楼市层层加码的调控政策，个人房贷利率也基本取消优惠折扣，更甚以倍数增加，房贷收紧已是铁板定钉事。楼市的紧箍咒已被念起，那么楼市的拐点是真的到了吗?

01

加息?央行发出警告:低利率太久了!

12月5日，中国人民银行金融研究所所长孙国峰在一个金融峰会上，发表了一番重要的讲话，相对明确的表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。

一方面，中国人民银行金融研究所是央行总行直属的研究机构，主要的研究方向就是货币政策;另一方面，孙国峰所长的讲话引发了外媒的普遍关注。

路透社用中国央行专家警告央行低利率政策时间过长。

2017年6月15日，美国首先进入加息通道，开启了全球化的加息浪潮。

7月12日，加拿大央行宣布7年来首次加息。

11月2日，英国央行宣布10年来首次加息。

11月30日，韩国央行宣布6年来首次加息。

12月5日，日本虽没有加息，但却紧跟美国推出了自己的减税计划。

2018年，美联储更是有3-4次的加息预期，包括欧盟在内的诸多央行也纷纷表示有跟进加息的计划。未来，在这场经济上的军备竞赛中，势必会有越来越多的国家被动或主动的入场。

在这样的大环境下，我们目前的低利率到底还能撑多久?很难撑得住。

而实际上，我们早就开始定向加息了，并且是针对楼市，持续性的加息。

根据融360发布的《11月中国房贷市场报告显示》，目前全国首套房的平均利率已经高达5.36%，连续11个月出现上涨。

注意，这还只是首套房的平均利率，其中还包括了部分4.9%的便宜贷款在内。这说明什么?说明有些城市的首套房利率早已远远超过了1.2倍的基准!而二套房利率更吓人，平均利率已经涨到了5.66%。这是什么概念?

这相当于你每贷款100万，就要比过去多还17万的利率!但是，你以为这就是最高峰值了么?你以为未来房贷，涨到6%就能封顶了么?那可不一定。

根据以往经验，这一轮的加息周期，房贷的实际利率甚至有可能突破7%!为什么这么说?让我们来看近20年的房贷利率，看看每一次加息周期都加到了多少，你就会明白。

如果央行加息，楼市影响有多大?

1、小房企融资压力变大。加息对小房企的影响最为明显，因为这类企业比较急于回笼资金，但加息后买房门槛变高，接盘的人少了，再加上银行控风险，造成小企业的贷款渠道变少，资金压力是最大的问题。大房企财大气粗，受加息影响较小。

2、普通人买房成本增加。加息给购房人的最直接影响就是购房成本增加，如果利率维持上浮，再来个提高基准利率，对经济能力有限的人来说可谓是雪上加霜。

3、炒房客资金链变紧。这类人通常养着多套房，每月要还好几个房子的贷款，遇到加息会增加每月的养房支出，整个资金链变紧，除非能出售几套房子，否则很有可能出现断供。

02

“第二次房改”或将开启

▲12月8日《新闻联播》截屏

12月8日，召开的中共中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。

观察人士认为，在结束福利分房的住房制度改革实施近20年之后，中国住房制度或再次迎来巨变。明年开始，官方的楼市调控重心可能由限购、限价等短期行政性调控转移向由中央政府统一部署的长期性和基础性制度。

中国房地产业协会法务部主任康俊亮表示，此番召开的中央政治局会议将加快住房制度改革和长效机制建设作为2018年重点工作，一方面是稳定预期、表明中央的态度，另一方面也是为房地产长效机制的落地明确时间表，如:备受关注的不动产统一登记可能会在2018年实现全国联网。

此外，中央政治局会议此番对楼市的定调，可能意味着从明年开始，房地产市场调控思路将出现重大变化。

康俊亮认为，从明年开始，官方调控的重心将逐渐从各地频繁出台的行政性调控转移向中央政府统一部署的长期性和基础性制度。当然，“限购”等行政性调控政策并不会立刻退出，而是在一定时期内，与长期性和基础性的制度并行，此后才会被慢慢替代。

2017年可谓楼市“密集调控年”。据机构统计，今年以来中国各地已出台包括限售、限贷等房地产相关政策200多次。分析人士普遍认为，这些短期政策旨在稳定房地产市场和预期，为长效机制的建立争取时间。

严跃进认为，此番召开的中央政治局会议为明年的房地产市场的监管政策提供了新思路，对于住房制度改革的表述可以理解为“二次房改”可能开启。未来租赁市场发展会受到重视，同时，住房开发和销售可能也有新的调整。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，今年以来，多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。但这些调控措施毕竟是短期的，从长远计，必须要进行供给侧改革，要建立房地产长效机制，而不是“天一冷就给楼市加温、天一热就打压降温”。

房地产长效机制将包含哪些内容?

康俊亮认为，大致包括加快推进房地产税、建设完善住房租赁制度、改革土地制度、建立不动产统一登记制度等。

值得注意的是，目前，多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。例如，部分地方今年已经实现不动产登记联网。此前官方确定在上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰前行。

深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出，今年官方推动的“租购并举”与1998年“房改”一样，都激活了一个巨量的市场，这就有了特别重大的意义。今年以来全国已有超过50个城市出台鼓励住房租赁的政策措施。

康俊亮指出，随着一系列长期性和基础性制度的真正落地，中国此次住房制度改革的效应和影响将不亚于启动中国房地产市场“黄金十年”的1998年“房改”。包括土地、财税等一系列基础性制度的建设，意味着中国房地产制度层面将真正走向完善，市场自身机制足以应对短期波动，也避免了频繁行政性调控可能产生的副作用。

03

房地产税呼之欲出?

12月5日，社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》建议将2018年确定为基础性制度和长效机制建设年，把持续调控融入到制度和长效机制建设中，与中央工作精神相契合。

1.坚持调控不放松不动摇，完善调控机制;

2.加快建立多种供应主体和供应形式的租售并举制度;

3.完善住房金融市场与监管制度，强化监管力度，扩大宏观审慎监管的实施范围，恢复提高首套房贷基准利率标准;

4.改革土地制度和机制改革，加快修订相关的土地使用和用途调整法规，尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局;

5.加快财税体制改革。2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表，实行住房租金抵扣个人所得税政策。将交易环节的契税征收的税率调整等权限授予地方，让城市政府可以因城施策进行调整。

另外，财政部部长肖捷日前表示，“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对个人住房按照评估值征收房地产税。”

04

明年房价会涨还是会降?

首先，极大概率，大涨和大降都不可能。

政治局会议上，没有重提“房子是用来炒的，不是用来住的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明:

1、现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。

2、房价像现在一样稳定，不管是真稳还是假稳，也不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。

3、现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。

其次，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。

所以，从政治意义上讲，保障金融风险可控比“长效机制”更要重要，长效机制是为金融风险可控服务。

05

未来买房卖房，建议遵循以下5个原则

1.三四线卖房离场的时机即将到来

过年前后可能是三四线卖房离场，置换一二线的好时机。(这里说的是大趋势，不同三四线城市要看具体情况，千万不要一概而论)

从三四线动机来看，起初是为了去库存，发展阶段是由于货币化棚改，如今库存去的差不多了，棚改也接近尾声。

从三四线历史来看，房子并不值当下这么多钱，完全是一二线溢出后的板块轮动造成的。三四线过去5，6年都没涨，是在消化08-10那一波的涨幅，未来也会大概率出现长时间不涨的情况，来消化17年的这一轮涨幅。

从三四线的人口变化来看，依然逃不脱要依托于大都市圈的命运，尤其是高铁，简直就是吸引三四线人口去一二线的利器。

金融，土地，人口，不论哪个维度来看，三四线的房价很难有明朗的未来。

而明年，正是三四线置换一二线的好机会。各个二线城市未来都会逐渐加大对人才的招揽计划，像郑州最近才出的只要你有学历，首套房不仅不限购不限贷，还额外给钱给补贴的事儿，以后效仿的城市会越来越多。

2.买房尽量避开远郊，一定要开始重视租金收益

过去这些年，房租是根本不被大家看在眼里的，因为房价动辄一年翻一倍，5年翻3番这种事儿，极大的吸引了我们的注意力。

然而，在未来这几年，不仅房价不会涨，月供还大概率会上涨，在这种情况下，租金将是非常重要的收益。尤其是对于住宅来说，如果年租金能达到3%，那真的是做梦都会笑醒了。

至于说远郊盘，往往是楼市遇冷期最危险的存在。

3.房价的最终归宿是稳定，而不是大跌

明年房价一定会稳，某些地方会降价，但并不是全部，有的地方就算是降价，幅度也不一定会特别大。

4.利率折扣仍然很低的城市，不要错过机会

利率上调我们不害怕，毕竟是大家一起上调，怕就怕人家都是基准利率，你买房的时候成了1.5倍基准利率。明年我们所在的城市房价到底会不会下行，到底会下降多少，没有人能提前这么久精准的预测出来，最多只能给出一个大致的趋势。所以，一定要抓住眼前的利好，明白贷款利率折扣低的另外一层含义:这还可以买房，欢迎你来买房，房价还没见顶。

5.如何买房买在低位，卖房卖在高点

如果你想买房，一定要去当地的中介挂个号，而且挂的越多，越有利于你掌握当地的市场行情。

挂号之后，如果中介频繁给你打电话，就说明市场还很冷，买房人不多。如果什么时候打电话不频繁了，甚至一周都不理你一次，那就说明看房人多了，市场热了，顾不上你了。

如果你想卖房，千万不要等需要的时候才把房子挂出去，也不要看着新房火热，觉得自己高枕无忧。你一定要尽早把自己的房子放出去，哪怕不卖，也可以从每周的看房数量，及看房人的气势上，感知到当下的房价走势。只有持续不断的关注行情，才能帮助你在真正的转折点来临之前，感知到楼市的变化，判断出合理的价格，然后从容出手。

最后，一定要提醒各位，买房并不是一件稳赚不赔的事情，这个世界上，也没有任何一种投资，是稳赚不赔的。在你看不见的地方，甚至我们还没有经历的未来，总会有一场血淋林的教训，在等待着那些贪婪的投资客。