（一）底线思维决定了调控的周期性和阶段性特征

底线逻辑决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周期特征。这意味着：（1）短期内的房地产政策走向仍将取决于经济增长的速度，如果低于下限（2013年的下限目标很可能仍然是7.5%），政策的选项无非是：弱化旧政策的执行力度、延缓新政策的推出节奏（2013年房产税试点扩围之所以没有进展，在很大程度上是因为经济增长偏弱的缘故）。（2）房地产销量对于政策转向或转向的预期仍然具有领先性。房地产销售是最早的领先指标，如果观察到房地产销量出现连续的下滑，则可以视为政策即将发生变化的信号，这个传统逻辑在未来仍然有效。（3）房产税试点扩围的时间点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果2013年增长压力依然较大，推出节奏仍有可能继续延后，或者采取较为温和的试点方案。例如，不会一步到位地涉及存量，而是采取由增量到存量的逐步过渡。

（二）房价目标和问责机制决定了行政干预措施在短期内难以退出

房价目标和问责机制决定了以限购、限贷等抑制需求的行政干预措施在短期内难以退出。这是因为：（1）尽管限购、限贷甚至限售等短期政策是典型的行政干预，不符合市场化的长期方向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线而言，毕竟这是短期内最有效的手段。（2）房价控制依然是问责考核的核心，地方和中央在这一点上并不存在分歧。北京和上海在象征着市场化改革的十八届三中全会之前启动更加严厉的行政干预政策即可印证这一点。（3）至少到目前为止，并无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标，它的实际效果往往是抑制供应，需求不会被消灭，只会被延后。正是因为效果不佳，且越往后效果越差，在地方政府的决策框架中，这些政策不仅难以退出，甚至还会升级。

（三）长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”

尽管到目前为止，我们并没有看到住房制度改革的路线图，但是大的方向似乎已经较为清晰，根据我们的理解，可将之总结为“三元供应格局”：（1）针对底层家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持，以守住住房政策的“底线”，实现“兜底”，覆盖流动人口，且主要“靠租”，合并公租房和廉租房；（2）针对中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住型的首套商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；（3）针对高收入家庭的改善需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

（四）通过土地改革释放住宅用地的政策效果需要时间检验

第一，集体建设用地的流转能否为住宅用地提供潜在的空间尚需时间确认。十八届三中全会提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”原则上，这种改革方案将会扩大农村集体建设用地的市场化使用范围，在一定条件下，可以同等参与城镇化过程，即工商业开发，但是否可以转换用作住宅开发以及潜在的开发空间有多大都需要客观评估。更为重要的是，“符合规划和用途管制前提”这个前置条件，从根本上决定了农村经营性用地的市场化流转本身还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。表现在各地的试点方案，针对这个限制的解释通常把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等，对商品房开发依然是禁止的。

第二，土地指标偏紧的珠三角和长三角发达城市更有可能和激励从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。从存量角度看，在工业化程度较高的长三角和珠三角范围内，目前处于城市拓展区范围之内，但在产权属性上仍是集体所有的建设用地存量很大，虽然目前已经是工商业或住宅（小产权）用途，但是使用效率普遍较低，如果能够在新的改革方向之下，重新配置这部分土地，则不仅可以提升土地的使用效率，也可以释放出更多的城市用地，而且这部分土地已经处于城市之中，土地价值重估的空间较大，也可以通过税收的形式让地方政府分享这部分收益，因此，地方政府推动这项改革的激励更为明显。

（五）市场化是房地产政策的长期方向， 可以期待但路途漫长

第一，十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用更好发挥政府作用”，某种程度上这也代表着房地产政策的长期走向，也被各界广泛解读为行政性政策退出、长效机制逐步确立、房地产走向市场化的信号。

通常，如果说一个房地产市场真正走向完全的市场化，这意味着：（1）任何人，不分户籍、不分国籍，在任何地方，以自己认为合适的价格购买任何数量的商品房。（2）开发商，以自由竞争的方式获得土地、获得资金，向市场提供一定数量和质量的商品房。显然，从目前的情形看，中国的房地产市场距离这一目标仍然道路漫长。

第二，如果我们一定要预期房地产市场能够在未来走向更高的市场化程度，如十八届三中全会所称使市场在资源配置中起决定性作用，那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面：（1）供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入市流转，城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。（2）需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。（3）交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。

第三，按照这个长期方向，可以设想，房地产未来的市场化路径以及改革的优先次序很有可能是：（1）第一步，需要启动供给端改革，使土地和资金供应实现市场化。目前来看，虽然存量的工业用地通过再开发转换为住宅用地不存在制度障碍，但在实际操作环节依然进展有限；农村建设用地流动将从存量开始，但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。可能性比较大的是，再融资放开以及融资渠道的多元化比较值得期待。（2）第二步，启动需求端改革，逐步退出限购、限贷等行政干预措施，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，在经济环境稳定的情况下，适时启动房地产试点和立法，预计这项工作将在几年内会有所启动，但是显现效果却需要更长的时间。

（作者系国务院发展研究中心金融研究所副所长，哥伦比亚大学商学院高级访问学者）