2016石家庄住宅市场持续火爆，公寓市场也在逐步升温，很有可能成为下一个热点。

公寓作为过渡性居住产品肯定会面临转让，就目前来讲，公寓转让的税费直接影响着购买者的决策，尤其是无力在市区购买住宅的刚需客户，他们更为看重转让税费。

有人说公寓转让的费率是15.7%，交易税费高昂，对于想卖掉公寓置换住宅的刚需客户来讲，这个成本太高以至于无法承受。那么，公寓的转让税费真的是如此高不可及，不能给人活路吗？公寓转让的税费到底是多少呢？

就这个大家关心的问题，我们特地请教了石家庄石房房地产评估事务所的资深评估师赵鹏先生，对这个问题做了详细的解答。

赵鹏，注册房地产估价师、土地估价师，有8年房地产、土地评估工作实践经历，理论知识扎实、实践经验丰富。在房地产抵押、课税、司法鉴定、投资咨询等方面有丰富的操作经验和独特的解决问题方案。

在公寓转让过程中涉及的税费有两种征税方法，一种是全额征税法，另外一种是差额征税法。在实际交易过程中选择税费最低的方法进行计税。两种计税方法的详细计算方法如下：

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全额征税法

全额征税法就是按照交易时的评估总价的15.7%进行征收，详细的计税明细如下：

（1）增值税：5.6%

（2）土地增值税：5%

（3）印花税： 0.05%×2

（4）个人所得税：1%

（5）契税：4%

个人转让非住宅全款征税明细合计：15.7%

2差额征税法

差额征税法的计算过程就比较复杂，有很多的抵扣项。详细的计税明细如下：

（1）增值税：

（现值-原值）×5.6%

注：5.6%的增值税中含有0.6%的附加税

（2）土地增值税：（以增幅<50%为例）

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票或增值税发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

（3）印花税：现值×0.05%×2

（4）个人所得税：

（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%

（5）契税：现值×4%

名词解释

现值：个人转让成交时的公寓的评估总价

原值：个人从开发商购买公寓时发票载明的金额

本次附加税:教育及营业税附加，税率为0.6%

加计扣除项：以开发票时间算起，每年从开发商购买公寓总价的5%的累加和，一年是5%，两年是总价的10%。

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王先生于2014年以总价35万购买了一套50平米的公寓，在2016年进行转让，转让时评估总价为40万，按照不同计税方法所交的税费如下：

1全额征税法

40×15.7%=6.28万元

2差额征税法

（1）增值税

（现值-原值）×5.6%

（40-35）×5.6%=0.28万元

增值税为0.28万元

注：增值税中含有本次附加税本次附加税为（40-35）×0.6%=0.03万元

（2）土地增值税：（以增幅<50%为例）

[现值-原值-原契税-本次附加税-本次单方印花税-加计扣除项（如有）] ×30%

注：如有不动产发票，可直接按发票金额的5%/年加计扣除。

现值：40万元

原值：35万元

原契税：35×4%=1.4万元

本次附加税：

（40-35）×0.06%=0.03万元

本次单方印花税：

40×0.05%=0.02万元

加计扣除项：

按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。

35×10%=3.5万元

[40-35-1.4-0.03-0.02-3.5]×30%=0.05元

土地增值税为0.015万元

（3）印花税：0.05%×2×现值

40×0.05%×2=0.04万元

印花税合计0.04万元

（4）个人所得税：

（现值-原值-原契税-本次附加税-本次土地增值税-本次单方印花税）×20%

（40-35-1.4-0.03-0.015-0.02）×20%=0.707万元

个人所得税为0.707万元

（5）契税：4%×现值

40×4%=1.6万元

差额计税法所交税费为0.28+0.015+0.04+0.707+1.6=2.642万元

差额税金计算方法的计算结果与交易时间、原购买时间的价格、有直接的复杂关系，影响因素很难简单说清。

从通俗易懂，粗略估算的角度来讲，本次交易的税率约为2.642÷40=6.61% 

从两种计税方法的税费总额比较来看，2.642÷6.28=42.07%，差额计税金额不到全额征税法的一半。

通过上述案例可以明显看出，差额税率和全额税率针对不同的交易实例，税金差异很大，在使用条件的选择上需要个别问题个别分析。

但是按照选择税费最低的计算方式进行交税的原则进行选择的话，本次交易实际支付的税金为2.642万元。

从这个案例我们可以看出，实际上公寓转让的成本并不是很高，对购买公寓的客户来讲不会太大影响，所以在目前公寓作为过渡性的居住产品或者投资产品都是很不错的选择。