房价要跌?800宗土地流拍,19万亿债务压顶,结果出乎意料!
扫描到手机 政策与金融 来源:第一财经日报 发布日期:2018-09-20 06:50 字号:T|T
摘要:最近几天,土地市场爆冷的消息站上风口浪尖。据统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗,平均每天4宗,流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据,一二线城市流拍率峰值在今年6月,分别达19%和7%,属于2013年以来的峰值水平。
最近几天,土地市场爆冷的消息站上风口浪尖。
据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗,平均每天4宗,流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据,一二线城市流拍率峰值在今年6月,分别达19%和7%,属于2013年以来的峰值水平。
2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与14年同期相比高出59%。
换句话说,无论是土地流拍宗数,还是流拍率,今年都将创下历史新高!
比800宗土地流拍更夸张的,则是房企的债务重压。
时间到了都是要还钱的。看看A股和港股千亿资产房企动辄200%的负债率,真让人透不过气,而且和2016年相比,超过75%的房企借的钱更多了,杠杆比率更高了...
如果只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。
据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后共0.9万亿。
这是什么概念?截至9月10日,A股总市值为5.73万亿美元(不到40万亿人民币),也就是说,房企未来的债务总额将相当于A股总市值的一半。
接下来四年,对于房企显然是生死考验。偿债高峰来临,现金流就是一切,这种情况下,自然低调为妙。
春江水冷,房价不仅没跌,还普涨?
如果说房子是面包,土地就是面粉。面粉市场出现了“凉凉”的景象,那房价会怎样?
和大规模土地流拍一起来袭的是,一线城市开始重现1成分期首付、特价房等下行信号。
深圳(楼盘)楼市又现“分期首付”,具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。
然而,官方数据却显示,房价不仅没跌,还呈现普涨态势。
9月15日,国家统计局数据显示,8月70城房价环比涨幅创两年最高,仅厦门(楼盘)微跌,呈现普涨局面。从新房价格来看,不仅涨幅同比全线扩大,上涨城市数量也有所增多。
“从房价指数数据看,8月70个城市新房价格指数环比增幅为1.5%,同比增幅为8.0%。从环比增幅数据看,近期明显扩大,说明房价上涨的势头又在增强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一二三线城市房价涨幅均有所扩大,或与部分城市楼盘预售政策调整带来价格上涨有关。
21世纪经济报道,针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,统计数据存在结构性失真。
杨红旭称,部分热点城市今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,于是这些城市的房价环比上涨或大涨,这只是结构性因素。
此外,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近最新市场真相。
美联物业全国研究中心何倩茹认为,国家统计局数据是备案数据,一般会比市场的实际成交滞后。
中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。”
实际上,在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。
一线城市中出现明显下跌的是广州(楼盘)。乐有家市场研究中心数据显示:8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。
上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的则是北京(楼盘)。根据贝壳研究院Real Data数据统计:8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。
热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据:厦门、青岛(楼盘)、杭州(楼盘)、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京(楼盘)微涨0.42%。
调控继续加码,房价凶多吉少?
9月19日,上海、北京等地均出台专项整治房地产市场秩序的行动,力求重拳治理房地产乱象。
调控频频加码,土地低溢价率连连上演,面粉价格如果撑不住,面包价格还能维持多久?
不过,对于开发商来说,最恐惧的从来不是房价下跌,而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟,只要能卖出去,就有现金流的正向循环,否则,高债务的雷迟早会爆掉。
只是“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策连续加码之下,春江水冷,裸泳的也要尽快上岸了。
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