台，内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。　　

此次税改许住房、教育、医疗等领域相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。

我们的模型采取国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，数据表明：①对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）；②通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。　

通过模型，我们还研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题：①税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见，且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公。②会加剧区域的财富分配差异，因为经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠。③住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，因为住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本促使一些可租可购的群体转向购房。④当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。　　

从我们的模型来看，因为一线城市的高首付比例，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：广州、上海、深圳、北京。

正文

1. 投资逻辑　　

个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。其中一线城市个税占比全国39%，2015年全国只有2%的人缴个税。由于此次个税法大修，涉及到抵扣等各方面，因此我们设计模型一方面来测算住房利息对个税抵扣的影响程度，另一方面测算房产税的征收，能否“补血”个税的减少。　　 

模型只考虑了国外主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响，模型数据表明：

1） 当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。且随着住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈现边际递减的效果。

2） 当按揭利息可抵扣额为每月2000元、2500元、3000元时，个税抵扣幅度占比月还款在6%~12%的范围，占比月工资在3%~6%的范围。

3） 对于低收入群而言，固定抵扣额会比抵扣比率更友好，因为低收入人群对应的贷款按揭利息往往达不到统一固定抵扣额的标准；相反对于高收入人群而言，抵扣比率会比固定抵扣额更友好，因为贷得越多，抵扣越多（当然实际操作中会有上限）。

4） 通过敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

5） 个税减少的比例中超过50%是因为个税起征点从3500元每月提升到5000元每月，以及扩大3%、10%和20%三档低税率的级距，说明住房利息抵扣不及前两者对个税调整后的影响。　 

通过模型，我们研究发现住房利息抵扣个税政策的有效性及存在的问题：

1） 税收抵扣政策偏向高收入人群的效果显而易见。无论按抵扣比例或按固定抵扣额进行税收减免都难以避免贷款越多、优惠越大的悖论，因此高收入人群获得的收益更高。且存在部分中低等收入群可能因为可抵扣部分低于抵扣标准，也无法完全享受到房贷利息抵税的政策，从而造成不公平。

2） 从地域差别看，经济越发达、富人越聚集、房贷使用越多的城市会得到更多比例的税收减免优惠，而那些经济增长缓慢、房贷使用越低的城市越难享受到房贷利息抵税的优惠，又会加剧区域的财富分配差异。

3） 住房贷款利息抵税政策能在一定程度上提升住房自有率，主要原因是住房贷款利息抵税政策降低了购房的成本，激励家庭承担更高的贷款，购买更大、更贵的住房，促使一些可租可购的群体转向购房。

4） 当住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策会导致房价上涨；当住房供给弹性具有完全弹性，住房贷款利息抵税政策对住房价格没有长期影响。目前我国大城市的住房供给弹性极低，住房贷款利息抵税政策的收入效应会被房价上涨冲抵。　

从我们的模型来看，因为一线城市的首付比例很高，因此每年需缴纳的房产税都能对冲每年地方政府个税抵扣的减少。在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税的变量不变），需要征收更多房产税来弥补的一线城市依次为：广州、上海、深圳、北京。

2. 个税减税，房产税补给　

个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，随后8月31日修改方案出台：内容包括①将个税起征点由每月3500元提至每年6万元，且按年缴纳个税；②对工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税等；③首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；④优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。　　 

首先将个税起征点提高至每月5000元(每年6万元)，是兼顾效率与公平的选择。考虑到去年全国居民人均可支配收入为25974元，这样的提高幅度是符合切实情况的。其次住房、教育、医疗等领域支出往往占据了普通中国人收入中的“大头”，允许这些相关支出从个税中扣除，有利于展现税制改革的公平与普惠。　

其实美国、英国、日本三个国家都有对居民住房贷款实施过抵税优惠措施，总结其政府目标：（1）提高住房自有率；（2）降低居民还贷压力，提高居民消费能力。　　

2.1. 个税是全国第三大税种，一线城市个税占比39　　

个人所得税是目前我国仅次于增值税、企业所得税的第三大税种，且中央和地方各自按照60%、40%的比例分享。统计显示，2017年我国个人所得税收入为11966亿元，占全部税收比重超过8%，目前其增速从2013年以来一直保持两位数增长，2017年为18.6%。

目前一线城市的个税合计占比能达到39%，其中上海占比最大，能达到14%，北京占比13%紧随其后，其次深圳和广州分别占比7%、4%。

2.2 个税占地方政府税收12%左右，2015年全国只有2%的人缴个税　

从地方政府对个税的依赖度来看，分为两种情况：一种是一线城市的个税占比整个地方的税收（不考虑中央分享），2017年深圳个税占比地方最高为14%，其次北京和上海个税分别占比13%、11%，广州个税占比最小为9%；另一种考虑中央分享以及税收返还后，2016年广州个税占比地方税收最高位16%，其次是北京和深圳分别占比13%、12%，上海个税占比最小为11%。

2011年的个税起征点由2000元提到3500元时，我国纳税人数由约8400万人减至约2400万人，2015年两会期间财政部财政科学研究所前所长贾康表示，中国只有2800万人缴个税，也即全国只有2%的人缴个税。

3. 测算住房贷款利息抵扣个税的影响　　

3.1 国外主流采用税前扣除，因公平原则选择固定抵扣额居多　

参考现有各国房贷利息税收抵扣/抵免政策，我们发现大多数国家或地区都是采用税前扣除，例如荷兰、韩国、中国香港等；部分国家采用税后抵免，例如日本。而美国视群体收入不同，实施抵押贷款利息与税收抵免并行的政策。而且研究发现，在抵扣比例和固定抵扣额两种税前扣税办法中，不少国家或地区因为公平原则选择了固定抵扣额，这样以来低收入家庭的抵扣额度和高收入家庭一样。因此我们的模型只考虑了主流的税前扣除方式，且按抵扣比例和固定抵扣额两种抵扣方式来测算对个税减免的影响。　　 

尽管目前具体的政策细节尚未透露，也未明确住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内，还是额外扣除。但鉴于目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金中个人负担部分在起征点计算前是先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。　　 

鉴于一线城市的个税占比高达39%，因此我们对一线城市的住房贷款利息抵扣个税做了动态模型测算，且对个税抵扣有影响的三个变量还做了敏感性分析。影响住房贷款利息抵扣个税的主要三个变量为：①贷款期限；②贷款额度占比工资；③按揭利息可抵扣比例（或者固定额）。　　 

以下是我们模型中的固定参数，而且我们估计只有首套房（或唯一自住房）房贷利息才能享受抵扣。

除了个税起征点上调外，本次税法修正中对现行的3%到45%的7级累进税率的级距进行了调整，扩大了3%、10%和20%三档低税率的级距，相应缩小25%税率的级距，而30%、35%、45%三档高税率级距不变。这样的修改对中低收入的工薪阶层起到了很大的减负作用，总的来说朝着个税改革“增低、扩中、调高”的总原则迈进。

我们基于100万、300万、500万三档的贷款额度，假设贷款期限为30年，依据各城市的首套房按揭利率，可以倒推出来等额本息下的月还款额：1）基于假设月贷款额度占比月工资50%（通常贷款额度都不会超过工资的一半），可以倒推出工资额；2）再依据按揭利息可抵扣比例（抵扣额），能算出首年月均按揭利息可抵扣部分。　

接下来，就能测算出个税改革前后，个税抵扣的减少比例：

① 月工资=月还款/贷款额度占比工资

② 变化前个税征收基数=扣除五险一金后的工资-3500元

③ 变化后个税征收基数=扣除五险一金后的工资-按揭利息可抵扣部分-60000

④ 个税抵扣占比月还款=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月还款

⑤ 个税抵扣占比月工资=（变化前每月缴纳个税-变化后每年缴纳个税/12）/月工资

3.2 按固定比例抵扣，税前扣除　　

数据表明：当按揭利息可抵扣比率分别为20%、25%、30%时，个税抵扣幅度占比月还款在7%~16%的范围，占比月工资在4%~8%的范围。

3.2.1. 当按揭利息抵扣比率为20%,个税抵扣幅度占比月还款7%-15%，占比月工资4%-7%　　

因为各城市的首套房按揭利率不同，所以各城市的月还款部分有差异，进而导致可抵扣的利息部分不一样：

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5010~5902元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳30198~32374元，个税抵扣幅度占比月还款为15%，个税抵扣幅度占比月工资为7%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳39222~41287元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.2. 当按揭利息抵扣比率为25%,个税抵扣幅度占比月还款8%-16%，占比月工资4%-8%　　

1） 当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5141~6169元，个税抵扣幅度占比月还款为8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2） 当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳31595~34078元，个税抵扣幅度占比月还款为15%~16%，个税抵扣幅度占比月工资为8%。

3） 当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳42713~45294元，个税抵扣幅度占比月还款为12%~13%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.3. 当按揭利息抵扣比率为30%,个税抵扣幅度占比月还款8%-16%，占比月工资4%-8%　

1）当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳5211 ~6436元，个税抵扣幅度占比月还款为8%~9%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。

2）当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳32991 ~35680元，个税抵扣幅度占比月还款为16%，个税抵扣幅度占比月工资为8%。

3）当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳46203 ~49301元，个税抵扣幅度占比月还款为14%，个税抵扣幅度占比月工资为7%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.2.4. 住房利息可抵扣比例的提升，对抵扣个税呈边际递减效果　　

数据表明：

1）个税减少的大部分是因为个税起征点从3500元提升到5000元。

2）100万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速呈现边际加速递减的趋势；

3）300万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速几乎不变；

4）500万贷款额度下，按揭利息抵扣比例每增加5%，每月少缴纳的个税增速呈现边际缓慢递减的趋势。

3.3 按固定抵扣额，税前扣除　

数据表明：当按揭利息可抵扣额为每月2000元、2500元、3000元时，个税抵扣幅度占比月还款在6%~12%的范围，占比月工资在3%~6%的范围。

3.3.1. 当按揭利息抵扣额为每月2000元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%　　

因为各城市的首套房按揭利率不同，所以各城市的月还款部分有差异，进而导致可抵扣的利息部分不一样：

1） 当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4279~5033元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%。

2） 当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳24860元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3） 当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳25860元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.3.2. 当按揭利息抵扣额为每月2500元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%　

1） 当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4329~5083元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%。

2） 当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳24985元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3） 当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳26010元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.3.3. 当按揭利息抵扣额为每月3000元时,个税抵扣幅度占比月还款6%-12%，占比月工资3%-6%

1） 当贷款额度为100万元时，一线城市的月工资在11345~12151元，个税调整后，每年能少缴纳4379~5133元，个税抵扣幅度占比月还款为6%~7%，个税抵扣幅度占比月工资为3%~4%。

2） 当贷款额度为300万元时，一线城市的月工资在34035~36452元，个税调整后，每年能少缴纳25110元，个税抵扣幅度占比月还款为11%~12%，个税抵扣幅度占比月工资为6%。

3） 当贷款额度为500万元时，一线城市的月工资在56725~60754元，个税调整后，每年能少缴纳26160元，个税抵扣幅度占比月还款为7%~8%，个税抵扣幅度占比月工资为4%。（注：实际操作中，按揭利息可抵扣部分可能会有上限限制）

3.4 敏感性分析发现，影响个税抵扣效果的变量依次为贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度）　　

我们以在北京贷款300万为例，分别对主要影响住房利息抵扣个税的三个变量做了敏感性分析，发现影响个税抵扣最大的变量依次为：贷款期限、贷款额度占比工资、按揭利息可抵扣比例（额度），且都与个税抵扣比例成正向关系。

其中，个税抵扣比例=（变化前：每年缴纳个税-变化后：每年缴纳个税）/变化前：每缴纳个税

3.4.1. 敏感性分析1：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限　

①贷款期限越长，抵扣个税比例越大；按揭利息抵扣比例越高，抵扣个税比例越大；②相比按揭利息可抵扣比例，贷款期限变量对个税抵扣影响波动更大。

3.4.2. 敏感性分析2：按揭利息可抵扣比例VS贷款额度占比工资　

①贷款额度占比工资越高，抵扣个税比例越大；②相比按揭利息可抵扣比例，贷款额度占比工资变量对个税抵扣影响波动更大。

3.4.3. 敏感性分析3：按揭利息可抵扣比例VS贷款期限　

①相比贷款额度占比工资，贷款期限变量对个税抵扣影响波动稍微更大。（这里我们假设按揭利息可抵扣比例为25%）

4. 房产税是最佳地方政府的税收补给　　

中国地方政府从2016年实行营改增（营业税以前是地方税种，增值税现在为中央和地方平方），以及未来要执行的个税的抵扣等，对于地方政府来说收入端都来源在锐减，因此房产税的推出也是为了有效地补充地方政府的收入。　

4.1 测算房产税的征收能否对冲住房利息抵扣个税的减少　

我们依据一线城市的三档贷款额度为基础，来测算不同贷款额度下，每年需缴纳的房产税与每年抵扣个税的量级，来研究未来房产税的征收在多大程度上能对冲地方个税的减少。　　 

对影响房产税的二个核心变量做了合理的固定假设，把房产税税率作为调节变量：

①首付比例：一线城市假设70%。依据链家数据，目前北京首付70%，上海65%，深圳50%，但没有考虑场外配资情况；

②家庭房产税免征面积：假设80平米。北京统计局2016年公布的城镇居民人均住房面积为32.38平方米，上海2017年城镇居民人均住房面积为36.7平方米，广州2015年城镇居民人均住房面积为32.17平方米，综合考虑我们给予人居住房面积32平方米，按家庭户均2.5人来计算，因此一线城市合理的家庭免税面积为80；

③房产税税率：假设0.4%/0.6%。（目前上海的房产税试点适用税率为0.6%，对价格低于上年均价2 倍的税率为0.4%。因为为首套房和唯一自住房，暂不考虑累进税率）。　 

接下来，就能测算出个税改革前后，个税抵扣的减少比例：

①房屋价值=贷款额度/（1-首付比例70%） 

房屋面积=房屋价值/各城市二手房均价；

②每年需缴纳房产税=（房屋面积-免征面积）*各城市二手房均价*房产税税率*70%；（房产税计税依据为产交易价值的70%）

③每年抵扣个税=（变化前：每年缴纳个税-变化后：每年缴纳个税）

④每年地方抵扣个税=每年抵扣个税*40%。（个税为地方政府分享40%）

从我们的模型得出以下核心结论：

①贷款额度越高，也即房屋价值越高，每年需缴纳的房产税就越多，同时每年抵扣的个税也越多。

②一线城市贷款比例大约为30%，按0.4%的房产税税率征收时：当房屋价值大于约833万，每年家庭需缴纳的房产税是足以抵消每年地方个税抵扣的减少额度。

③一线城市贷款比例大约为30%，按0.6%的房产税税率征收时：当房屋价值大于约667万，每年家庭需缴纳的房产税是足以抵消每年地方个税抵扣的减少额度。

4.2 房产税与住房利息抵扣个税的拟合优度很高　

我们将四个一线城市不同贷款额度下所对应的每年需缴纳房产税和每年住房利息抵扣个税额做了散点图，并且对其进行回归发现：

1）其拟合优度很高，相关系数R2>=0.91。且最具线性相关的排名依次是：广州、深圳、上海、北京。

2）在不征收房产税的情况下，每年抵扣的个税因城市而已（其他变量一样），因为首套房按揭利率不同，导致的按揭利息也不同。从截距值反应出首套房按揭利率从高到低的一线城市为：深圳、北京和广州、上海。

3）在征收房产税的情况下，假设每年抵扣的个税数额一致（影响个税的变量不变），需要征收更多房产税来弥补的城市依次为：广州、上海、深圳、北京。