作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远？这是业界颇为关注的话题。

按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据证券时报记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财（含各类“宝宝”理财）、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。

　利率链条的传导

　　银行是否有执行7折房贷利率的动力？

不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。

此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。

实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%；蚂蚁金服旗下余额宝的7天收益约为4.145%，排名较后。

当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中收益率最低的某股份行产品仅为4.122%，与第一名工商银行薪金宝的差距超过10%。

此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例最高的保本浮动收益率达到13%；同样期限的信贷类理财产品，平均预期收益率水平大致在5.3%左右。最新统计显示，当前市场中理财产品的预期收益率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基础资产的构成中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。

值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产收益水平作为负债成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端收益率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期收益；而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的收益水平才会出现普遍下滑。

诺安基金(博客,微博)资深债券研究员程卓对证券时报记者表示，市场中这一收益传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的收益率下降也蕴含了这一规律。

财通证券一位自营投资经理表示，这的确是债券市场的一个有趣现象。随着资产端收益率的高低变化，机构不断在负债端进行（收益率）的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。

“今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。”程卓告诉记者。

需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。