这么多城市负责人被住建部约谈,谈了些什么

扫描到手机 各地楼市 来源:中国证券报 发布日期:2018-05-10 14:30 字号:T|T

摘要:坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

这么多城市负责人被住建部约谈,谈了些什么

据新华社报道,记者从住房城乡建设部了解到,住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。

这次约谈再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

据了解,“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

1、为什么要约谈

国家统计局发布的数据显示,今年3月份,55个城市房价环比上涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,从数据表现来看,“胡萝卜和大棒”双重作用在持续,一方面部分城市“抢人大战”如火如荼,刚需保障也在同步进行,继2月武汉推行首套刚需人群优先选房的模式后,3月长沙、成都均推出“刚需优先”的保障措施。

另一方面楼市的调控不但未见放松,还日趋收紧。3月大连出台限购、海南限购全面升级,杭州、西安、武汉陆续出台摇号卖房政策。

显然,住建部负责人约谈上述城市政府负责人,一定是“有备而来”。我们再来看看住建部负责人约谈时是怎么说的。

2、谈了些什么

住建部负责人约谈时强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

住建部负责人指出,要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实采取有力措施,认真落实稳房价、稳租金的调控目标;要加快制定住房发展规划,有针对性地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供应结构,大力发展中小套型普通住房;加强资金管控,有效降低金融杠杆,防范市场风险;大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求。

成都、太原两市政府负责同志表示,将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任,立即采取有力措施,确保市场稳定。

延伸阅读

哈尔滨新购商品房3年内不能销售

哈尔滨市政府办公厅近日下发相关文件,要求主城区内新房3年内不能销售。

根据此次下发的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,在主城6区范围内,凡新购买商品住房(不包括二手住房)的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房,不受该款规定限制。

哈尔滨市同步强化土地供应的计划管理,根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。对房地产用地需求较大的哈西、松北等地,适当增加住宅用地供应,并加快土地供应节奏。对商品住宅库存规模相对较多的阿城区、利民开发区等地,适当控制住宅和商服用地供应。

海南省再次发文防止炒作和哄抬房价

海南省住建厅近日下发《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》,要求各市县政府要切实担负起房地产市场调控的主体责任,严格执行国家和海南省政府有关稳定房地产市场的政策措施,各市县要继续严格按照海南省住建厅下达的调控目标进行调控。对落实调控目标不力、量价仍上涨过快的市县,将提请省政府进行约谈问责。

文件要求,重点打击恶意炒作、哄抬房价以及弄虚作假购房的违法违规行为,发现一起,查处一起。对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚,直至清出海南市场。

根据最新政策,今年3月30日后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。之前,海南仅有海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限被提高到了5年。

西安楼市“一房难求”

西安出现“房荒”,与城市人口增长有极大关系。此外,去年冬季治污减霾,使得楼市施工量减少,供应不足。

个别企业采取全款优先、捆绑搭售、恶意炒作的营销方式,严重扰乱了西安房地产市场秩序,误导市场预期,引起恐慌性购房。

近日,陕西省西安市房地产市场持续走热。一时之间,“一房难求”“全款付”“捆绑销售”等成为市民议论的热词。其中,西安开发区一楼盘开盘就上演千人“抢房”风波。价格大涨导致“房荒”现象出现。西安楼市到底怎么了?针对相关问题,记者采访了专家和有关部门。

商品市场供应是否平衡,与刚性需求有着极大关系。刚性需求增加,商品供给相对趋紧,刚性需求减少,商品供应趋松。

西安交通大学房地产研究所研究人员认为,西安目前出现“房荒”,与城市人口增长有着极大关系。2016年,西安全年新增户籍人口只有9.27万人,2017年达到25万。

进入2018年以后,西安为了吸引高素质人才,出台了户籍新政,大中专毕业生只需身份证与毕业证即可落户,普通技术人员也被纳入两证落户(身份证+技能证书)行列,这在过去需要提交的证明多达五六项。

进入3月份后,西安市户籍手续进一步简化,申请者只需在手机上即可完成落户操作。今年前3个月,西安新增落户人口达到21万人,4月份,刚刚过半,这一数字就攀升至30万人。这些人员进入城市,很大一部分人需要新购住房,无疑拉动了楼市刚性需求。

据了解,西安出现暂时性“房荒”,已经引起了政府相关部门的重视。相关部门表示将继续毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性。

一线城市二手房市场仍处谷底 短期不具大幅反弹基础

调控连击 一线城市二手房市场持续低位盘整

“房子价格比高点降了10%。最近中介告诉我说会有点小涨,我觉得价格挺合适,就买了。”

近日,一位刚刚在北京南四环外购置了自己的首套“刚需”住房的购房者张浪(化名),这么告诉21媒体记者。这套房的上一任业主急于凑齐第二套房的高额首付,以比同小区平均总价低了15万的价格挂牌出售。这与春节刚回家结婚的他一拍即合,“看房到网签,一共只用了一个多月”。

类似的刚需与改善性需求交易已经成为一线城市二手房市场的主流。随着高强度调控政策的持续,热门一二线城市的二手房量价同比均处在低点,但投资占比持续下滑。有机构调研数据显示,北京二手房交易中,投资需求占比仅为1%,广州也不足4%。

在投资需求得到有效抑制的背景下,二手房市场的量价走势,被认为更好的反映了市场的真实情况。

整体低位盘整

作为2016年以来的调控龙头,一线城市的调控政策严厉程度均在全国前列,并且不断加码。

目前,一线城市均实行“本地已婚限购两套,未婚限购一套,外地户籍限购一套”的限购政策。同时,四地也均 “认房又认贷”,对有无本地住房、有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款纪录的购房者实行差别化的信贷政策。

其中,北京、上海 “无房无贷”首付比例是35%,“有房”或“无房有贷”的首付比例分别是60%和50%。

而广州、深圳的政策更加细化。广东“无房无贷”、“无房有(或已结清)贷”家庭购房时均认定为首套房,首付比例为30%和40%,“有房无贷(或已结清)”、“有房有贷”的首付比例分别为50%和70%。深圳则是“无房无贷”、“无房有一笔贷”、“有一套房”的首付比例分别为30%、50%和70%,对无房但有2笔或以上异地房贷记录未结清以及有两套房的家庭禁贷。

严厉的限购、限贷、限售政策背景下,一线城市二手房市场整体仍处在谷底。

近日,易居研究院发布的数据显示,1-4月,北京二手住宅累计成交量同比下降41%,4月单月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累计成交约5万套,同比下降9.5%,降幅较1-3月扩大1.6个百分点,4月单月成交约1.4万套,这也是上海二手住宅交易量6年来的同期最低值。

一线城市中,二手房交易量降幅最大的则是广州。数据显示,该市二手房累计成交约2.5万套,同比下降49%,而4月单月成交二手房仅0.8万套,同比下降45%。

唯一的例外是深圳。根据易居研究院数据,深圳在前四月的二手住宅累计成交量同比增幅为27%。

易居研究院研究员王梦雯告诉21媒体记者,深圳楼市已以存量房交易为主,在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下,刚需转而进入二手市场。长期来看,深圳宅地供应逐年下降,二手房成交规模上行;同时深圳在本轮周期降温较早,2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。

但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反,当地的调控还在加码。

王梦雯指出,从绝对值来看,深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底,深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本,后续深圳成交将有所回落,暂无大幅回暖可能。

所谓“三价合一”,是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日,深圳多个部委联合发布规定,二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,以最低值作为计算基数确定贷款额度。

改善性需求升温

严厉的限购和限贷政策下,尽管总体仍处在成交量下滑阶段,但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力,正在发生变化。

链家研究院的调研结果显示,全国二手房市场来看,2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中,刚需与改善性需求占到80%,是市场的绝对主流。

这在调控热点城市更加明显。上述调研结果显示,链家检测的14个重点城市中,有10个城市的投资需求占比小于10%,最低的北京只有1%。

在投资需求受到严格抑制的背景下,刚需与改善需求的变动值得关注。

以北京为例,链家研究院院长杨现领向21媒体记者表示,调控后,北京二手房市场的复苏迹象始于刚需板块,并在4月呈现出向改善板块轮动的迹象。

杨现领指出,这主要体现在总价段和购房环线结构的改变上。一方面,从总价段来看,400万以下物业成交占比环比下降2.5个百分点,400-700万及700-1000万物业成交占比均提升了1.6个百分点;另一方面,4月北京二环内二至三环物业(三环内主要以位置改善为主)成交量环比分别增加21.3%和12.2%,明显高于其他环线增速。

而随着购买力更强的改善性需求开始转向二手房市场,单价较高的改善性物业成交占比上升,结构性拉升了北京二手房均价。4月链家北京成交均价为60013元每平方米,与去年同比下跌9%,但环比则上涨1.5%。

同时值得注意的是,随着二手房市场的持续走低,市场的“抄底”情绪开始出现。链家新增带看量在3、4月份达到2017年下半年以来的峰值。所谓新增带看量,是指一段时间内带客户看房的次数,这被认为一定程度上反映了市场的潜在需求。

不过,多位受访人士均认为,市场在短期内不具有大幅反弹的基础。在调控未有放松迹象的大背景下,一线城市在2017年加大住宅用地供应,大量限价房、新房即将迎来推盘入市高峰。一线城市的二手房市场,还将持续处在交易量、价格同比下滑的低位盘整状态。

房企销售额增速前4月显著刹车:万科掉队 调控渐生效

调控逐渐生效 房企销售额增速前四月显著“刹车”

本轮调控实施近两年后,房地产行业销售增速呈现明显下降的趋势。截至5月9日记者发稿时,内地及香港上市房企中已经有28家公司公布了前四月的销售数据,28家公司前四月共计实现销售金额1.43万亿,同比上涨34%。不过尽管龙头房企销售金额继续创新高,但相比2017年前4月龙头房企同比业绩上涨超过60%的增速来看,2018年前四月同比涨幅明显放缓。此外,从数据看,4月单月,大部分企业的销售数据同比明显放缓,大部分企业消化了2017年预留的签约业绩,调控政策影响越来越明显。

万科掉队

从28家房企表现来看,前四月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前四月销售双双突破2000亿元,万科、保利地产(600048)和融创中国销售突破1000亿元。

碧桂园前四月数据显示,碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币2575.2亿元,同比增长约26.14%;合同销售建筑面积约2739万平方米,同比增长约21.4%。按此计算,碧桂园4月单月合同销售额695.3亿元,是今年以来单月最好成绩;合同销售面积700万平方米。

中国恒大公告显示,前四月累计合约销售金额约达2122.6亿元,累计合约销售面积及销售均价分别约为2046.5万平方米及每平方米10372元,分别同比增长31.1%、29.4%、5.97%。4月实现合约销售金额约为人民币503.9亿元,合约销售面积约为464.7万平方米,合约销售均价为每平方米10844元。

万科在4月表现不佳,在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科A公告显示,1-4月份公司累计实现合同销售面积1305.8万平方米,合同销售金额1961.5亿元,同比分别增长-2.07%和2.08%。公司4月实现销售金额与面积分别为418.9亿元和257.6万平方米,同比变动分别为0和-11.11%,环比分别下降17.34%和29.17%。

第二梯队中的融创中国和保利地产四月表现各异。保利地产前四月实现签约面积803.17万平方米,同比增长33.12%;实现签约金额1193.97亿元,同比增长42.79%。不过公司四月单月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国四月实现了业绩大爆发,公司4月实现新增预订销售金额364.7亿元,同比增长86%,前四月实现合约销售金额1111.2亿元,同比增长74%。

一些中小规模房地产公司前四月销售增速惊人,新城控股(601155)、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前四月销售同比增速均超过了50%,这些增速居前的企业期间销售均价在10000元/平方米左右,这显示出,三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

同期也有首创置业、阳光100、金地集团(600383)、龙湖地产前四月销售金额同比成下滑趋势,受项目集中于一线城市影响,首创置业前四月销售金额同比下降25%。

拿地凶猛

土地市场同样火热。中原地产研究中心统计数据显示,2018年截至5月9日,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市合计土地出让金高达12340.6亿,同比2017年同期的8212.4亿上涨幅度高达50.3%。其中,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额均超过了100亿,同比上涨明显。

中原地产首席分析师张大伟表示,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

房企公告显示,龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示,公司4月新增22个项目和9个物流地产项目,其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示,公司近期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地,成交金额超过150亿元。其中,公司通过挂牌方式获取杭州市上城区钱江新城皓月路西侧地块,项目用地面积107887平方米,成交总价高达100亿元。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目25%权益,并拟引入合作方共同开发。

调控压力下,高周转成为房企共同的选择。房企公告显示,随着红五月到来,房企推盘力度加大。

金地集团公告显示,公司5月-6月新推或加推盘计划的项目达到了43个,项目主要分布在二三线城市,其中,广州(4个),东莞(4个),大连(3个),沈阳(3个),金华(4个)成为重点推盘区域。

并购活跃

近期案例显示,2018年预计仍是房企并购大年,通过项目并购转让,部分房企告别地产行业,而部分企业借此斩获项目,实现战略布局。张大伟表示,做大依然的当下房企的主流选择。整体看,房企拼规模趋势加剧。

今年3月,碧桂园、保利、阳光城、卓越集团等房企历经多轮竞拍,深圳卓越集团最终以51.02亿元的价格成为项目最高报价人,较挂牌起始价溢价约43%。广物地产成立于2007年,公司项目主要分布于广州、佛山、肇庆、海口、三亚等城市,土地储备面积超千万平方米。

泰禾集团(000732)则选择成立并购基金,通过更加节省现金的方式进行并购。公司拟与控股股东泰禾投资集团有限公司两家下属公司共同出资设立产业并购基金,总规模为不超过200亿元。泰禾集团表示,并购基金以股权投资方式或法律、法规允许的其他方式,直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

首创置业近期通过股权收购方式获得天津北辰项目,借此解决北京项目占比过高的意图明显。公告显示,北辰项目距天津中心城区半小时生活圈內,是天津未来建设和发展的重点区域;定位首次改善和首次置业客户,配套设施完善,交通便利,规划地上建筑面积约25.3万平方米。

责任编辑:张瑶瑶 关键字:住建部约谈谈了些什么
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