疯狂的丹东楼市：谁把"房住不炒"扔进了鸭绿江

投机行为屡禁不止 多地再收紧涉房政策

住房租赁市场获资金政策支持

落户宽松政策带来楼市波动 分析称借机炒房可能性小

多城新房销售公证摇号 炒房客受阻知难而退

"限改共"狙击炒房客

住建部约谈12城重申坚持调控不动摇 或酝酿房产新政

疯狂的丹东楼市：谁把"房住不炒"扔进了鸭绿江？

暮春将逝，丹东很热。

距离"五一"小长假还有六天，刘翠不想再等了。在老公的怂恿下，她连夜跟北京公司请假，次日一早随即赶赴老家。将近7个小时的高铁奔驰后，她出现在鸭绿江畔的丹东新区，一口气买下两套江景房。此后半个月，丹东房价平均跳涨两千块，刘翠脚下的土地转眼化身投资热土。

但就在不久之前，这里还很冷。由于历史形势等原因，用于沟通中朝两国经贸的新鸭绿江大桥也未能如期建成通车，成为断桥。深夜望去，桥西灯火通明，桥东一片漆黑。为推动中朝贸易而设立的丹东新区发展也在最近三四年间陷入停滞，实际入住率一度不及两成，甚至得了个"鬼城"的名头。

最近，在丹东新区，3000块/平米的江景住宅单价早已跳至七八千。从早上七点到深夜十点，各个项目售楼处人来人往，往年积压的库存快速消解，开发商则借此顺利解套。

与之并行的市场博弈也在暗涌。临时祭出的限贷政策稍显暧昧，几乎挡不住投资客全款买房的慌忙与得意。开发商自行订制的"一天一期五套"等非法捂盘、惜售策略则明文张贴，屡见不鲜。这次，边陲重地热闹得猝不及防，机遇与问题来自四面八方，毫无章法。

受制于产业及人口短板，浸泡在热钱中的丹东楼市一跃成名，却难以回答如何长线发展的奥秘。外界的喧嚣还在进行，投资客秒速围攻丹东，谁把"房住不炒"扔进了鸭绿江？

再回乡：买房！

回家乡买房，刘翠此前从未想过。30岁的她早已在北京买房安家，与故乡的牵扯仅限于血脉亲情。不过，在此次朝鲜"改革开放"的消息发酵之际，她打算冒个险，掏出70万家底儿，赌一波。

据新华社4月21日报道，朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设。丹东为辽宁东南部的一个地级市，官方资料显示其2016年末人口为237.9万，与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市一江之隔。

此前，丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口额的近七成。

紧跟刘翠一起"回城"的，还有来自全国各地"嗅觉敏锐"的投资客。据《棱镜》报道，截至5月8日的半月之内，丹东新区的房价（单价）已经从3000元到4000元，涨至5000元至8000元，涨幅破3成。更有甚者，开发商一日两次提价，房价近乎翻倍。

截至5月10日晚，某项目置业顾问回应《中国企业家》称，目前新房基本都分布在新区，且均价已突破6500元/平，临江与不临江的房源差价接近700元/平。

平日冷清的丹东市不动产登记和房屋交易大厅，如今成为买房人的集散地。2017年10月9日起，该大厅正式运营，丹东市不动产登记中心、丹东市房屋产权产籍管理处、丹东市房地产交易管理所、丹东市国有房产经营管理中心等单位集中在此办理各类不动产登记和房屋交易相关业务。

大厅内张贴的最新《通知》表述称，4月26日起，实行顺延预约发号。理由是，因业务量急剧增加，超出每日办理260件业务能力。交易现场的工作人员称，此番业务骤增与大量外地人来此买房有关。同期，也有工作人员对媒体否定了上述说法。他说，丹东有多个竣工验收的楼盘在近期集中为业主办理产权。"仅万达一个楼盘就有1500多户。"

"小散客"的预期

刘翠说，她选择在丹东买房"就是为了投资"，"老家、熟悉、离得近"。更重要的是，她对这座城市的未来发展充满信心。"两个（房子）都沿江，位置不错。这儿离朝鲜不远，还是港口，以后一定会大力发展贸易。"普遍分析称，总价低、不限购、投资预期充满想象力，成为投资客重金押注丹东新区的核心原因。

市场公开消息称，丹东地区地房产销售已收到银行通知，从5月5日起，外地人在丹东买房首付比例不低于五成，令投资客担忧的限购政策也会随时落地。事实上，由于房价基数相对较低，购房者大多选择全款买房，上述"限贷"政策收效甚微。"人家有钱，炒房要是贷款炒，那不累死了。"某项目置业顾问称。

不过，在此次大波来袭的投资客中，刘翠仅能算作其中的"小散客"。她所买的两套房大小都在90平米左右，其中一个是全款，7500元每平；另一个是贷款，5500元每平。就丹江新城的住宅项目而言，90平米仅作其中最小的面积配置。这个方圆61.8平方公里的江畔滩涂，自2010年起就被开发商注入关于居住价值的想象。比如，毗邻江边的佳兆业壹号，除却洋房，还有类独栋别墅等改善型产品设置。

与朝鲜同样仅一河之隔的延边，其楼市情况相较丹东冷寂许多。"五一"小长假期间，延边受连绵冷雨所累，气温仅有七八度，大街上人迹稀少。在北京从事韩国进出口贸易工作的张玄来自延边，但他对此番投资热潮并不感冒。"延边、丹东都是边境城市，不管和平年代还是冷战年代都是军事要害，房价其实没法涨。"安居客统计数据显示，今年以来，延边新房均价基本维持在4700元/平。

相较于自己去买房，本地居民对外来投资客的抢房行为显得更为好奇。据媒体报道，一些当地居民每天都会去售楼处逛一圈，只问不买。他们中有不少人在多年前买下同项目新房，至今仍未解套。也有居民称，丹东本地居民收入低，持续高涨的房价已使他们"承受不起"。

"以丹东现有经济水平，新区支撑不起8000到10000的房价．房价不跟经济（发展）挂钩，终究是一场空。"张玄觉得，丹东暴涨之前的房价才是合理的。"丹东除了近期政治环境的改善，没有任何硬件软件的提升，将来也不会有太多提升。"

断桥以西：混沌的前景

来北京的这些年，刘翠一直在寻找好的投资机会。同部门工作的同事评价她称，"关注投资理财，能说会道，也善于抓机遇。"此次丹东"赴赌"前，她曾考虑去燕郊、西安买房，但碍于资金、距离、地缘等问题尚未付诸。

投资客接连涌入楼市低迷近三年的丹东，仿佛一切正被拉回曾经集聚生命力的起点。辽宁省委曾描绘过丹东的产业蓝图："南有厦门，北有丹东"，并将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡、未来的区域综合交通枢纽；区域定位为：丹东未来的"铜锣湾"。

丹东市统计局数据显示，自2006年起丹东房地产开发投资迎来一轮暴增，相比上一年新开工面积增长56.2%，2009年的新开工面积再度同比上升51.2%。直至2014年前，丹东每年的房地产开发投资均保持25%以上的增长，并吸引绿城、佳兆业、万达等国内知名开发商接连入驻，

中朝形势对楼市的影响出乎意料，上一波投资热最终转化为庞大的投资库存，如何消化它们，曾让当地政府甚为灼心。据丹东市不动产登记和房屋交易中心工作人员表述，"2016年1月至今年3月，丹东的房价平均环比增长仅为0.14%，再之前的2014年和2015年的销售额甚至连续两年负增长。" 至于当地人七八年前追风买下的房子，有些至今未能办理不动产证明。

"新区分几块，一块是以二中为中心的教育集中区；一块是大桥周边的所谓的商业贸易区；再一块是以市政府周边所谓的政务区，现在发展最好的是二中周边的教育集中区。"丹东当地市民对所在城市的发展轨迹如数家珍。即使拥有普遍看好的发展预期，丹东却也不得不面对整个东北地区的经济发展困境。根据中国房地产估价数据中心监测，丹东城市风险评级结果为E，风险较高。

警惕：后续发展乏力

如今看来，刘翠似乎抓住了"机遇"。但她不准备回家。北京大型广告公司的AE工作，让她拥有一份体面稳定的薪水和发展空间。在本地人看来，丹东没有产业支撑，也根本留不住人。

公开资料显示，丹东2017年GDP为793亿元，在辽宁14个城市中排名第9。从2010年到2016年，丹东人口持续减少，流失了28%，财政收入下滑15%，在辽宁14城排名倒数第一。此外，丹东城镇居民人均可支配收入也远低于全省平均水平。与此同时，丹东已经表现出较为严重的老龄化态势。截至2016年底，60周岁及以上户籍老年人口超过20%，高于全国16.7%的平均水平。

不止丹东，刘翠的选择折射出的是国内三四线城市的发展困境。年轻人不会坐以待毙，他们倾向来更大的城市寻找生存机会。刘翠和丈夫婚后在北京买了一套房，房子位于通州潞城以东，由于区位偏僻，她经常调侃自己"家在河北"。她的孩子还没上幼儿园，至于未来的"学区房"问题，刘翠称"不考虑"。

短期的上涨预期，触手可得的收益，让无数投资客蜂拥而入。但国内限购政策的持续深入与朝鲜问题的多重变数，仍是目前困扰丹东楼市的主流风险，并带来不确定性。此外，"在丹东只能买新盘，眼下即使新盘价格上涨，收获的也只是纸面财富，几年后新盘才能交付并拿到产证上市交易收割利润。"当地市场人士分析称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国企业家》表示，丹东库存规模较高，过去房价不涨反跌，均价低于同类城市，容易带来抄底现象，要防范炒作概念。此外，还应关注市场二手房交易流通性问题。"一个缺乏二手房交易买卖的市场，盲目进入，未来是否可以脱手？"

最近，刘翠说自己天天关注时事新闻，买房之初的忐忑心情逐渐回归自信。北京房地产法学会副会长赵秀池则表示，房价上涨主要是人们看好未来的中朝贸易。人们的预期会起到助涨助跌作用。另外，投资渠道有限，也使人们一旦有政策利好便趋之若鹜。

风口上的边陲小城，涌入热钱房价暴涨，又被比肩"深圳"，似乎接下来的改革开放红利即将在东北大地上演奇迹。然而，正如地产自媒体人卢俊所言，"买房这列客车上挤满了人，大家拿着车票，也有人逃票，甚至还有小偷。大家都不知道目的地在哪里，却都选择在这节车厢上憧憬自己会到达美好的未来。"

近日，沉寂近5年的浙商大厦项目传出动工消息。该项目毗邻新鸭绿江大桥，预计在2019年6月完成主体建设，成为丹东首个5A写字楼。工地现场，人工挖孔桩已初现雏形，各类大型工程机械正在紧张作业中。

投机行为屡禁不止 多地再收紧涉房政策

业内人士表示，或有更多城市被纳入约谈名单

10日，成都市房管局消息称，将针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，加大市场整治力度。通过严格执行限购、限贷、限价、限售等调控政策，加大市场整治力度、构建租购并举的供应体系等调控举措，维护市场总体运行平稳。

事实上，就在9日，住建部对成都与太原两市政府相关人员进行约谈，住建部相关负责人强调，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

而在此前，住建部刚刚完成对西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的约谈。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次集中约谈的城市，近两月楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨。

张大伟指出，大量“投机”购房者仍存，一旦有什么风吹草动，购房热情激增。

事实上，此前在自贸港政策发布后，海南部分市场的确出现了非理性现象。近日，自朝韩和谈及朝鲜宣布弃核等消息影响，辽宁丹东房价从4月20日左右开始，短时间内暴涨，不少原本滞销楼盘出现“一日一价”的行情。

部分房企存在违规销售现象。日前大厂早安北京项目被曝连夜排队，最后经查发现一方面是开发商存在雇人排队吸引购房者，另一方面，打限购擦边球，通过补缴社保帮助投资者破除购房限制。

除此之外，部分地方政府也存在变相放松调控的迹象。张大伟指出，部分城市人口引进的门槛过低，容易引起非理性的判断。

“住建部门相关负责人对地方政府的约谈或将继续。”一位业内人士透露，“中央层面对于房地产调控的方向不会改变，调控力度也不会因市场下滑而放松，购房者应改变过去‘投机’想法。”

住房租赁市场获资金政策支持

政策和资金向租赁市场倾斜趋势明显。

5月以来多家房企在住房租赁领域获融资支持，其中包括恒大集团百亿元级别REITs产品落地。目前，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了住房租赁市场政策。

资金倾斜

日前，上交所披露的信息显示，恒大集团在上交所提交的"中联前海开源·恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划"于5月2日被上交所受理。该租赁住房资产证券计划拟发行金额为100亿元，主要用于长租公寓建设。成为住房租赁市场第二单发行成功的百亿元级REITs产品，意味着恒大正式进军租赁住房市场。

5月以来，多家房企在住房租赁领域获融资支持。以首创置业为例，公司非公开发行2018年住房租赁专项可续公司债券，状态变更为回复交易所意见。资料显示，该项目品种为私募，拟发行金额为50亿元。绿城中国公告称，40亿元住房租赁债于近期获批。石榴置业45亿元住房租赁债券日前也获深交所反馈。

此外，近期多家房企发布住房租赁融资计划。泰禾集团公告称，为改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本，拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券。中城投资表示，拟发行9亿元住房租赁专项债券。

中原地产首席分析师张大伟认为，当下市场资金面趋紧，房企不得不多途径拓宽融资渠道。随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求大涨。目前，银行和监管机构对住房租赁市场的融资审批相对宽松，房地产企业在住房租赁领域通过银行渠道累计融资金额达千亿元。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本将大幅度增加。

政策支持

4月证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，明确了优先和重点支持领域，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。此后，住房租赁领域金融产品的发行和设计持续受到关注。大型房企借助住房租赁市场的融资，继续扩大租赁市场规模，以万科为例，该公司计划2018年增持10万间以上，碧桂园则提出3年百万间的目标。

张大伟表示，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金保持高位的主要原因是租赁房源少。在银行资金倾斜下，涉足租赁的企业可以获得资金支持，增加房源供应量。对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，这是科学住房观念的一个重要环节，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

此外，从调控政策角度看，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了租赁市场政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式，合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照单套平均60平方米计算，可直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。此外，多地发布2018年租赁市场建设目标，以北京海淀区为例，相关部门表示，2018年将筹集租赁住房1500套。

落户宽松政策带来楼市波动 分析称借机炒房可能性小

城市宽松落户是变相"松绑限购"？

这些相继出台落户宽松政策的城市在一定时间内的确带来了大量人口的流入。 图/视觉中国

近期全国范围内新一轮的"人才争夺战"愈演愈烈，并且有从二线城市向三四线城市蔓延的趋势，包括东莞、潍坊、佛山等三四线城市近来也相继加入这场"抢人大战"。这些城市都试图通过下调其落户门槛，提高购房、租房补贴等手段来吸引人才。然而这样一场人才争夺战是否会传导到房地产市场，限购的闸门是否正在被变相打开？这都是目前业界所关心的话题。

多地出台人才落户政策

事实上，从去年开始，就已经有一批二线城市相继放宽了人才落户需求，而这样的情况在近几个月里正越来越多地出现。

5月8日，山东省取消高校毕业生以及具有专业职称、技能等级人才的就业年限、社保年限、单位性质、居住场所的落户限制。4月22日，沈阳推出"人才新政9条"，对符合条件的中专以上学历人才都实行先落户后就业政策，还放宽了享受房租补贴受益群体范围，提高了补贴标准。3月23日，西安市公安局宣布，全国在校大学生仅凭学生证和身份证即可在线落户。3月1日，南京规定40岁以下本科生可以直接落户……而从去年开始，武汉、成都、郑州、长沙等地均已执行宽松的人才落户规定，并且取得了一定成果。

这些相继出台的落户宽松政策在一定时间内的确为上述城市带来了大量人口流入。以最近被议论最多的西安为例，根据西安市公安局公布的数据，今年一季度，西安市外迁入人口24.5万人，而去年同期，西安市外迁入人口仅2.6万人，这一数据取得了近10倍的增长。

侧面"松绑"楼市限购

各个城市对于人才的争夺在增加了城市高素质人口的同时，也同样会带来一些问题。其中影响最为直观的就是可能会对原本这些城市正在执行的限购政策予以突破。

通过对比目前绝大多数二三线城市所执行的限购政策不难发现，这些政策的执行标准多数是以户籍为衡量标准。大多数城市的购房标准都是本地户籍可购房两套，外地户籍可购买一套。而个别二线城市执行的标准是本地户籍可购房，外地户籍需提供一定时间的社保证明方可购房。比如西安市的限购政策，规定在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。

引入人才的举措都从侧面放宽了楼市限购的标准。同时，许多城市为了吸引人才落户，还直接采取了购房优惠等措施。比如武汉推出的人才保障房和人才住房券等制度，为引进人才提供租房、购房优惠，大学生可以申请租赁大学毕业生租赁房，还可以低于市场价20%的租金租到租赁房；石家庄直接推出租房补贴，符合条件的人才到石家庄市工作之日起，5年内最高每月享受2000元的房租补助，而根据链家网的数据显示，这一补贴标准足以在石家庄核心区域租下一套90平方米左右的优质房源。

而像郑州的人才优惠则直接体现在购房补贴上，青年人才首次购买住房，博士每人补贴10万元、硕士每人5万元、本科毕业生每人2万元。

落户宽松政策带来楼市波动

一些业内人士认为，上述举措在留住人才的同时也会给限购政策"开口子"，带来楼市热度上升。如中原地产首席分析师张大伟就表示："地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。"

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也认为："租房补贴是可以理解的，毕竟新进入这个城市，身份转化是需要一个过程。购房补贴则直接指向'绕开限购'这个诉求，这样的引导不值得提倡，毕竟'房住不炒'是大政策的纲领。人才引进的目的是拉动经济的增长。"

事实上，从一些执行了落户宽松政策的城市数据来看，政策的确为市场带来了一定的影响。根据上海易居研究院提供的数据显示，西安的库存量从2017年10月开始就已经以较快的速率下降，从2017年10月至2018年3月，库存面积从1860万平方米下降至1628万平方米，尽管如此，这样巨大的库存在众多二三线城市中也处于较高水平。从房价表现来看，截止今年3月西安住房均价为1.22万元/平方米，较去年同期上涨近50%。

再比如成都，其成交面积在去年11月份之后一路走高，今年3月份时成交面积为78万平方米，同比增长47%。而3月份的库存面积则降至418万平方米，同比降低28%。不过从房价来看，上述城市依然维持在正常的波动范围之内，很少有人会愿意为了炒房而转移自己的户口。

"对于人才落户政策来说，本意并不是要对楼市政策松绑，但从效果方面看，确实会刺激部分购房需求。所以类似政策其实和近期的市场升温是有必然联系的。尤其是在类似西安这一类库存较高的城市，表现尤其明显。"上海易居研究院智库中心总监严跃进进一步表示，上述政策还是以人才引进、人才争夺为导向的，对房地产市场确实有积极意义，"这一人才落户政策并不同于限购松绑，造成变相炒房的可能性很小。"

■ 分析

放宽人才落户并非为消化房地产库存

从城市发展的角度来看，在人才落户的背后，房地产可能并非唯一的决定性因素。"抢人大战"的实质是各个城市之间对于高素质人口的需求缺口越来越大。因此，相对于引入这些人才来消化房地产市场的库存，对各大城市来说，运用高素质人口来支撑自身的产业转型无疑是更有吸引力

"各地的落户宽松政策主要还是为了实现人口结构的迭代升级，对区域产业转型能够起到积极作用。"郭毅指出："把教育水平较高的高素质人才引入城市，尤其是大量年轻的大学生落户，有助于解决老龄化问题，这是各个城市的核心目标。只有让这部分人在城市生活下去，并且落户，才能衍生出一定的消费动能。"

而从城市发展来看，目前无论是武汉、郑州、西安、成都都在进行产业结构转型，其信息产业、生物医药、高端制造业都在成为当地产业结构调整转型的主要方向，人才无疑是进行转型的基础。在实施了落户宽松政策之后，部分在大城市里受限于政策和房价的高素质人才也会向具有竞争力的二三线城市流动。

不过，严跃进也表示："短期的落户人口规模增加，会造成购房市场的恐慌，进而容易带来很多其他方面的压力。这是市场和政策制定者需要注意的。"实际上，大量的人口涌入也将对城市配套和公共服务能力提出更高的要求。在各大城市执行落户宽松政策的同时，我们也应该尽量避免人口涌入超过城市的承载能力，要通过政策的调控来把控房地产这一关系到民生的市场，即时加强城市的公共服务能力，让城市的扩张能够跟得上其发展的步伐。

多城新房销售公证摇号 炒房客受阻知难而退

某些环节待完善

对于多个城市实施的新建商品住宅公证摇号制度，房地产分析人士给出了正面评价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，继而让棚改、首套等购房者优先购房。尽管调控政策持续收紧，但可以看出对刚需购房者支持力度很大。

中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛，而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大。预计未来会有更多城市出台公证摇号制度，确保政策倾斜刚需。

以杭州为例，近日开盘的相关楼盘中，无房家庭摇号中签概率较高。在5月3日开盘的四个楼盘中，无房家庭中签概率最高的达到43%。

"基本来说，无房家庭通过摇号买房难度不大。"周萍说。

摇号制度可能产生马太效应。上述房企负责人坦言，对于开发商而言，摇号中签率就像市场调查数据一样，能够分析出购房者的价值取向。如果有的地方长期中签率低，说明更多人愿意在这个地方投入购买力，后续有可能助推当地土地出让市场的价格。而那些无人问津的区域，会让开发商再去拿地时望而却步。

摇号制度本身怎样确保公平公开，是众多受访者关注的问题。"有的开发商在现场摇号，有的直接在网上公布结果。虽然摇出来的号确实是现场随机的，但如果找人头户增加概率呢？"周萍说。

"南京之前爆出过开发商找人头给关系户摇号的事情，后来被举报查处了。"高先生表示。

作为公证人员，蒋效表示，公证只是摇号的一环，监管部门还需对摇号过程加强稽查。"即使是弃购，也要让其他人知道房子顺延摇号到哪一户，全程跟踪才能确保公平。"

其他群体适应摇号机制

在新摇号机制下，监督者、执行者和刚需人群也在努力适应。

蒋效是中部C市某公证处人员，自他所在的城市2018年启动楼市摇号政策以来，蒋效就参与了相关楼盘的摇号设计。"领导每次去住建局开会，总会带回来一沓要求，需加班加点整改。包括设计摇号、报批、跟进、数据导入等环节。"蒋效说，开春后基本没有休息过。"有时候还要接人情电话，又是一通解释：我们这个制度是公平公正的。"

同学小孙就不少打电话给蒋效。小孙刚生了二胎，想要换个大房子，在C市，摇号前并不紧俏的新盘，在摇号之下变得火热。

去年10月27日，长沙市住建委下发了《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知（长住建发〔2017〕172号）指出，该市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。

而对于房企来说，相关城市的摇号制度倒逼房企在销售策略上有所改变。某中型房企上海分公司负责人近据记者坦言，由于该房企所布局的长三角重点城市基本都有摇号政策。该房企在2017年工作会议上强调要实行"加快周转"策略。"对比于碧桂园等一线房企，我们提出的要求基本是8至9个月（从拿到土地到项目开盘）。对于远郊或城市边缘的摇号盘，总部要求以加快周转为主，不光是在长三角，我们在中西部的分公司也严格要求加快周转。"该负责人称。

但该负责人表示，"有的盘也要等一等。"他所说的主要是一线城市的中高端盘。以上海为例，该房企2017年在上海的某盘大约在6万元/平方米。但该房企调整策略，决定推迟等待。"结果今年的限价上调，这个盘大约可以卖到近8万元/平方米。"

对监管部门而言，新盘公证摇号，预售证核准管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盘。中部C市接近住建监管部门人士据记者表示，目前该市从限购、限贷和摇号等各个层面形成了初步监管体系。"很重要的是，这两年，监管所需信息获取顺畅，以前银行的数据不会给住建部门，住建部门的数据也不会给银行，现在都打通了。"

炒友共勉还是摇不上

五十多岁的周萍在嘉善当地是个小有名气的炒房客。因多年经营服装厂，认识全国各地的客商，可谓消息灵通人士。十几年下来，南到海口，北到京津冀，她在多城购房甚有斩获，也带动身边亲朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍说，"我属于追涨型炒客，一旦确定某地房价处在涨升通道就杀进去。"这招在2016年以前屡试不爽。2014年周萍看北京的客户杀入固安、燕郊等环京楼市，也小试牛刀，并在2016年底出货，稳赚一笔。2015年开始，她主打成都、杭州等价格相对便宜的二线城市。"2015年成都高新区一带的房价也就万把块钱，现在基本涨到两万多元。"她说。

去年底，周萍打算出手位于杭州萧山某新楼盘。"这个楼盘开发商不错，交通、生活配套规划也可以。最重要的是，这是个倒挂盘。"所谓倒挂，是指所售楼盘价格低于周边二手房小区均价。"当时打听的消息，这个盘有可能挂到3.5万元/平方米，周边区域都已涨到4.5万元/平方米。"周萍说。为此，她集结了十几个亲朋好友打算人手一套。

万事俱备，东风却无。3月26日，杭州宣布采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程。"那天是个周一。下午中介打来电话，说要实名登记摇号，且排卡费不退。"周萍好几个"炒友"都知难而退，但她还想试一试。

因为公证摇号，周萍特意托公证处的朋友打听相关消息，但得到的回复是，这次无论从政府层面还是开发商，都比较重视，想要从中获得买房机会，根本不可能。4月杭州其他摇号楼盘的数据也令周萍感到不乐观。对于名下有房的购房者来说，旭辉宝龙东湖城中签率是6%、合景绿地·璞丽东方为8%，其他楼盘数据在10%上下。

5月7日，周萍给记者发来网上摇号结果，直叹遗憾未中。"这次开发商直接网上摇号，不用现场人挤人，体验感还是不错的。"周萍打趣道。五一期间，记者亲历西安某楼盘的摇号现场则是人山人海。位于西安市长安区韦曲十字商圈的某楼盘五一期间开盘，5000多人在现场参加摇号，约有700套房源供应。在现场等待摇号结果的李先生据记者感叹，"摇了8个楼盘都没摇上，请假两个月就为买房，到现在一次都未摇上。"

而在全国率先施行新建商品住宅公证摇号的南京，周萍的"炒友"高先生很有话语权。自2017年5月，南京实施新楼盘摇号政策以来，作为南京本地人的他参加了不下10场摇号。"南京摇号的特点是，越往市区越没人摇，地段越偏中签率越低。"高先生说，2017年以来南京摇号中签率最低的几个新楼盘都集中在较为偏远的溧水区，400套的盘有5000人抢。

"万一中签了，可以说是稳赚了。"周萍在最近一次"炒友"聚会上这样与大家共勉。

楼市调控方向将继续不动摇！

5月9日，住建部负责人在约谈了成都、太原等政府负责人时再次强调，要毫不动摇地坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

对于部分城市的新建商品住宅销售市场来说，2018年引入"摇号"机制。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。

据记者近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证"摇号"机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。

"限改共"狙击炒房客

创意摄影/王远征

5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》以征求意见稿而非正式政策文件的形式发布，给市场一定的消化与反馈时间。

2016年底以来，"限房价、竞地价"成为北京土地市场主要的供应方式，随着一年多来宅地的供应、开发与建设，今年以及未来两三年，限房价项目将成为北京新房市场的供应主力。这样一个庞大的市场体量，超过60个项目，涉及货值约有3000亿，50多家房企参与其中，还有已准备入手限价房项目的刚需、改善者们，以及主导"限改共"的政府部门。这是一个涉及多方命运的政策调整，最终走向将决定其影响到底有多大。

保障真正的刚需、刚改

此前的"限改共"和摇号传闻，市场认为摇号是大概率事件，而"限改共"则不太可能发生。但是，5月7日，由北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》（下称《通知》）的征求意见稿显示，"限改共"成为主角，而摇号则变成了小范围的事情。

何为"限改共"？简单来说，就是把部分限房价项目通过更改性质变为共有产权住房。根据《通知》，限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价限价与评估价之比不同，分别按不同的方式进行销售。如果限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；如果比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

为何"限改共"？"限房价、竞地价"已经是北京房地产市场调控的一个重要手段，已经从土地出让时提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？

事实上，限房价项目的销售均价低于周边的二手房价格，形成了价格倒挂，特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，则被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着"买到即赚到"，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波就表示，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。对部分项目进行收购，并通过摇号的形式优先销售给自住的刚需家庭，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力。

北京作为房地产调控重镇，其一举一动也影响着其他城市的调控方向。"限改共"释放出的信号不容忽视，房地产调控或将会继续从严，或为其他城市接下来的调控建立参考样板。

约80%项目不会被收购

"限改共"对于购房者的影响将是显而易见的，投资客被锁死，真正的刚需、刚改需求得以保障。但是作为限房价项目的供应主体，哪些项目将被"限改共"，这将直接影响到开发商的利益。

有业内人士测算，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。

事实上，今年北京的二手房价格仍存在下调的空间，这对于限房价项目的市场评估来说，是一件好事。但是仍要具体问题具体分析，如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产权的风险。但是，思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，二环三环的限房价项目，由于周边二手房售价较高，有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。

如何评估和定价受关注

关于"限改共"，市场讨论声很多，也有持不同意见的。如何评估？地下部分是否在收购范围内？被转化的共有产权住房如何定价？其产权比例如何划分？

中原地产首席分析师张大伟就表示，"最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？"

在自住房变身共有产权住房、限房价项目尚未入市又有可能变身共有产权住房时，房屋标准如何确定？张大伟表示，商品房肯定品质高于保障房，但保障房也应该有一定的明确标准。

此外，"限改共"对于二手房市场和土地市场的影响也不可忽视，随着部分项目"转共"，产权比例划分，其性价比优势也将会消失，部分购房者是否会回流至二手房市场？二手房市场是否会量价齐升？对开发商来说，按照标书拿地之后再改变销售规则，这种情况下，会不会出现流标的增加？不管政策走向何方，这些都是需要深思的地方。

住建部约谈12城重申坚持调控不动摇 或酝酿房产新政

住建部约谈12城 重申坚持调控不动摇 各地或酝酿房产新政

热点城市或将引来新的一轮调控。

据新华社消息，近日，住建部负责人就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前，住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会"部长通道"后，住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。

分析人士指出，被约谈城市多为近期的房地产市场热点城市，约谈后这些城市的调控预期将进一步加强。

住建部加强约谈问责

不仅是成都与太原，据了解，"五一"前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的相关负责人。

部分城市房地产市场出现非理性上涨的现象，成为促成此轮约谈的原因。上述12个城市近期楼市火热，根据国家统计局公布的数字，海口在3月新房价格环比上涨2．%，居全国70个大中城市首位，哈尔滨、昆明等地的上涨幅度也在全国前列。

因此，约谈强调，要牢固树立"四个意识"，毫不动摇地坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

同时，住建部在约谈中指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

去年党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。此轮约谈也被认为是相关工作有所成果的标志。

"约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。"易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

严跃进认为，此轮明确强调了"四个意识"的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，所以实际上也充分体现了一点，即各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主题责任落实方面下功夫。

热点城市或成调控重点

住建部专家委员会副主任顾云昌告诉21媒体，这并不是住建部首次约谈地方。在2013年、2016年等楼市周期高点，都曾有过对热门城市和重点房企的约谈。其主要目的还是为了防止房价过快上涨，实现楼市平稳，并往往间接促使被约谈地方新政出台。

顾云昌指出，本轮针对12个热点城市的约谈，在各地普遍推行"限购、限贷、限售、限价"调控政策，力度空前的背景下，政策储备相对有限。同时，各地的楼市情况相对复杂，即使推出调控新政，焦点也可能更多集中在确保调控政策真正有效落实，和部分新政策导致的楼市新情况的调整上。

其中，当前热点二线城市出现的新房、二手房价格倒挂现象，被认为将是各地接下来可能的调控重点。

2017年土地"限价"是调控的重要方向，而限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，"非市场"的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。

顾云昌认为，对于此类城市而言，要采取措施压缩"限价房"出售过程中的寻租空间。而对于一些地方由于控房价，不批售高价项目所导致的高价房"堰塞湖"，则要采取办法进行疏导，防止形成新的库存。

实际上，楼市风向标北京已经对限价房政策做出了重大调整。

5月7日，北京市住建委就《限房价项目的销售管理办法》公开征求社会意见。该管理办法规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房面向市场销售。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，则将收购转化为共有产权住房，向具备共有产权住房购房资格的家庭开放申购。

西安的情况则不太一样。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21媒体，从去年3月至今，西安增加了超过30万户籍人口，落户后的买房置业造成一定程度上的供给紧张。

王圣学建议，西安应该在加大供地力度、加快项目审批上市速度的同时采取措施，对新落户人口的购房资格做出一定的限制，缓解市场短期供给紧张的压力。

佛山一位地产研究人士向21媒体分析，当地的新一轮调控政策，可能涉及限购范围扩大，和对当地较为严重的房价+装修款、软装费"双合同"现象进行整治。