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2015年房产绕不过高库存老龄化等三座大山

扫描到手机地产声音来源：腾讯发布日期：2015-01-16 07:23 字号：T|T

摘要：近期的回升一方面是因为去年12月之后基数降低，另一方面是因为930新政和降息的短期刺激导致前期压抑的需求集中释放，并非房地产大趋势的逆转。未来几年里，房地产身上依旧背负着三座沉重的大山，想要重回巅峰难上加难。

天气越来越冷，房地产市场却似乎越来越热闹。12月以来，房地产销售明显回暖，30个大中城市的成交面积摆脱负增长，增速一路回升到20%以上。难道房地产的冬天已经提前结束了？事实并非如此，近期的回升一方面是因为去年12月之后基数降低，另一方面是因为930新政和降息的短期刺激导致前期压抑的需求集中释放，并非房地产大趋势的逆转。未来几年里，房地产身上依旧背负着三座沉重的大山，想要重回巅峰难上加难。

第一座大山是人口老龄化。中国的人口年龄结构已经迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。过去几年20-29岁的婚龄人口和15-64岁的劳动力人口持续上升是刚需旺盛的主因，尤其是20-29岁的婚龄人口，这主要对应的是1964-1970年和1985到1991年的两轮人口生育高峰。但由于70年代之后计划生育的影响，1970年和1991年之后出生人数大幅下降，未来刚需高峰难以再现。根据我们的预测，20-29岁人口将从2013年的2.32亿降至2020年的1.79亿，到2025年进一步降至1.51亿。15-64岁人口将从2013年的10.06亿降至2020年的9.87亿，到2025年进一步降至9.82亿。

从国际经验看，劳动力人口的拐点一般与房地产市场的供需拐点极为接近，美国劳动力人口2007年见顶，房价2006年见顶。日本劳动力人口1992年见顶，房价1990年见顶。当然，由于房产税、城镇化率、杠杆率等方面的差异，中国不会简单的重复美国和日本的故事，但人口决定房地产需求却是永远适用的规律。