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十年楼市两茫茫：北京再次申奥成功新一轮房地产升势？（2）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2015-08-07 09:45 字号：T|T

摘要：2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，身在莫斯科的王石说，北京申奥成功，受影响最大的是房地产业。历史经验表明，奥运级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，而自2003年开始，中国房地产市场进入“黄金十年”。

白银时代

普涨结束，分化加剧

然而，牛市总有终结的一日。

2014年，房地产市场在没有任何调控政策的背景下出现深度调整。尽管自2015年二季度起市场逐步回暖，但在多位行业人士看来，与2003年相比，支持房地产“黄金十年”的两个关键因素——需求与政策正悄然发生改变。

新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，经历了“黄金十年”，房地产需求已经得到了较为充分的释放，城镇居民对住房的需求正在下降，供求关系发生逆转。

财富证券的统计显示，在目前世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其地广人稀的特点有关，其他国家的人均居住面积均在40平方米以下。2013年，中国城市人均住宅建筑面积达到34.7平方米，已经明显高于日本等国的水平，与法国、英国的差距也不到1个百分点，这意味着中国城市人均居住面积的上升空间有限。

王群表示，25~44岁的人口群体是中国房地产市场的主要消费群体。2004~2013年，该群体人口占总人口的比重由34.33%下降至32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人口群体数量来推测未来5年、10年、15年和20 年后的购房人口比重，测算结果分别是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，说明中国购房主力人口比重将逐步下降。

但在供应层面，由于土地的过量供应，导致房地产库存居高不下。根据欧阳捷的预计，如果加上在建面积与土地储备，仅存量房地产便需要6年时间来消化，这意味着即使未来3~5年地方政府不再出让土地，也可以保证市场的足够供应。

至于在政策层面，欧阳捷预计，伴随经济转型升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。但由于新经济增长点的形成还需要时间来培育，为了保持整体经济稳定增长，政府将继续采取措施维护房地产市场的稳定，这也是自2014年以来国家相继出台多项政策来刺激房地产的主要原因。

综合上述因素，国内房地产行业将难以持续过去的繁华，增长拐点已至，行业将进入中速而稳定发展的“白银时代（资料、团购、论坛）”，房价普涨的时代终结，市场将出现明显分化。

未来机会

掘金城镇化、社区服务

尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。

“首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕”，欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。

但欧阳捷提醒，随着人均住房面积超过33平方米，面积改善型需求将大幅下降，剩下的是品质改善型需求。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。

区域一体化是另一个机遇。王群认为，区域一体化在促进产业转移的同时，还能协调各城市间的产业布局，并促进人口的转移，从而为房地产带来新的机会。