媒体称房地产刚需是一个经典谬误 堪称流毒无穷（2）

扫描到手机 地产声音 来源：第一财经日报 发布日期：2014-09-13 09:22 字号：T|T

摘要：不知何时，“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞，在鼓动之下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。

现实案例之反驳：价格换销量

相反，一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需求。

数据显示，2014年5月份万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，环比分别增长12.44%及14.04%，成为今年以来表现最突出的单月。前五个月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。

另外，根据德意志银行5月底对大型发展商的调研，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外，该机构对多个一二线城市的调研也显示，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

万科副总裁毛大庆也曾私下表示，市场中90%以上的购房者对临界点特别敏感，2014年4月万科北京的万科橙项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引起“轩然大波”，4小时卖光。

毛大庆还透露，万科做了个测试，一个楼盘价格卖到2.8万元~2.9万元/平方米，购房者人数立刻下降;卖到3万元/平方米，购买下降得就更明显;另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

这从实质上说明了房地产并不是刚需物品，只要降价让利，需求就来了，这还不够弹性吗?

被透支的“刚需”

再退一步讲，即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力，很遗憾的是，目前已基本上被透支了。

2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高，达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点，甚至是历史最高。

为何这么说?原因有很多，如鄂尔多斯、温州等局部性的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表，来看个直观的图。

左边这张图描述了1997年以来的高端住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积变迁，2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%，远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

更重要的是，一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的，而高端住宅商品房销售面积是递减的。这说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少，近几年火爆的房地产市场更多是中低收入阶层在推动(某种意义上也就是所谓的“刚需”群体)，尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了，买方透支的市场从来只有一种结果。大家都懂的。

责任编辑：刘英 关键字：石家庄刚需楼盘房地产刚需为谬误

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