近日，关于“设立国家住房银行”的热议，缘于国家住房和城乡建设部住房公积金监管司司长张其光和处长崔勇撰文称：国家住房银行成立的条件已经成熟。这为备受期待的住房公积金改革添加了新的注脚。

张其光和崔勇联合署名在媒体发表的文章表示，目前，房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转,因此，房地产市场必须得到稳定，而稳定的关键是增加住房消费需求，以住房公积金制度为基础，设立住宅政策性金融机构（国家住房银行），是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

这一来自行业主管部门相关领导的表态和言论，引发了各界高度关注。4月15日，经济学者马光远接受采访时表示：“随着过去多年的房价大涨和房地产的发展，住房公积金制度已经无法适应住房实践的需要，成立住房银行无疑是弥补中国房地产领域金融短板的关键之举。”

然而，资金来自何方，谁来监管等问题，涉及多部门之间的协调，这是操作难点所在。

条件已成熟 如何平衡利益成关键

张其光和崔勇认为，目前设立国家住房银行条件已基本成熟。一是改革依据充分。十八届三中全会《决定》第23条提出“研究建立住宅政策性金融机构”、第45条要求“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。二是资金规模巨大。截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模将接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善型自住住房的低息贷款需求。三是已有人员和机构。目前，全国共有公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人，可充分利用这些机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行，中央设立总行，对各地分支机构实行垂直管理。四是筹措资本金。全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可转化为住房银行资本金。

“住建部官员发文认为设立住房银行的条件已经成熟，这的确是一个不小的认识上的进步。”马光远说。实际上，成立住房银行的呼声并不是现在才有，几年前就有专家提议过，如马光远在2009年的时候就撰文《住房公积金应该转为住房银行》，建议废除住房公积金制度，以住房银行和购房减税政策代替。为此，住建部有关部门的官员当时还就此问题约谈了他。住建部住房政策专家委员会专家张泓铭也是较早提出组建住房银行的专家之一，2012年全国两会期间，他就公开提议组建“住房保障银行”。

“各方对于住房保障银行设立存在分歧的关键，是涉及到各种复杂的利益。除了监管层之外，当前的住房公积金主要放入中国建设银行的账户中，其增值收益由建行及相关监管机构获得，一旦建立住房保障银行，资金池发生改变，亦将面临重大利益调整。”张泓铭日前接受媒体采访时表示。

多数专家认为，相关各方利益难以协调是成立住房银行的改革难点。目前住房公积金归口住建部监管，假如成立住房银行的话，那么将归口银监会或者央行监管。

高房价令公积金成为“鸡肋” 亟需专门金融机构

“住房公积金制度在中国住房市场化过程中发挥了重要的作用，但随着过去多年房价的大涨和房地产的发展，住房公积金制度已经无法适应住房实践的需要。”马光远对《中国经济周刊》表示，“当前，住房公积金在某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具，同时，住房公积金的收益率偏低，也造成了大量的资金沉淀。”

马光远说，住房公积金的制度缺陷是先天性的，如果说以前在房价比较低的情况下，缴纳住房公积金对解决住房问题还有作用的话，目前高涨的房价已经让住房公积金的制度沦为鸡肋，其效用远不如通过成立专门的金融机构，“通过利率优惠等倾斜政策，并且实施真正的购买免税，对解决居民的住房问题更有价值和意义。”

去年设立的国家开发银行住房金融部，可以说是中国式住房政策性金融机构的一个初级尝试。有行业分析人士认为，这个尝试还远远不够，应该在现有的庞大的住房公积金的基础之上，设立正式的国家住房银行，给予相当的政策倾斜，让住房公积金管理机构变成全国统一的银行，按照银行的规范化要求进行监管和内部管理。这个银行可以吸收公积金，也可以吸收正常的商业存款，对符合要求的购房者提供公积金贷款。

“既然现在各方认识已经达成一致了，就应该抓紧拿出住房银行的组建方案。”马光远对《中国经济周刊》记者表示，中国房地产发展至今，在金融支持层面其实非常滞后，成立住房银行无疑是弥补中国房地产领域金融短板的关键之举。

美国的“住房银行”

美国联邦住房贷款银行，可以说是美国政策性住房金融体系中的“公共住房银行”，它为成员银行提供住房方面的再融资，相当于住房融资领域的央行。更广义地说，如果把联邦住房贷款银行看作是住房贷款一级市场上的“公共住房银行”，那么美国的“三房”（房利美、房地美和吉利美）则是二级市场上的“公共住房银行”。

这四家机构虽然都由美国联邦政府发起，但除了吉利美是美国政府全资所有，其他三家均为民间资本所有，并没有政府资金介入。尤其是房利美和房地美，都是由私人和机构持股所有，曾长期在纽约证交所上市。因有很强的政府显性担保，“三房”被称为“政府支持企业”。

美国“住房银行”模式的好处是，政府不直接从财政出钱，只提供隐性担保，提升民营企业信用等级，加上市场运作，运作效率高。在市场好的时候，动员资金多，加快住房信贷市场的资金流动性，有利于降低住房融资成本；市场不好的时候，也可成为政府反向周期调节的工具之一。

不过，其弊端是，“政府支持企业”在企业天然的逐利性和政府要求的公益性之间很难平衡，企业管理层和股东很容易发生道德风险，滥用政府的隐性担保，为一己之私而大肆购买高收益但高风险的“有毒资产”，尤其是住房贷款在过度资产证券化后，责任与风险模糊不清，政府很容易担负上过高的政治风险和财政风险。