限购限贷政策持续以来，不仅投资需求纷纷涌入商业地产，商业地产项目也以裂变式增长迅速遍布市场。一方面，我们看到一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，我们也经常听到投资商铺失败的投资者的哭诉。十一黄金周将至，热情的投资者该如何冷静选择合适的商业项目呢？

商铺投资回报率高于住宅

“手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？”最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。股市动荡、黄金疲软，在经济形式下行的市场中，只有房地产在稳中上升。

商铺作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其是在国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。而与住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅。据相关数据显示，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%，商铺投资的收益率约为10-15%。

而通过近几年的房产投资市场来看，商业地产也正在悄悄地发生变化。商铺类型中，大体分为内铺与外铺两种形式。在经历了城市综合体的投资热潮后，传统的街铺投资又进入投资客的视线。

据石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源介绍，过去很多开发商都在做大商业地产，这对于一般的商业投资者来说门槛是比较高的，所以现在最受投资者欢迎的是社区商业地产。而且只有社区商业地产能够使老百姓不出小区门，就满足日常的吃喝玩乐用各种需求。另外，街铺面积较大，物业费用较低，且营业时间较为灵活，经营种类也不像内铺一样受到诸多束缚，因此街铺投资的投资者越来越多。记者在省会的紫晶悦城红街底商和街铺的销售现场，见到投资者络绎不绝前来咨询的场面，据销售人员介绍，商铺去化速度非常快。

新型城区商铺投资价值更高

“看到林立而起的商业项目，看来看去也不知如何下手，总想选择性价比高，具有升值空间的项目。”省会投资客小徐对记者说道。面对众多的商铺项目，投资者该如何选择？

商业研究普遍认为，新型城区商铺投资升值快，性价比更高。“市中心地段稀缺，且商铺价格较高，相对投资回报率低。选择市中心以外的商铺，则需要考虑整个区域未来的发展空间，区域空间将带动商铺的运营环境，并提升商铺的投资价值。”

东胜·紫晶悦城商业营销总监张磊分析道，选择商铺时要考虑其所在区域的后期发展前景。

河北省商业联合会秘书长曹润亭也表示，投资社区商铺必须充分考察商铺的发展前景，这将决定商铺能否升值，个人更加青睐新生区域；其次是考虑周边环境居民的素质和消费人群的类型，新区的发展商定价比较保守，一般按照成本加上一个很合理的利润率来定价，只要市场上商铺的总成本没有明显降低，新区商铺跌价的可能性非常少。

而判断新兴区域商铺投资升值前景，则要看相关规划。如果商铺周边有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺是有极高的投资价值，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，则更是应该抓紧投资。另一个重要方面，要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想的。

业内人士分析，根据社区的成熟度，投资者内心应该对商铺价位有大概合理的定位，一般情况下，同区域内商铺价格在住宅价格3倍之内，则仍有升值空间。按同地段同类型的租金计算，能在8-10年内收回全部投资的商铺较为理想。

同时，业内人士提醒，买商铺时要注意公用分摊面积，尽量选择公摊小的街铺，或者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。

另外，商铺价格偏高，尽量优选新商圈的小面积商铺，这可以说是投资市场的“潜力股”。