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MBS释放流动性有限楼市明年又面临资金短缺？（2）

扫描到手机各地楼市来源：21世纪经济报道发布日期：2014-10-19 09:30 字号：T|T

摘要：然而狂欢过后，对于新政效应的冷思考提醒市场：央行重新定义首套房，寄望给居民家庭加杠杆，意图刺激经济，这中间隔着个商业银行；而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久，短期难以提供更多的流动性，长期却是转移楼市泡沫风险的工具。

　　明年初房贷枯竭？

根据9·30房贷新政，央行重申首套房按揭贷款优惠利率下限为基准7折，虽然在利率市场化下，银行受制于揽储成本，7折优惠利率几不可能，但业内普遍认为，9-9.5折会是主流，此外政策的出台会促使商业银行加快放款速度。

21世纪经济报道-飞笛资讯研究员调研显示，目前一线城市已经出现了多个银行下调房贷利率的案例。在北京，6家银行出现9折；在深圳，7家银行下调至9.4-9.5折。

新政也带来了成交的回暖。万科十一期间新推盘30多亿，认购80亿元，认购远大于新推。相比去年十一期间认购30多亿元，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9/1至10/8，推盘290亿，认购270亿。数据好了很多。

十一期间，整个房地产行业销售都比较理想。万科认为大部分主要同行认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。

限贷放松后的一片热火朝天景象，与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。但丁祖昱认为，最核心的资金来源问题并未得到解决，银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。

万科有关人士也指出，成交回升并不能说明市场就此反转。新政并不能扭转房价下降预期，四季度销售会有明显起色，但房价不太可能涨，甚至会有更多楼盘降价，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断出手。

丁祖昱判断，新政带来的销售窗口期仅有2-4个月时间。目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次窗口期最大的制约。也许明年春节前后，又将是一轮资金紧张的关口。

　　防范MBS风险

亦有人担心，MBS一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙被拆除，成为房地产泡沫的接盘者。“MBS和REITs为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。”山西证券分析师张旭认为。

华泰证券首席策略师徐彪明确指出，资产证券化并不能消灭风险，其作用更多的是转移风险，只要风险能够持续转移，地产发动机就能继续轰鸣。

而作为MBS的基础资产，中国的个人住房贷款市场是一个高度垄断并受政策管控的市场。个人住房贷款的首付比例也非常高，基本都在20%以上。

但值得关注的是，过去被认为是银行优质资产的个贷，目前也正在接受更多“不合格”的借款人。

2014年以来，对首付的金融支持已经是开发商营销中必不可少的策略，首付分期和零首付今年以来大量出现。

合生创展在北京的新盘合生摩尔公馆，推出“100%贷款购房”计划。购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给金融机构，半个月内即可获得为期10年到30年不等、50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。

搜房电商的金融产品“天下贷”则不需要任何抵押。具体模式是，购房者先交纳一半的首付款，搜房给购房者贷另外一半首付，利率为7%，低于银行房贷利率。

易居旗下的房金所为购房者提供了如房险贷、房保贷、房抵贷、房惠贷、房金贷等各类产品，一方面降低购房门槛，提高客户购买力，另一方面也能加快了开发企业的销售回款。

世联行云贷则针对世联行代理的楼盘业主，贷款额为所购房源首付的一半，贷款期限分为3- 6个月的短期贷款，月利率为本金的2%；长期为1-3年，月利率50万元以下贷款为1.2%，50万元以上为1.4%。

若以美国次贷危机为鉴，购房首付比例的实际降低实则隐含风险。借款人拥有的权益份额（首付）是衡量贷款违约风险最重要的指标，权益份额越大，则违约可能性越低。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，免首付、首付分期等政策之下，很可能会出现购房者中途违约现象；而一旦降价潮持续，原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值，那么购房者的情绪就会激化，出现断供。

他认为，要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题，以及防止私人（家庭）部门的资产损失社会化，私人部门的债务危机演化为主权债务危机。

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责任编辑：薛腾飞关键字：贷款 MBS 地产资金短缺

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