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主要内容

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析

财税管控能力一：公司设立阶段

（一）公司出资方式与注册资本管控

（二）房地产企业设立的架构思想

第一个问题：如何设立新公司？如何设计集团中不同公司的关系？

第二个问题：如何设计集团中不同业务模块？

第三个问题：注册资本与注册地选择？享受税收优惠？

（三）筹办期涉税难题处理及例解

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财税管控能力二：取得土地使用权阶段

（一）房地产项目取得转让土地使用权的不同方式

1.购买土地使用权；2.购买整体资产；3.购买股权；4.合并；5.分立购买股权

（二）房地产企业取得政府土地返还款形式及其税务处理

1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

2.政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。

3.政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

4.政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

（三）取土地阶段各税种的涉税分析

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财税管控能力三：施工建设阶段

（一）房地产开发成本会计核算与税收政策协调

1.房地产业成本项目构成；2.如何合理确定成本对象？3.房地产成本费用计划与控制；4. 房地产成本规划及税前扣除的节税要点

（二）房地产项目成本核算与分拆的账务指引

⑴房地产项目成本分拆会计处理技巧

开发产品会计成本与计税成本的差异；土地开发成本的核算程序前期工程费的税务处理；建筑成本的税务处理；税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？；基础设施建设费的税务处理；公共配套设施费的税务处理；开发间接费用的税务处理

⑵房地产项目成本核算账务指引

⑶四种成本分配方法的运用：占地面积法；建筑面积法；直接成本法；预算造价法

⑷商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算；兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧；地下室及车库成本的分拆技巧；商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

（四）房地产项目建设阶段票据管理：证据链条中各个部分的衔接与印证

1. 前期工程票据的取得；2.电梯、空调等混合销售项目票据如何开具；3.包工包料工程票据如何开具；4.装饰清包工工程票据如何开具；5.“甲供材”、“甲 控材”工程票据如何开具；6.工程发票的开票地点有何特殊要求；7.园林绿化工程票据如何开具；8.完工后续支出票据处理；9.取得的工程违约金如何开具 票据；10.开发成本核算中的证据链条有哪些？

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财税管控能力四：特殊业务处理

（一）以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划

  1.以路换地、以桥换地的税务处理

  2.以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划

（二）合作建房的税务处理

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财税管控能力五：预售与销售阶段

（一）项目预售环节涉税问题分析：会计核算；预售阶段纳税要求；竣工验收环节；现房销售条件；现房销售会计核算处理；会计收入确认条件

（二）买一赠一销售的涉税问题分析

（三）销售地下附属设施征税问题：

商品房预售条件；预售商品房的

产权归开发商所有的地下附属设施；产权归全体业主所有的地下附属设施；产权归国家所有的地下附属设施

（四）销售小产权房涉税问题分析：

小产权房的法律定性问题；小产权房用地的法律定性问题；小产权房的征税问题

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财税管控能力六：融资环节

1.房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理

2.房地产企业向非金融机构融资所发生利息的处理

3.房地产开发企业存在多种渠道来源的借款所发生利息的处理

4.计入房地产开发成本的利息支出，在土地增值税清算时的处理

5.关联企业间无偿借款的涉税风险及控制策略

6.向民间高利贷融资的涉税风险及控制策略

7.个人股东向银行贷款再给企业使用的涉税风险及控制策略

8.企业向银行借款再分配给下属关联企业使用的涉税风险及控制策略

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财税管控能力七：土地增值税清算环节

(一) 土地增值税内在深刻理解：节点不同，理念不同

 1.动产与股权两种交易。

2企业所得税完工开发产品汇算与土地增值税清算。

（二）土地增值税核心政策：

1.“清算单位”与“核算对象”划分，普通、非普通、车位，分、合，奥妙何在？

2.成本分摊方法，占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法、层高比例系数法，到底用何法？

3.“应清算”+“可清算”，如何有效运用

4.27%、40%、44%，三个神秘的数字，在土地增值税清算中大加运用！

（三）土地增值税清算的渐入佳境：

1.预售、企业所得税完工、会计结转收入、土地增值税清算、清盘注销，五节点节节有难题！

2.土地、开发成本、开发费用、税金、加计扣除，五大扣除项目，个个有空间！

（四）如何顺利实现房地产项目清算注销

1.房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2010年第29号解析

2.房地产项目清算、注销的会计处理

3.房地产项目清算、注销的税务处理

4.房地产项目清算中的税务风险规避策略

包括：项目公司注销所得税清算操作；项目注销过程中主要税务风险与控制方法