“沪七条”的出台可能将在短期内对房价上行形成一定的降温作用，但房价是否会陷入“越调越涨”的困境，则取决于政策的未来走向、执行力度以及市场机制能否真正发挥调节作用。

在楼市的一片“涨”声中，上海出台了房地产市场调控的“沪七条”。增加土地供给、二套房首付提高至七成、非户籍居民购房缴税或社保年限从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”，是其中的要点。上海成为深圳之后，第二个出台新一轮房地产调控政策的大中城市。

总体来看，“沪七条”的政策导向大致是准确的，其出台的背景是近期房价大幅上升。“沪七条”坦承：“2011年、2012年本市新建商品住房价格指数全年涨幅分别为2%和0。今年以来，住房价格波动较为明显，近期随着交易量上升，房价上涨压力加大。”国家统计局的数据显示，10月份上海房地产价格的同比涨幅已经超过20%，在上海自贸区方案公布后，浦东部分地区的房价更是出现了30%的上涨。

房价上升固然是由一系列原因造成的，包括供需状况的失调、流动性过剩以及通胀预期上升等，但整体来看，本轮全国房价走势呈现出明显的“两极化”倾向，一线城市的房价出现快速上升，但三四线城市的房价却基本停涨，而以温州为代表的城市则出现了房价下跌的窘境。这样的一种状况表明，供需是带动房价上升的关键因素。

从这个角度出发，“沪七条”的药方基本合理，首先要提高土地供给，同时要加大保障房的建设力度，避免中下层群体被市场“抛弃”。此外，提高非本地居民的购房门槛，这意味着在一定程度上减少需求。

然而，即使从现在开始增加土地供给，上海的房地产供应量在未来的一两年内将仍然处于短缺状况，而积压已久的刚性以及改善型需求还将保持在较为旺盛的水平上。更加重要的是，即使增加土地供给，新增供给也将主要集中在外环以及外环以外的区域，这意味着上海的房价尤其是内中环地区的房价依然存在着上行的压力。

此外，从很多城市的经验来看，大量经济适用房存在倒卖的现象，这表明保障房机制在这一过程中基本失效。也因为此，很多城市开始将经济适用房改为公租房，避免房屋产权交易中的腐败问题。未来上海的公共住房体系也可能向公租房靠拢。

需要指出的是，房地产调控并不是一个简单的“添砖加瓦”的过程，它需要对目前的政策进行适时和适度的检讨。房地产市场的健康发展，不是通过“限制”和行政干预就能够实现的。比如说“限购”和“限价”，其合理性仍然需要进一步研究。因为“限制”反而造成了资源的稀缺性，可能造成更加负面的结果。如何让市场机制更好地发挥调节的作用，需要更细致的政策讨论。与此同时，二手房市场存在的高额税费，是否会对房价产生进一步的催涨效果也需要认真的讨论。从目前的状况来看，房东将所有的税费转嫁给买方，已经是一个十分普遍的现象，这在一定程度上推高了实际购房成本。

整体来看，政府应该真正让市场承担更多的功能，而非通过自己的“有形之手”不断影响市场的交易行为，并将房价上涨归咎于市场，从而更多地对房地产市场进行“主动调控”。

总体来看，“沪七条”的出台可能将在短期内对房价上行形成一定的降温作用，但房价是否会陷入“越调越涨”的困境，则取决于政策的未来走向、执行力度以及市场机制能否真正发挥调节作用。