房企半年：一个影响三四线楼市的重要变量已发生改变

2017年开始，房地产领域中一个话题常被讨论：三四线楼市的繁荣何时结束？这个问题至今尚无答案。

过去两年，凭借三四线楼市的爆发，拉动全国房地产销售的上扬，也造就了一批房企的业绩神话。从国家统计局的数据来看，2018年上半年，中西部地区的商品房销售依然拉动全行业表现。

房企的中报已于近期陆续发布，一些重仓一二线城市的房企，表现欠佳，上半年销售仅增长一成，或与去年持平，甚至下滑五成的均有之。但几家重点耕耘三四线城市的房企，却以黑马之姿跑出不俗的增速。

数据显示，今年1~6 月，万得100 个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%，一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%。房企布局还在下沉。

但影响三四线楼市表现的重要变量——棚改政策已有变更，对于未来，行业判断依然分化。融创中国董事会主席孙宏斌认为，三四线楼市正快速冷却。但都市圈的布局动力，正吸引更多原本关注一二线城市的房企进入那些陌生地带。

销售黑马仍属于三四线

如果说，过去几年，房企还在为行业是否进入白银时代而争得面红耳赤的话，今年更多房企会点头说“Yes”。

调控令人焦虑，房企想要独善其身几乎无可能。重仓深圳的深圳控股（00604.HK），今年上半年合同销售金额只有人民币43.1亿元，同比下滑52%。

董事会主席吕华告诉第一财经，因为调控，公司现有产品申请预售存在时间上的滞后，另外，由于限价，项目定价最后由政府审批，公司在定价上失去一定的自主性。

这两个因调控导致的主要影响可放大到全行业的房企中。

2018年的中期业绩报告会上，孙宏斌称，在2016年10月份时，我们判断，这次宏观调控的严峻程度超过任何人的想象，不会在短期内放开，会越来越严峻。他的判断如今得到验证。

在深圳、广州等一线城市拥有多处项目的佳兆业，今年上半年的销售金额同样欠理想。佳兆业主席郭英成、独立非执行董事饶永、财务部总经理吴建新三人均对第一财经表示，如此行情下，能增长一成已属不易。

上半年，万科的销售金额为3046.6亿元，同比上升9.9%。执行副总裁兼首席财务官孙嘉对第一财经表示，房地产行业是长周期产业，下半年会有更多项目入市。

不排除个别房企的中期业绩受推售节点的影响，但调控施加的压力也是切实存在的。上半年里，行业跑出的销售增速黑马中，有多家是专注三四线城市的地产开发商。

为避免同质化，与专注在一二线的母公司中海地产（00688.HK）错位竞争，在非一线城市开展地产开发业务的中海宏洋（00081.HK）上半年的合同销售金额为284.54亿港元，销售面积为226.35万平方米，分别同比上升54.0%及30.4%，由于期内物业销售大幅上升，收款情况理想，至期末公司现金及存款同比上升36.4%至323.21亿港元。

而同期，中海地产的销售金额增速是18.5%，落后于中海宏洋。

2016年开始，富力地产（02777.HK）非一线城市土地储备占比逐步加大，其表示：“这种扩张方式可降低在若干城市或地区所受宏观或特定政策风险影响导致的集中性风险。”2018年上半年，富力地产的合同销售金额为570亿元，同比增加47%，创下新高。其中，二线城市占销售金额的60%。

房企下沉

在行业出现下行趋势时，如何从容转身，是每一个房企面临的共同考验，布局是房企战略调整的第一步。正是出于去年和今年上半年，三四线市场的良好表现，一些开发商选择布局下沉。

2017年上半年，中国恒大买地152宗，包括上海、深圳、杭州、济南等一二线、三线城市项目，至期末公司总土地储备项目719个，其中，一二线的储备原值占72.6%，三线城市27.4%。

将今年上半年数据与2017年同期相比，可知在投资上增速有所放缓。2018年恒大中报显示，上半年买地68宗，截至6月30日，公司总储备项目822个，其中一二线的储备原值占68%，三线占32%。三线占比有所提高。

今年上半年，希望能尽快站到第一阵营的、合同销售金额同比增长近五成的中南建设（000961.SZ）拿地80宗，土储面积达138万平方米(占到2017年全年新增项目面积的76%)，而同期中南建设的销售面积为520.3万平方米。

中南建设获取的80宗地，多数位于温州、惠州、梅州、泉州等三四线城市，围绕长三角、珠三角和京津冀都市圈。

富力地产2018年中报指出了房企拿地布局下沉的原因：“上半年，对二线、三四线城市的拓展更加显著，乃由于该等城市的发展受政策限制的影响较少，且目标客户为更庞大的城市人口。”

整体而言，据中银国际报告，今年1~6月，万得100个大中城市成交土地规划建筑面积同比增长19.4%，一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-12.1%、12.5%、29.6%；地价方面，成交均价同比下降0.6%，其中，一线、二线、三线城市累计成交量同比分别变化-21.3%、6.2%、16.8%。

屁股决定脑袋，开发商用脚投票，整体而言，土地布局呈现向三四线城市下沉趋势。

但值得注意的是，一个影响三四线楼市的重要变量已发生改变。今年7月，要因地制宜推进棚改货币化安置。这意味着，在去库存任务基本完成的城市，棚改货币化比例将会降低。

8月底，长春发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，宣布新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

目前，对棚改货币化依赖度较大的中小房企面临着市场份额、销售规模、融资渠道收紧的多重压力。

此外，调控政策也席卷三四线城市。8月底，呼和浩特发布调控房价、稳定房地产市场的相关通知，对商品房价格同比涨幅较快、存在捂盘惜售等行为的项目开发商进行约谈。

一名在三四线城市有多个项目的开发商对第一财经表示：“目前多城房地产去库存已经到了尾声，现在预期已经发生改变，对于未来前景，我们保持谨慎。”

对于行业，孙宏斌判断的两个焦虑与三四线城市的布局密切相关：其一是，三四五线城市正在冷却，进行布局的开发商承受较大压力；其二是，限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出　　北京二手房8月成交量环比减少20.9% 楼市“金九”恐难现

贝壳研究院(原链家研究院)4日发布的数据显示，2018年8月北京市二手房市场再迎深度回落。专家预计，北京楼市“金九”现象恐难再现。

贝壳研究院数据显示，北京二手房8月实时成交量环比减少20.9%，降幅环比明显扩大，成交绝对水平略高于2017年12月水平，成交周期达历史峰值，成交节奏持续放缓。

数据显示，北京二手房8月均价为63227元(人民币，下同)/平米，近两月均价涨幅相对温和。市场与买卖双方心理预期相互反馈，加之新房市场的分流导致二手房市场持续降温。

“导致市场回落的因素将在9月继续存在，且法定节假日易影响成交，故9月市场将继续保持低温状态。”贝壳研究院预计称。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，从当前市场预期看，短期内银行信贷环境难有改善，市场低温的因素将持续影响9月市场，可以预计“金九”不再，后市延续低温。

许小乐表示，从9月前两天北京二手房的成交表现看，成交创2018年以来除春节期间外周末成交最低值。

40城土地出让均价连跌5月 部分二三线城市成重点“争夺地”

易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

土地市场退烧持续。

近日，多家机构发布了8月土地市场相关数据。中国指数研究院数据显示，8月，全国300个城市共成交土地面积7322万平方米，同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元，同比小幅增加4%，数据涨幅收窄明显。

溢价率则持续下降。8月，全国300个城市土地平均溢价率为9%，较上月减少5个百分点，较去年同期下降21个百分点。

易居研究院研究员沈昕表示，1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，整个市场呈现降温态势。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

土地市场整体降温

从机构发布的8月数据来看，尽管成交量与成交总金额依旧再创历史新高，但土地出让金增幅收窄、溢价率持续低位，土地市场降温愈发明显。

从土地出让金的角度而言，尽管仍然维持正增长，但涨幅下降的态势依旧不变。

中国指数研究院的数据显示，1-8月，全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元，同比增加约21%，比上月的23%有微幅下调。

从当月数据来看，增幅收窄则更为明显。8月，300城整体出让金总额为3516亿元，同比上涨4%，这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。

另外，从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看，房企拿地态度更加理性谨慎。

易居研究院的数据显示，在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下，8月，受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%。

值得注意的是，这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。

溢价率方面，易居研究院数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。

“对比2017年同期，房企拿地已经开始退烧。”中原地产首席分析师张大伟指出。

张大伟认为，首先，各地楼市调控加码，特别是土地的限制加大，当下主流一二线城市都有针对土地限价限面积、限配套的要求，使得房企拿地出溢价的难度越来越大。其次，房企拿地分化，龙头房企融资难度小，拿地更集中。第三，为了降低风险，越来越多的房企拿地形式从之前的招拍挂逐渐进入股权交易市场。

同时，也有机构指出，上半年的土地市场火热，与龙头房企销售回笼资金充裕，杠杆率继续提升有关。在降杠杆背景下，这一态势或者下半年迎来逆转。

中信证券认为，上半年企业继续加杠杆，A股房地产上市公司2018年中期净负债率达到101.9%，超过去年底94.3%的水平。而随着市场去化速度减慢，企业转而悲观，预计下半年板块拿地资金投入将负增长，而整体杠杆率或有所下降。

区域分化明显

尽管土地市场整体趋冷，从区域来看，一些热点城市开始退烧，另一些热点三四线城市，则在政府加大供应和房企积极进入的双重推动下，土地市场出现回暖。

易居研究院数据显示，8月，洛阳、合肥、北海、宁波和金华等二三线城市的溢价率较高，而土地限价政策严厉的上海、青岛、深圳等10个城市，8月土地出让溢价率都为0。

其中，以2216.2亿土地出让收入稳居前8月全国第一，今年以来土地市场持续火爆的杭州，近期土地市场降温也引起关注。

8月27日，杭州集中出让主城区3宗宅地，分别以3%、2%、0溢价率成交。而从整月来看，截至8月28日，杭州成功出让了24宗土地，零溢价的土地达到15宗。

而2017年普遍供应紧张的珠三角地区，则在今年下半年加大了供应力度，土地市场回暖明显。

数据显示，1-8月，佛山实现土地出让金达到740亿，位居全国第五。2017年供地较少的东莞，则在前8月完成土地出让金170亿，同比增长近400%，其中，今年8月单月完成的土地出让金就超过百亿。

有珠三角地区的房地产从业人士告诉21媒体记者，东莞等地的消化周期常年在12个月以内，市场亟待增加土地供应以满足市场需求。

优房超东莞总经理李玲玲指出，近两年珠三角核心城市出现土地供应“断层”的现状，上半年基本都是“零星供应”或者“零供应”，下半年才加大供地体量，形成“近期出现土地热潮”的“错觉”。而二三线城市是品牌房企重点进入的区域，尤其珠三角核心城市都是在地处湾区核心的制造业与经济强市，更是兵家必争之地。

实际上，尽管在政策限制下，佛山、东莞等地的土地溢价率相对过去较低。但房企纷纷涌入的背景下，一些非核心区域的土地开始受到青睐，“量升价稳”形势明显。

以佛山为例，一家上市房地产代理公司下属机构的佛山负责人告诉21媒体记者，大湾区利好政策不断出台、湾区城际交通日益便捷的大背景下，今年更多开发商愿意在佛山单价更低的非限购区域拿地。三水、高明等过去被认为较为偏远的区域今年都受到房企青睐，纷纷刷新当地楼面地价纪录，甚至湾区城市中开发程度最低土地存量最大的肇庆，也在成为各品牌房企争夺的焦点区域。