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盘活存量需免除租房税费（2）

扫描到手机各地楼市来源：中国青年报发布日期：2014-06-13 08:11 字号：T|T

摘要：中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞向媒体表示，政策要调整到盘活存量这样一个关键点上来。

空置率能否作为调控房地产市场的宏观数据

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也表示，“对空置率标准没有统一的说法。”在他看来，从个人角度理解，比如有很多人在海南买房用于度假，买房的人没有出售和出租的意图，算在空置率里面有什么意义？从开发商的角度来算空置率，完成了1000套的开发，卖出去800套，那就有20%的空置率，企业就要控制成本。

“实际上造成空置房的原因有很多，地方环境、经济形势、就业情况都有关系，这个数据对政府宏观调控，对预测房地产风险都有参考价值。”楼建波表示。

甘犁的调查报告显示，2013年我国城镇空置房为4898万套。造成空置房的主要原因有，投资性购房、年轻人的婚房，养老用房，但对于具体比重情况，报告中并没有显示。

“变数太大、原因很多，不好计算各自的占比情况，但总结出了空置房的概率。”甘犁说，在样本中，家庭经营工商业的，空置房的概率就增加11.2个百分点；房价租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1个百分点；投资风险偏好强的家庭，空置房的概率就增加5.3个百分点。

对于一线城市空置率较高的情况，甘犁认为，单独看城市住房空置率的意义不大，只有做到统计出一个区的空置率，乃至一个小区的空置率，才能合理地引导市场预期，引导理性购房。

官方层面，住建部总经济师冯俊4日表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。他说，国际上是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，总住房量作为分母，来计算空置率的。“我们在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。”

媒体报道，早在2010年8月，国家统计局新闻发言人曾明确表示，国家统计局还不能计算出空置率。一方面是由于房屋空置是近几年出现的新问题，调查统计制度还没有来得及作出统计；更重要的是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。

这样的说法，甘犁并不认同。他回应，“因为空置率的概念不一样就不做（统计），是一种借口。”他告诉记者，“我们调查的时候，问受访家庭有多少房子，有没有住人，有没有租出去。没有住人也没有租出去的房子的数量，除以总房数，得出的就是空置率。”他认为，还可以把空置率做得再细一点，比如空置了几个月还是空置了几年，空置率的计算也可以包括在建商品房。“不能因为没有定义就不去做。”

如何提高空置房使用率

通过这次统计分析，甘犁认为，当前城市存量房和住房产能供给过剩非常严重。他告诉记者，通过统计数据分析，空置房约4898万套，待售商品住宅供给是350万套，总计5248万套。

中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞向媒体表示，政策要调整到盘活存量这样一个关键点上来。

“二手房市场要活跃起来。增加房产税，降低交易税，提高空置房的使用效率，将二手房市场盘活。”中国房地产学会副会长卞洪登告诉记者。他认为，在当前的二手房交易中，税务部门向卖方征收的各类税收有8种，其中个人所得税比率最高。

“本意是抑制投资性的房屋买卖，但在现实中，很多家庭的刚需房也瞄准了二手房市场，交易税本来应当让出售者承担，但实际上都由买方承担了，增加了购房者的负担，不利于存量房的销售。”他建议，要将存量房释放出来，在政策上应该加以区别，在打压炒房的同时，更要照顾刚性需求。“政策要差异化，不能一棍子打倒一片。”

除了盘活二手房，甘犁表示，一线城市中，还有大量的租房需求，现在的房屋租赁市场也很混乱。中介掌控了房源之后，开始操纵市场、抬高租金，制定霸王条款。“损害了租赁市场秩序，所以，要免除租房税费，规范租房市场，保护出租双方利益。”

据媒体报道，2012年，北京市政府下发《北京市人民政府办公厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》。《意见》规定，将鼓励北京市有关部门、各区县成立国有房屋租赁经营机构，集中开展房屋租赁经营。

但这个《意见》在当时遭到了一些学者的反对。北京工商大学经济学院教授梁小民曾表示，政府要做的是从管理上下功夫，不要既当裁判员，又当运动员。如果一定要设立，不能定义为企业性质的机构，必须定义为公益机构，来补充私营市场的不足。例如，建立一个免费信息发布平台，供出租者与承租者进行沟通。