第四届二十一世纪传媒会议周于2013年12月1日-5日在北京举办。本届会议主题：为未来对话。金科股份的副总裁李战洪在中国幸福社区论坛上发言，他表示未来房地产业十年是“青铜”。青铜本来就不怎么值钱，需要你去加工，需要你对他精雕细琢能值钱，所以未来的十年是青铜的时代，是需要开发商，需要我们把房子卖出以后继续深加工，才能体现价值。

以下为文字实录：

李战洪：和大家来分享一下金科过去6年做过的一些事情。其实我们一直在营造金科大社区，我们在金科大社区里面又叫邻里社区，构筑幸福邻里社区。

先有两个方面跟大家说我们过去怎么理解的，下一步做什么。下一个十年将会出现什么变化，和我们企业做什么动作有一些关联。我们的理解主要有三个变化，第一个变化就是未来从“黄金”到“青铜”，黄金不加工，只要是黄金就值钱，买一块砖，买一个项链，买一个戒指区别不太大，本身是值钱的。但是在过去的时间里面它已经过去了，未来的十年是青铜的时代，并不是白银的时代。因为现在房子价格也涨了，总价也高了，大家资产也升值了，不可能由黄金到白银，是由白银到黄金。未来十年是青铜，青铜的价值体现在哪里？青铜本来就不怎么值钱，需要你去加工，需要你对他精雕细琢能值钱，所以未来的十年是青铜的时代，是需要开发商，需要我们把房子卖出以后继续深加工，才能体现价值。

第二个未来的十年是从“情人”到“夫人”的阶段，刚刚朱会长也说了，他提了一个第三代房子，其中第一代房子卖了就行了，第二代有一点物业管理，第三代是人性化服务，这是情人和夫人的区别。

第三个由“资金”到“资产”的变化，由过去现金流导向更加注重资产的质量，以及更加注重它的价值。

第二个理解，房子究竟是什么，是居所，还是资产，还是投资品，其实经历这样一个过程，金科的理解短期看是投资品的阶段已经过了，从目前来看已经成为资产，长期来看是居所，就像美国现在城市化率到了83.4%，就是居所了，就是住的，每成交一套新房能够带动三套二手房的成交，这个叫居所，已经不再是投资品了。所以虽然我们的房地产政策和城市化率提前了，违背了一些规律，有一些动作过于提前了。是投资品的时候是资产，是资产阶段的时候看的是居所。但是金科认为，我们把它看成居所，我们项目主要集中在三线城市。所以在居所的情况之下，我们有一个主张，金科现在有69个社区，我们美善相随16年，我们说的美善相随是有三个三，第一个自己员工之间美善相随，第二个是我们的员工，第三个是为大家服务的，我们的业主跟业主上下分离。所以我们对幸福社区的理解，也就是我们说幸福是在一起，就是因为你事业有一些成就了，赚了一点钱之后，把你的父母亲接过来住，有可能一个人在外面成家了，生小孩了，这个时候把小孩接过来，把自己的老公和老婆接过来，其实幸福就是在一起，能够有房子住，所以我们说这一块要保住他们，要做好产品。另外一个要幸福，我们要靠文化，所以我们提出邻里文化，我们的16年，特别是最近6年不停的做一个事情，一手做产品，一手做文化。

金科社区有69个，金科做社区的物业管理做的不错，外面有一些集团还有一些机关委托我们继续管理，所以我们管理的社区有98个，自己的小区是69个，金科已经有50万业主了，金科已经进入了30个城市。金科有一系列系列，包括有王府系列、中央公园城系列、世界城系列、金科城、金科中心等等，项目已经遍布了30个城市，现在是50万人选择同一种生活。

我们为什么去做，我们是4R的理念，我们一直用4R的理念来主导金科幸福大社区的建设，我们都知道4P，我们是提前进入了4R，4R是什么区域，这里简单说一下，4P是以产品为导向，以满足市场需求为目标，讲究的是产品、价格、渠道和促销。4C是以消费者为导向，以追求客户满意为目标，我们是满意度。包括龙湖、金科，我们一直在低房价地区，消费者特别挑剔，对我们的物业管的特别高，往往重庆的地产，重庆的开发商能够出很好的物业管理，消费者要求特别严，所以往往人们都是被要求出来的，所以重庆的开发商物业管理能力是天生丽质。光客户满意其实已经不具备竞争力了，因为现在在这里还是做以客户满意为导向。我们做的是4R，以竞争为导向，以建立客户忠诚为目标，4R和4C最大的一个区别是竞争为导向，我注重的是客户忠诚度，反应关系和回报。我比较了一下，从4P、4C、4R这样的区别，最开始的4P导向是产品为导向，4C是以客户为导向，以客户满意度为目的，4R是以竞争为导向，所以我们围绕这八个字，所有的活动都围绕这八个字来做观点、反应、关系、回报。以客户建立关联，提高市场的反应速度，客户关系越来越重要，回报业主是发展的源泉。

金科的4R实践，我们用邻里文化来构建幸福社区，这已经是坚持不懈，其中也有很多酸甜苦辣，而且也需要企业大量的投入。我有一个比喻，当时我在设计这个文化的时候，我说居住就是一个文化存在，也需要一种文化，所以啤酒文化是德国崇尚的文化，绅士文化是英国崇尚的文化，牛仔是美国人崇尚的文化，中国的文化是什么，所以我们做开发商的往往忽略了这样一个关系，这五个层面。但是我们在这五个层面里面找到差异化，我们是做房子的，房子就叫产品，我们围绕它来做诉求很多，房子里面做了之后叫家，我们围绕家展开关怀也挺多。N个家组成了邻里，这是大家不关心的，我说社会在进步，经济在发展，文化水平在提高，什么都在进步，都在前进，唯一有一个在中国后退，就是邻里关系。N个邻里组成了社区，大家都会去做，我是一个什么样的社区，我的社区是一个什么情况，社区化需求，社区都会做。N个社区组成了一座城市，乃至一个社会，在中间能够承上启下，五个手指头产品出来是房子，然后就是家，一个家组成了邻里，一个邻里组成社区，一个社区组成一个城市，能够承上启下的就是邻里关系，所以我们把握了中间这个最关键的一个环节，让它来承上启下，来看我们4R怎么做。

我们一致认为邻里文化自古以来是人们崇尚幸福美好的生活方式，所以我是2008年进入金科，我坚定不移围绕邻里文化做下去。而且提炼了十个字，今天会议也有一个幸福主张，我们的主张很简单，就十个字，敬老、爱妻、亲子、睦邻，最后惜己。我们所有的活动，所有的事件，包括园区里面做的前期设计，各个方面配置方面我们都围绕这十个字来做。上一次在广州的主论坛上说，集中有一个开发商是绿地，他们说做的是女人的房子，我在论坛接着他说，我说金科不做女人的房子，是做男人的房子，因为我这十个字决定男人的房子，中间是爱妻，如果做女人房子肯定爱夫，我是做负责任的，有理想的，有追求的男人的房子，我们当时定位是敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己，金科这社区的人都能够把这十个字背出来，而且往往在他们的日常生活当中，本来有一些争吵，突然想想我们的十个字，他念一下十个字一下脾气明显好多了，这十个字说完以后他的脾气缓和多了，多年坚持下来效果是很好的。

我们包括产品的文化、自然的文化、居住的文化结合起来，我刚才说三个三，还有一个包括建筑的文化、自然的文化和居住文化紧密融合到一起。

我们来看一看金科的邻里文化成就了中国式的幸福。我们有社区报，我们和重庆重报每一周都有固定的金科社区报，让大家分享老百姓的故事，讲的都是金科业主的故事。我们自己也有金科之家，这是多年来一直在做的一个事情。我们经常把邻里叫在一起每个人做几道菜在一起聚会，包括到年底的时候邻里万家宴，每一年有万人出游，今年到了北京，万人艺术节、万人运动会等等，我们还组织业主到海南，包括团购，金科有邻里节，我们有专门的邻里杂志，也是在2008年开始，以前从90年代，21世纪初的时候，大家一般说金科汇、万科汇等等，我们当时把金科汇的杂志改了，就剩下两个字，叫邻里，所以我们的会刊也叫邻里杂志。

2009年12月7日金科邻里万家宴，他们看他们的业主精神面貌真好，邻里在社区里面有了文化，有了敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己的主张你就会真好，你成为金科一分子，你的家庭状况很好，你的精神状况会很好，经常拍金科业主的照片都是精神面貌非常好，所以邻里文化作出了不小的贡献。低碳的时候业主出来做熄灯一小时的活动，还有邓小平故里的旅游，还有运动会，还有祈福活动。万人温泉节，我用了一个半开玩笑的话说，人和人关系好不是穿着衣服在一起沟通交流的，穿衣服在一起真正沟通交流不是好关系，能够脱了衣服在一起才是亲情，才是好关系，所以我们成千上万的业主脱了衣服在一起分享，在一起聊天，脱了的关系远远比穿衣服的关系要好，我们业主脱了在一起。这是我刚刚说4R的关系，以竞争为导向，以建立客户忠诚为目的，什么叫客户忠诚，从我们开发商的角度来说，就是重复购买和推荐购买，我们的业主其中一个姓杨的业主已经有23个家庭是金科的业主了，他就是做到金科的社区里去。忠诚度几年下来直线的上升。

除了邻里文化之外我们还做了一些事情，包括专业的技师服务，像我们的小区园林梅花一些细节上面，包括我们的分色管理，品牌开发商产品方面差距越来越小，这个时候比的是用心，比的是总体生活品质和住在小区里面是不是有文化，是不是能够感受到美善相随，包括我们的服务体系都是分色的。

最后金科6年的坚持，在山城重庆，在大西南近几年坊间也在流传，重庆有三大名片，到解放军看美女，到南滨路看夜景，到金科买好房子。谢谢！