环京优势吸引投资客入场

根据2018年初发布的《2017年中国房地产企业项目销售排行榜》，2017年入围全国百强的三四线项目达到39个，在环京都市圈中，固安和涿州的项目成功入榜，其中固安更是有两个项目入榜。从位置来看，两地与首都相近，交通也较为便利。固安来说，有大广（大庆（楼盘）-广州（楼盘））高速北京（楼盘）段直通县城，距离天安门50公里，此外距离北京第二机场也仅为15公里。还有像涿州，距离天安门62公里，北京南大门，在现有轨道交通的基础上，增建了京石城际铁路，京涿市郊铁路，廊涿城际铁路。目前，北京西乘高铁到涿州东站25分钟，因为与北京交通的便利性，“双城生活”则成为两地区房地产项目的主要卖点，外来投资客占到了置业人群相当大的比例，房价也在15-17年飞升至万元，达到部分二线城市水平。

交通现状难支撑“双城生活”

那么对于这两个城市，“双城生活”的模式是否客观存在，虽然依赖于这样的特点已为当地房地产市场带来了相当大的置业需求。

我们通过“双城生活”模式的交通情况来做分析：

首先从固安到北京目前只有一条大广线，该高速路为双向四-六车道加救援车道，暂且将该高速路全部视为是六车道，高速公路能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量45000～80000辆。

进行“双城生活”一般均为上班族，因此在固安早上6:00-8:00应为主要通勤时间，那么这条路上在这段时间段内最多能负担多少上班族的通勤？

做最大化的估算：

80000辆（六车道年平均日交通最高量）×2（假设一辆车搭载2人）/24小时×2小时=1.33万人。

那么相应能带来1.33万套的置业需求，以一套住宅100平米计算，固安以“双城生活”为目标的投资需求可达到133万方，但只要未新增公路或铁路，该需求将维持原状。

固安15-17年新房的年平均成交建面为239万方，基本半年时间即可将这样的需求消化完毕，并且该需求短时间内还不会增长，但固安房价从15年到17年上半年一路飙升，在政府限购政策出台后才有所收敛，而限购也仅是针对非户籍人士限购一套这样的政策，并没有伤害到本地刚需和北京外来的“双城生活”白领需求，但市场迅速冷冻，证明该地区市场的投机需求或为主流，即这样的交通方便了北京本土人员来固安炒房，并没有方便白领的“双城生活”。

城市基本面良好，本地需求未来有望成为市场压舱石

固安的房地产市场未来能否保持稳定，可以从它的经济和人口基本面来分析。固安近两年快速发展主要由于其PPP模式，早在2002年，华夏幸福(600340,股吧)就与固安县政府以PPP模式合作开发建设运营固安工业园区，双方合作走过了15年，固安县财政收入从2002年的1.1亿元增加到2016年的80.9亿元，2016年固安城镇居民的人均可支配达到31079元，高于河北经济强市唐山（楼盘）同年25534元的人均可支配收入水平，因此可以对当前的万元房价做支撑。

从人口来讲，固安当前人口为51万人，但根据《固安县城乡总体规划（2013-2030）》，未来固安县的人口将达到80万人。假设该规划是按照固安当前正常的人口增速做出的科学规划，那么在未来12年中固安将净增加近30万人，仅本地需求每年即能带动200万方的建面成交。

整体来看，固安县的刚需能够对其当地市场托底，虽然当前该地市场投资需求旺盛，但并不影响固安房地产市场未来的持续发展，房价在投资需求涌入后存在提前透支该地区发展的情况，在2017年调整后未来有保持稳定的趋势，即使投资客离场本地需求也能对该地区市场形成强支撑。涿州与固安相似，也是河北经济发展较好的地区，2016年城镇居民人均可支配30397元，人口66万人。

目前的问题是当地房地产市场投机需求较多，“双城生活”的概念站不住脚，当前的交通并不能支撑这样的需求。因此未来该地区市场仍需当地刚需来支撑，从两地区的经济、人口情况来看都是可行的，但当地市场需求未来爆发式增长的概率极低，因为当前两地的房价虽然经过调整，但仍然处于高位。