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众筹买房引房产大佬竞折腰宣称50%收益率滋生炒房风险（2）

扫描到手机各地楼市来源：证券日报发布日期：2014-12-01 07:42 字号：T|T

摘要：万科、绿地等等房地产大佬牵手互联网大腕纷纷折腰众筹,引爆了万众的“买房”热情,然而,有些宣称超高收益的众筹买房滋生了投机炒房的风险,也面临触碰非法集资的法律红线。

高回报为预期年化收益率

众筹目前仍存法律风险

众筹买房除了为购房者提供购房优惠以外,有的项目出品方还宣称能用于投资者炒房。所谓众筹炒房,就是房地产开发商先拿出在原价基础上打了折的房子出来招募投资者,让后者以一个固定的价格进行众筹购买。当众筹成功后再以拍卖的形式把集体购买的房子卖掉,起拍价格等于或高于众筹价格。当溢价拍卖成功后,投资者分获利益。

在平安好房的众筹买房页面上,记者看到网页上方就显示“预计综合收益或超51%”。以认筹10万元为例,购房总投入(市场总价-总优惠金额)为326742元,预计总产出(逾期2017年7200元/平方米)为494208元,预计总收益(逾期总产出-总投入)为167736元。值得注意的是,依此进行推算,宣传中的51.4%的预计综合总收益实际上是三年投资的总收益率,而非年化收益率,10万元认筹金额下的预计年化收益率为22.3%,而认筹6万元、5万元对应的预计年化收益率为18.5%和17.7%。

事实上,众筹炒房也不是最近才兴起。早在两年前国外众筹平台Fundrise就通过互联网众筹房地产,运作模式是开发商将项目在网站上列出,投资者可随地购买项目中的份额,金额从100美元到5000美元不等。如果开发的项目要出租,投资者也可以从租金获利,或从房地产升值中获利。

在国内,今年6月份时,东莞的互联网金融公司团贷网就曾推出一款众筹买房产品“房宝宝”,上线不到一分钟就有500万元的投资额,共1400多万元的众筹目标仅用22小时就达成。虽然该产品并未承诺收益率,但是从网站宣传页面可以发现,投资者是以低于市场价格购买该项目中房产,差价达7000元/平方米。如果该房产一年内以市场价格卖出,则该项目年化收益率可达到32%。

虽然众筹炒房能为投资者带来高收益,但需要注意的是无论是20%年化收益率或是80%综合收益率都是预期收益率。业内人士指出,众筹炒房的收益是建立在房子能够溢价销售的基础上,“然而目前市场行情复杂,众筹的房产是否能如逾期高溢价销售为投资者带来高收益,都存在极大的不确定性”。互联网金融分析师王伟忠也对记者表示,“拍卖流程是否合法合规,会不会产生多余的税费和时间成本也都存在疑问”。

此外,根据相关法律规定,募资对象超过200人即为公开发行,而众筹的低门槛集资方式稍不谨慎就容易触碰非法集资的法律红线。而目前,业务专门针对房地产众筹的相关法律条文。因此,王伟忠表示,“众筹买房本质上仍是高风险投资,切莫为了博取高收益而盲目参与。”