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叶檀：房产反向抵押一枕黄粱养老梦

扫描到手机地产声音来源：每日经济新闻发布日期：2014-06-26 07:42 字号：T|T

摘要：6月23日，保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，保险以房养老试点在北京、上海、广州、武汉4个经济发达城市拉开序幕，试点时间从2014年7月1日开始到2016年6月30日为止，为期两年。

这是老年人为自己体面养老抵押一生最重要资产的行为，从金融角度说，是靠房子获得养老权。年轻时卖苦力买房子，把抚养孩子作为自己最重要的风险投资，到老年时抵押一生最值钱的资产为自己养老，正应验了老话说的生不带来，死不带去。政府有办法让老年人反向抵押，如果我国未来将遗产税门槛设定在100万元左右，老年人即使不进行反向抵押，将名下商品房转让给子女，正好拿来缴纳遗产税。

反向抵押实行不易，即使在美国，反向抵押贷款也推动不力。关键是理念、现实选择与风险匹配度。此次选择的试点城市经济发达、老年人口众多，房地产市场波动相对较小，便于进行市场评估。

但老年人是否愿意用房产反向抵押为自己养老，取决于市场对房地产估值几何。如果房地产市场节节上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一个房间的租金维持生计。保险公司同样不愿意干高风险低收益生意，把未来的房地产压力背在自己身上，房地产市场一旦下行，风险都在保险公司身上，保险公司成为最大的房东。天底下还有更悲催的事吗？低资产老年人群体大多只有一套住房，在一手房层出不穷的市场中，产品结构有了本质改良，10年以上的二手房基本无人问津。与此同时，保险公司还要承担老人体面养老的道义压力，一旦出现纷争，失去了唯一住房独立产权的老人家庭大约会以命相搏。与其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保险要靠谱得多。

根据此次政策解释，保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

新政失之简约，参与型反向抵押如何根据每年评估分享增值收益，百分比是多少？房产收益还未兑现一切是纸面财富，怎么能够预料老年人身故最终处置时价值几何？非参与型如何评估房地产市场未来的波动，以怎么样的水准向老年人发放每月收益，老年人养老保险以什么样的利率水平偿还？是参照定期利率还是理财产品收益率？对保险公司的精算能力无一不是巨大考验。此次新政推出，恰逢市场预期低迷，无怪乎保险公司十分审慎，对试点并不踊跃。

法律障碍不可忽视，《指导意见》虽然没有提及子女继承权问题，但在答记者问中明确提出：“和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活无后顾之忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿”。如此一来，若房价大幅波动，怎么办？

囿于法律条款的模糊，如果老年人重病时，有子女入住唯一住房，并且声称是“唯一住房”，受法律保护不得查封、扣押、冻结，保险公司又该如何处理？

责任编辑：李璐关键字：抵押养老