公平分配，还要完善保障房的退出机制。中原地产市场研究部总监张大伟认为，保障房是“兜底房”，应加快建立收益调节机制，去除保障房的财富效应，增加保障房循环强度。特别是出售型保障房，也应该“严进严出”，即自住才可以买，但不能随意卖。

“出售型保障房现在表面上是‘严进宽出’，其实是‘宽进宽出’，很难避免伪造申请的投机行为，或权力寻租。”张大伟说，对于地方政府而言，建设出售型保障房的投资压力不大，建设积极性较高，但应通过建立收益调节机制，剔除财富效应。“经适房、限价房的购房人，在房屋上市交易前必须补缴房产增值收益，从而挤出投机人群。”

目前，不少城市已经在完善保障房退出机制。上海规定，经济适用住房的权利人拥有有限产权，产权份额为购房时经济适用住房价格占同地段、同品质普通商品住房市场价格的一定比例，上市交易时，权利人按照拥有的产权份额获得总价款的相应部分，其余上缴财政部门。不过，多数一、二线城市出售型保障房的准入与退出政策仍需进一步有针对性的细化。

公平分配，也依赖于加快保障房信息公开。谁在申请保障房，有多少保障房可以分配，谁申请到了保障房……这些涉及公平分配且群众关心的信息，应尽早实现在线查询、监督、追责、反馈。今年10月22日，陕西省率先实现住房保障信息联网公开。公众在网站上不仅能查询申请进度、轮候信息和分配结果等，还可以“举报投诉”，大大增加了保障房分配的监督力量。

保障房也要“宜居”

政府不能一租了之，应创新社会管理方式，维护宜居环境。

去年，孙秀梅一家三口搬进了吉林省吉林市惠民佳苑8号楼4单元401。这套近50平方米的共有产权廉租房，一年要交238元的物业费，让家里唯一的劳动力孙秀梅犯了难。此时，小区物业主动找到了她，允许她“以工代费”：打扫卫生，为物业公司做饭，月工资960元。

“现在不用为物业费发愁，生计问题也解决了。”47岁的孙秀梅说，小区像她这样“以工代费”的居民一共有9个，把小区的保洁维修全包了。

小区管理自治是破解保障房管理的探索之一。在住房总量增加与保障房覆盖面不断扩大的情况下，保障房后期管理运营也增加了“成长的烦恼”。由于物业费征收困难，缴费较低，专业物业管理公司往往不愿涉足，导致一些保障房项目已陷入环境差、维修难的尴尬。

在此情况下，吉林市在共有产权廉租房范围内，试行了以工代费的激励机制，与产权抵押代缴物业费的惩罚机制，以及财政按一定比例报销返还物业费的奖励机制，使物业缴费比例超过95%，保证了保障房小区的持续宜居。

“保障房，特别是廉租房的后期管理，问题多，责任大。因此政府不宜一租了之，应创新社会管理方式，维护保障房小区的宜居环境。否则保障房小区，特别是独立建设的廉租房小区，就可能沦为贫民窟。”吉林市住房保障和房地产管理局副局长徐岩说。

除了保障房内部管理，住房保障政策还应考虑“外援”，盘活商品房市场存量。目前，我国城镇常住人口家庭户均住房已超过1套，特别是一些三、四线城市的住房供需已趋向初步平衡，引导和激励闲置商品房纳入公租房房源也是有益尝试。国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲表示，“当三、四线城市实物住房存量到了一定规模的时候，是新建实物配租，还是租金补贴，或是采用房屋银行等形式，都可不断研究。总之，未来的住房保障方式应是多层次、多元化的。”