再交易周期长让高端人群远离新房别墅每天仅能卖出7套

不仅是升值幅度的差距，同样是高总价的产品，相对于普通的平层豪宅，二手别墅的周转成交更加缓慢，林先生将自己的别墅挂牌半年，但鲜有人问津，半年来只接待了5个看房人，并且这些人还大多选择了买新房别墅。

正是因为增值收益不明显，转手又较慢的因素，导致许多有实力的买房人近些年更倾向于城区的平层豪宅，有业内人士就认为，像金茂府、公园1872、西山壹号院[最新消息 价格 户型 点评]等单套售价超千万的豪宅受到热捧，进一步压缩了本就小众的别墅市场。这些客户群体的转向进一步加剧了京城别墅的销售困境。

根据亚豪机构最新出炉的数据统计，11月份截至上半月，京城别墅成交最好的项目为昌平区的园墅，但成交套数仅有8套，成交均价为2.77万元/平方米。而上半个月全北京范围内，别墅项目成交排名第十位的是朝阳区的康城项目，上榜门槛更是低至2套。在一房难求的背景下，京城别墅市场却遭遇整体冰封，着实让人意外。

其实，目前京城别墅市场上的烈烈寒风其实早在10月份就开始刮起。数据显示，10月北京别墅市场仅实现成交221套，这一成交量不但环比降低了近三成，更是创下了自2月份以来的月度成交新低，整个北京市场平均每天只能卖出7套别墅。

新供应挂零销售期频频延后

与成交惨淡相对应的就是新增供应的挂零，11月已经过去大半，全市尚无一个新别墅项目开盘。而在刚刚过去的10月份，原本被认为是别墅的供应旺季，也同样维持了“零”新盘的状态。

再加上目前主管部门对于单价超过4万元的项目不再发预售证，对于高档盘严格把控，直接导致原本预计在11月入市的龙湖双珑原著[最新消息 价格 户型 点评]、泰禾[简介 最新动态]北京院子、山水文园西园等高端别墅产品难以取证入市。亚豪机构副总经理高珊就断言，“4万元预售禁令直接导致了别墅市场2013销售季的终结，最后两个月供需均将受到较大限制。”

除此之外，奥北区域某在售别墅项目负责人也表示，自房地产市场开始频繁调控以来，限购令让有资格购买别墅的人群受到极大限制，导致别墅市场客群不断减少。虽然一些项目为了适应新变化，采取协助客户以公司名义买房;做成现房或准现房吸引买家;付款方式更加灵活，首付允许分批次支付等方式，但收效寥寥，大部分别墅项目蓄客不足的情况下不得不频频推迟入市。

500-800万元/套的经济型别墅最受欢迎

虽然整体销售呈现颓势，但一些价格在800-1000万元/套的自住类的别墅则成为别墅市场的主要力量。高珊告诉记者，今年销售排行前几位的项目如香江别墅、龙湖好望山[最新消息 价格 户型 点评]等均属于这一区间。

此外由于市场中独栋类的千万级别墅产品在减少，而类别墅产品逐渐增多，许多洋房都以别墅的面貌入市，这些项目总价低的优势更容易吸引买房人。像刚刚开放样板间的房山某项目，一期主推洋房和别墅产品，其中叠拼别墅面积仅为153-155平方米三居、五居，但却利用露台等空间做出了会客区、休闲区、娱乐区、健身区、收藏室等多个空间，其项目负责人就表示，别墅本身的定位就是入门级的产品，意在降低购买别墅的门槛。

另外，高珊表示，别墅的销售瓶颈有望在明年得到突破，一方面是由于年底原本入市的别墅项目纷纷延期，另一方面是今年北京土地市场出让了多宗低密度住宅用地，可供开发为含别墅产品的混合居住社区甚至纯别墅社区。明年新盘别墅的入市量也将增加，有望促使遭遇寒冬的北京别墅市场恢复活力。