“造城”运动转风向：三四线现鬼城，地产商重新杀回一线

东莞证券分析师何敏仪表示，2012年和2013年，开发商之间有分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化、西部开发等原因，认为三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市。

轰轰烈烈的造城运动从未停止。

贵阳、宝坻、横琴，其中有“鬼城”亦有新城。

三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。

恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是最佳选择之一，其竞争也不言而喻，选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市，亦是金蝉脱壳之法。

地产商战略转移

2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线。

据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市；2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。

而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达[微博]和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。

克而瑞咨询研究员杨科伟分析道，很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。

他还说道，“需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。”因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。

2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。

今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块；在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地；万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。

向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据，10大房地产企业拿地数据来看，2013年1-11月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。

东莞证券[微博]分析师何敏仪表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市，经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。

何敏仪告诉理财周报记者，地产商们“一般是一个区域一个区域的做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市，进一个城市还是比较谨慎，不会贸然进一些城市，进去之后不会贸然退出。”而她认为，一些大房地产商进的城市都比较好，并没有一个大举撤退的趋势。“一个项目做的不好退出是有的，但是不是很大众的事情。”