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佳兆业发家史：起于烂尾楼淘金旧城改（2）

扫描到手机各地楼市来源：第一财经日报发布日期：2015-02-09 15:42 字号：T|T

摘要：以烂尾楼起家的佳兆业或许未曾料到，有一天自己也要面临烂尾的风险。2014年12月开始，锁房风波、债务违约、资产被申请查封接踵而至，让TOP20房企佳兆业陷入困局。

旧改专家

2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造。

值得注意的是，在成立之初的很长一段时间内，佳兆业拿地的方式并非是招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。佳兆业在招股说明书中提到，为扩充项目，公司在2005年12月至2009年9月期间收购了13个项目公司的控股股权，进而拥有了广州金茂、香瑞园、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目的权益。

业内分析，佳兆业通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。

2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市。在此之前一周，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，在深圳新增土地供应逐年递减下，鼓励旧住宅区、城中村及旧屋村等进行重建。且新政规定“旧城、旧商业及旧村改造土地不需要招拍挂，可按公司发展自主申请”。

旧改为佳兆业打开了一扇快速发展的大门，同时也为佳兆业埋下了一颗地雷。业内人士分析，旧改项目非常复杂，涉及到很多政府部门，容易滋生权力寻租。

佳兆业还为旧改专门成立了国内首家专业城市更新公司，并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。佳兆业由此被称为“旧改专家”。

这些年，佳兆业在深圳、广州等地大批拿旧改项目。佳兆业2013年年报显示，其土地储备建筑面积达2330万平方米，业务遍及深圳、广州、上海、北京、珠海等地，并在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米。其中在深圳的项目共470万平方米，如佳兆业城市广场、盐田三村和四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目被列入深圳市“十二五”规划重大项目。

尤其在深圳，佳兆业在龙岗、盐田、大鹏等区拿下多个巨型旧改项目，如龙岗的佳兆业城市广场就成为销售业绩的主力军。

2013年全年，旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%，佳兆业城市广场单盘贡献率高达19%。

2013年2月，时任佳兆业集团副主席的谭礼宁曾表示，旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。

迅速的扩张和旧改项目的助力，让佳兆业在近几年飞速发展，成为地产圈的黑马。

根据财报数据测算，2008~2013年佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元，年均复合增长率达48%。

而从2011年下半年开始，佳兆业加大一二线城市土地的投资力度。2013年，佳兆业新购土地约310万平方米，总代价为人民币141亿元。其中，92%位于一二线城市，比2012年的78%有了大幅提升。

在佳兆业2012年度业绩说明会上，郭英成明确表示，土地策略方面，未来在一二线城市的发展可能会达到60%~70%。

而截至2014年6月底，佳兆业总土地储备约2360万平方米。

按照郭英成的设想，佳兆业原本将进入快速上涨通道，他给佳兆业2014年设定的销售目标是300亿元。他不曾料到，在冲刺佳兆业史上最高业绩的这一年，他将从佳兆业彻底离场，而佳兆业也将被另一家开发商融创中国“鲸吞”。

佳兆业在2014年12月突然遭遇的锁房风波虽尚未定性，但属于佳兆业的黄金时代已经过去。