疯了!1.8万亿!这些地产商要买下全中国!
扫描到手机 置家关注 来源:观点 发布日期:2017-10-30 07:21 字号:T|T
摘要:根据业内相关的统计,2017年前9个月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。
“历史不会重复自己,但会押着同样的韵脚。”
——马克 · 吐温
这个世界,撑死胆大的,饿死胆小的!
比如,在房地产业,这样胆子贼大的就不少。根据相关数据的统计,2017年前9个月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。
挑几个典型:
1、富力地产:今年前9个月,富力拿地477万平方米,而去年全年才拿了164万平方米,拿地建面达到去年全年的2倍多。
2、远洋地产:今年前9个月拿地花了292个亿,拿地金额超去年全年3倍多。
3、旭辉集团:旭辉就更生猛了,今年前9个月花了539亿拿地1006万平方米,拿地金额、面积双双超去年全年2倍多。
之所以把他们仨拎出来给大家瞧瞧,只是想告诉大家:这三家今年都很猛,比任何时候都猛,问题是,如果今年的楼市是2015年的股市,那这些在刀尖上跳舞的家伙们,可能不会有啥好结果。
当然了,凶猛的不仅是这三家。
1、从全国范围看,2017年1-9月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元,同比增长16.9%;规划建筑面积TOP10城市成交20083万平方米,同比增长37.2%。
2、北京、杭州、南京、重庆四个热点城市土地销售净额均超过千亿元,其中,北京以1847亿元的成交总价卫冕冠军,同比上涨315%;上海、武汉、苏州、郑州、天津、广州、合肥、佛山、济南等城市卖地收入均超过500亿元。
3、今年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿,同比涨幅达48%。其中,耗资超过200亿的企业达到26家,碧桂园、万科、保利三家房企的拿地金额均超千亿,其中碧桂园1664亿元高居榜首,万科9月单月拿地权益金额更是超220亿元。
他们为何如此嚣张,无非是两种结果,一是找钱,二是找死。当然了,前面一个是目的,后面一个是我瞎说的。
都在说冬天来了,房企们咋还这么淡定呢?
1、剩者为王,谁都输不起
新城控股高级副总裁欧阳捷说:在市场蛋糕还没切分完之前,必须加速奔跑,未来市场进入寡头时代,剩者为王,不进则没,退无可退。
我在《最后的决战!郁亮、许家印、杨国强:不能输,也输不起!》中也说过,随着行业集中度越来越高,规模仍是房企绕不开的争夺焦点,房企强者恒强的格局将更为突出。
只有规模效应的凸显下,才可以进一步降低拿地成本、融资成本,获得良好的并购资源,形成企业的联动发展。虽然土地成本越来越高,但为夯实市场占有率,房企会继续在土地市场“一掷千金”。
大型房企为争夺第一打的头皮血流,中等规模房企为进入第一梯队也不会轻言放弃。再说直白点,在当下很多地方性房企已被淘汰出局,剩下的玩家中,还有一部分也会被淘汰。要么转型,要么消失,或者被并购,你选哪个?
(数据来源:华尔街见闻)
2、上半年销售良好,众房企依然乐观
龙头房企中,碧桂园1-9月销售金额已经超过4000亿大关,这也是中国房地产首次有房企销售金额突破4000亿。在实现翻番增长的同时,碧桂园将销售目标大幅上调25%至5000亿元,但仍然完成了全年目标的76%。
第二梯队中,龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标,目标大幅上调36%后,其目标完成率仍达77%;旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下,仍完成销售目标的76%。
即便是上调至3000亿元目标后完成率仅为54%的融创,其1-8月销售金额也已超去年全年业绩。同时其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元,完成目标简直 so easy。
3、大爷我相当的有钱
得益于过去两年楼市的火爆,各大房企账上都趴着大把的银子,同时上半年融资环境相对良好让开发商普遍现金充足。
根据各大上市房企半年报,旭辉集团现金储备达258亿元,远洋地产现金储备达234亿元,富力地产更是手握324亿元的现金储备。
既有地,又有钱,销售业绩看起来又好,房企们面对调控无动于衷就不奇怪了。
但是市场形势真的那么乐观吗?并不见得。
1、嚣张的不少,死过的也不少
在调控的大背景下,曾经不可一世的地产商从云端跌落谷底、一夜梦碎的故事已经上演了许多场。
2005年放言要成为中国地产老大却最终低价贱卖的顺驰,2009年IPO失败频临破产的恒大,2014年资产负债率高达160%还卖身失败的绿城……都是许家印、孙宏斌、宋卫平们心中永远的痛。详见:《地王大崩盘!这一次,轮到开发商哭了!》
2、别把调控不当回事
要么不做,要么做绝,这是现在多数开发商的心态。
在调控不断升级的当下,他们依然活得很好,这是他们的底气,也给他们造成了调控不过是个纸老虎的幻觉。
但是,纸老虎也是会吃人的。
最基本的原因是,政府手中的牌还很多,而开发商却说不定是那位留着一对3当底牌的玩家。
限购不管用是吧,那就限贷,限贷还不管用是吧,那就限售。
如果这些还都不管用,那就在金融上使手段,比如利率上浮,比如打击消费贷。
如果这些都还不管用,那就房产税吧。总之,总有一招会伤到你。
总之,调控政策难以放松的情况下,这些土地的盈利前景值得担忧。
3、没有永远上涨的市场
我在前面已说过了,各种信号都显示,目前的楼市正在见顶甚至掉头向下。
其中,成交量是最核心的指标。
以国庆节为例:黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市网签大幅下调,平均跌幅达8成,成交量创2014年来最低。北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
而从价格来看,我在《楼市大拐点!万科降价了!》一文中有过分析,结合万科等龙头房企均价见顶向下可以预测,房价拐点已至,会逐步企稳和回落,从2015年开始的这波房价大涨已经是强弩之末了。
4、房企债务压顶,总有绷不住的时候
据华远地产原董事长任志强分析,2015年-2016年房企新增有息债务8520亿元,而2010年-2014年5年也才新增8200亿元。房企明年大概有3300多亿元债务要还,后年有4000多亿元债务到期,未来三年,房企到期债务约达万亿元。
而且,拆东墙补西墙的游戏也快玩不转了,因为融资成本正在上升,不仅还不起钱,借都借不起了。
Wind数据显示,去年只有约25%的开发商发行的人民币债券利率超过6%,今年的比例超过33%。今年8月的房地产信托平均收益率为7.15%,明显高于金融、基础产业、工商企业等其它领域。
中小型房企受债务压力影响尤其明显,有任何风吹草动受伤的总是他们。
根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据﹐政府支持的云南城投置业的净负债是息税前利润的57倍,闵系房企泰禾集团是37倍﹐上海阳光城集团为逾23倍。相比之下,所有内地上市开发商的杠杆率仅为6.4倍﹐除金融机构外所有中国公司的杠杆率为4倍。
5、不断攀升的库存,总有一天会成地雷
政府一边在致力于去库存,房企一边在大手笔拿地,使整体存货不降反升,而密集的调控为四季度的销售情况增添了不确定性。Wind数据显示,今年上半年,118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元,较2016年末增加了10%。
(数据来源:21世纪经济报道)
这不,部分上市房企已在计提存货跌价准备,其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。阳光城将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元,较2016年末大增317%,其存货的增幅比例达到了51.4%。
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