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预测：房价或在15年2季度后回暖

扫描到手机各地楼市来源：地产中国网发布日期：2014-11-12 07:04 字号：T|T

摘要：我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

近期著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测。对中金的深度报告进行了梳理,总结了20条重大行业趋势预测结论,在此与业绩同仁共同分享。

未来供给面同样趋于收缩:随着2014年开发商投资活动趋于保守,新开工收缩,我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%(对比2012年,重点城市供应较2011年持平)。

行业库存去化周期在年底出现改善迹象:截止9月底,我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右,而2011~2012年周期,库存去化月数高点出现在2012年1月,为17.9个月,之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。

资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年:根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。

2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。我们认为,未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%。

历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。

按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。

大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市(中金2.5线城市定义为,除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014年),限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。