“万科集团、北京万科公司第一次做面积如此之大的商业购物中心。”在位于北京昌平的金隅·万科广场即将开业之际，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆向《证券日报》记者表示，“目前万科广场的招商工作已经完成95%以上，预计年净租金将在8000万元至1亿元之间。”

万科此举被业内解读为，其“试水”阶段已经结束了，在商业地产领域，万科将正式“下水游泳”。

值得注意的是，虽然万科颇为低调地踏上了商业地产扩张之路，但其选址倾向于一线城市，仅北京一城，持有型商用物业的货值就达到了100亿元，而且更确定了“轻资产，会运营”的商业地产与资本市场结合的经营模式。

对此，毛大庆也向记者直言，“万科现在的状态是‘开着车换轮子’，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务”。而这一“新的业务”，用毛大庆的话则称之为，“准确地说，该叫做商用地产，同时，这些项目实际上是为了更好地服务住宅开发”。

商用物业将成新盈利点

事实上，关于万科是否要做商业地产，如何做商业地产的争执，外界传言不断，其中不乏董事长王石坚持开发住宅，反对做商业地产的声音，但也有郁亮与其意见相左，力主推进开发运营商业地产的论断。

对此，毛大庆首度明确表态：“在今天的商业环境和外部环境下，纯粹的住宅用地已经很难买到。万科在这种情况下选择搞商业，这种选择是谨慎且理性的。”

毛大庆还透露，王石看了万科在东莞开发运营的松湖生活广场后，进一步明确了立足发展“为人服务”的社区商业配套是万科向“城市综合配套服务商 ”转变的重要抓手。

《证券日报》记者也获悉，万科不但在业内挖到了专业运营商业地产项目的精英人才，更是在两年前就组建了专业的运营团队，还有多位公司高管从不同维度抓商用地产这项业务。同时，其商用物业类型也确定为万科广场（区域型购物中心）、生活中心（集中的社区商业）和邻里家（社区商业街）三大产品线。

此外，万科选择了总部加一线孵化的发展模式。“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。而总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位，具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”毛大庆介绍。

“其实不能简单地说万科要搞商业地产，商业地产只是万科转型成为城市综合服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆向记者强调，“这既是万科的转型方向，又是我们新的盈利增长点”。

百亿元在京布局持有商业

“除了缺少世界六大品牌的奢侈品之外，完全可以与市中心购物广场媲美。”毛大庆这样评价将于11月27日正式开业的万科集团首个大型商用物业——金隅·万科广场项目。同时，他也坦言，“现在怎么能保障运营才是我心里唯一担忧的问题”，不过，“这就像踢球，‘上场踢了’才知道结果”。

在记者的采访过程中，毛大庆言语之间显露的信心更大于担忧，他向《证券日报》记者表示，“目前，万科在北京有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元”。同时，他还透露，“以后在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个”。

对此，有业内人士向本报记者表示，万科已经开始冲击2000亿元的销售额，对于这样一个稳居第一的龙头房企来说，单纯地追逐销售规模已经没有什么意思，接下来到底要发展成为什么样的企业才更关键。

“目前来看，我们北京万科商业和住宅的比例是2：8。”毛大庆向《证券日报》记者强调，“但我所说的80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业”。

值得一提的是，多位掌舵商业地产的房企高层都曾向记者表示，商业地产是靠运营盈利的。尤其对持有型物业来说，资金支撑力度和是否持久运营决定了其命运。

“资本化”后转轻资产运营

实际上，在接受采访的过程中，毛大庆也坦言，一般来讲，一个大型商业项目从拿地到开业至少需要两年时间，体量为几万平方米的小型生活广场则不足两年，万科的住宅项目从拿地到预售平均仅为6个月-8个月时间，而以北京昌平的金隅·万科广场为例，培育期则为开业后的6个月-8个月，这意味着大体量的商业项目要花上两年半有余的时间才有回头钱。

如此一来，开发和运营持有型商业地产项目实际上是企业在经营重资产，其资金压力可见一斑。

“资金对于我们的压力不大。”毛大庆向《证券日报》记者表示，从开发角度上看，商业项目用地和建设成本，来自于贷款和自有资金等，所以在前期的开发成本上并不承担太多的资金压力。

“只是进入运营期以后，怎么做的更好？”在毛大庆看来，“北京这几个商业项目若将来都开业了，每年将收取租金3亿元至4亿元，但这并不是最终的追求”。

“我认为商业领域与资本市场进行结合才是真正的专业化商业地产的操作模式。”毛大庆称，商业地产有两种套路，卖了再管或卖了不管。据记者了解，凯德商用的运营方式是很典型的卖了再管，只持有一部分股份，而将大部分股份出售，但是要从管理里面要效益、收费用、实现盈利，把这类商业项目的重资产转化为轻资产经营。

毛大庆坦言，在经营模式上，“我们要学习凯德商用，但也要坚持自己管理特色”。他透露，以万科目前的情况来看，预计一个商业项目进入中后期后，万科将以股权或者债权等多种方式“资本化”这个项目，“我现在的目标是能够达到开一个商业项目就可以‘资本化’一个，然后以收取管理费等方式来自己运营”。

如此一来，万科能否打出自己运营商业项目的品牌，是否能给投资者一个很好的投资回报率等将决定其最终是否能够得到资本市场的认可，进而将决定万科商业项目扩张规模和节奏。当然，这一切还有待观察。