2008年，以雷曼兄弟公司破产为标志，全球金融危机乃至经济危机爆发，至今五周年时间了。对这场危机，许多人包括许多经济学家和政治家没有料到，甚至难以想像。美国经济学家罗伯特·席勒，于2000年发表了《非理性繁荣》一书，阐明了当时的股市泡沫。2005年此书第二版提出，美国房地产市场的价格高估已达到“危险程度”。大约在一年多之后，美国房地产市场泡沫破裂，并引发了次贷危机和全球金融危机。今年10月14日瑞典皇家科学院宣布，将今年的诺贝尔经济学奖，授予包括罗伯特·席勒在内的三个实用金融经济学家，以表彰他们对资产价格所作的实证分析。在中国今天的房地产发展中，有没有类似相关情况发生，如何进行分析研究，应该注意采取一些什么相应的对策？

中国房地产是否出现泡沫？

总体来看，目前各主要城市的房价即使不是泡沫，至少也明显偏高，目前房价继续上涨，对经济、社会和居民心理都极为不利，房地产市场已经到了高度警惕并下决心根治的时候了。

1.对中国房地产泡沫存在截然不同的看法。席勒多次访问中国，并直言中国存在房地产泡沫。国内关于中国房地产泡沫论的争论已经长期存在。基本的看法大体可分为四种。一是迅速崩溃论。有一种意见认为，中国下一轮的房地产下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大，认为“价值论经不起货币成本的考验”。二是不可能论。有人说，席勒在经济学领域可能具有诺奖水平，但在判断中国房地产泡沫严重这一点，席勒和国内有的专家，不了解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众。三是有限泡沫论。有专家认为，中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。但现在房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有现实的刚需与投资基础，民间资金足以支撑目前的房地产价格。四是发展趋势危险论，说如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠，房地产泡沫有可能会被戳破，现在面临着这种危险。

2.中国当前房地产泡沫出现了一些同当年美国相类似情况。关于中国房地产泡沫，席勒也提出了自己的看法。中国和美国的政府管理、经济体制、金融运作和居民消费习惯有很大不同，出现的情况不会同美国一样。但现在值得注意的是，出现了两个相类似的情况。一是在美国次贷危机爆发之前，面对房地产泡沫的出现，环环相扣的每一个经济主体决策，都选择了尽可能有利于自身的商业战略。二是中国房地产正在陷入涨价、增加人们涨价预期、再涨价的不良循环。

3.房地产泡沫的不断膨胀越来越危险。国家统计局发布数据，今年9月全国70个大中城市新建商品住宅价格，同比上涨的有69个，与上月相同。据分析，今年前9个月，全国商品房销售同比增加23.3%，商品房销售额增长33.9%，住宅销售额增长34.5%。中国房地产价格出现分化，一线城市的房价增长在20%以上，二三线城市也在快速增长，少数城市从炒房变为出现弃房，出现局部危机。我国大城市的刚性需求还比较大，房价还会继续走高，泡沫还在迅速扩大。总体来看，目前各主要城市的房价即使不是泡沫，至少也明显偏高，目前房价继续上涨，对经济、社会和居民心理都极为不利，房地产市场已经到了高度警惕并下决心根治的时候了。

席勒认为，在深圳、上海以及其他中国城市，人们在买房，这里房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的。当他得知深圳的房价和收入比接近36倍时，他为高房价感到担忧。对于中国房地产市场，席勒2009年开始便预警中国房地产泡沫严重。我国多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，难以照搬美国的情况进行分析；有的专家分析认为，中国楼市存在一些泡沫，但不存在整体性泡沫；有的认为，部分城市房价收入比虚高，或源于居民收入严重低估；有的认为，用房价和收入比说明房地产泡沫，是不科学的；有的提出，只用泡沫指标来分析中国房地产情况，非常危险……尽管很多分析不无道理，但中国房地产价格虚高，并在不断上涨，是不争的事实，应该引起我们的高度警惕和注意。

4.一些城市出现了从炒房到“弃房”现象。温州作为中国楼市风向标，房价经过连续24个月的下跌之后，普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款弃房而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。据有关部门调查显示，目前温州“弃房”现象虽只有不到600例，当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险。据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类弃房共发生595例，其中，按揭贷款不良余额为41277万元，出现弃房的为15例；因经营困难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

如何面对越来越危险的金融泡沫？

各级政府应在认识和行动上下决心进行宏观调控，对房地产市场进行准确客观的预测，房价政策统筹考虑各种利益关系，应对可能出现的房地产泡沫金融机构要尽早提出对策。

1.各级政府要在认识和行动上下决心进行宏观调控。我国各级政府是影响房地产走势的最权威部门。有些房地产泡沫，是和地方领导的推动或默许有关的。政府的决策会考虑很多因素，包括短期的经济增长、民众的呼声、政绩等等。在指导思想上必须是短期利益服从长远利益，局部利益服从全局利益，领导的政绩服从人民的需要。必须在泡沫到来之时，表明鲜明的态度，并从全局利益出发下定控制房价的决心。不能多是对调控停留在空泛的喊话上，除了调控部门提出要求、进行座谈、搞好监察等措施外，要综合研究如何真正使房地产发展回到健康发展的轨道上，改变调控方式，在投资、税收等方面采取切实措施。