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楼市调控既需要艺术也需要技术

扫描到手机地产声音来源：东地产发布日期：2013-11-04 16:30 字号：T|T

摘要：作为社会科学的范畴，管理民间预期，实现全民安居梦需要楼市调控艺术；但交织其间的自然科学数理必然关系，其技术运用逻辑同样需要重视。

日前，北京住建委发布的楼市调控“京7条”引发各界热议，作为房价大涨背景下首都出台的楼市新政，又适逢十八届三中全会召开前夕，新政所呈现出的调控思路具有风向标示意。很明显，从“京七条”全称《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》可知政策用意—“增加供应”替代了以往的“抑制需求”，调控逻辑明显转向。这是调控思路上的重大变化，也是技术性策略运用的实质性进步。

溯源地方政府近十年的楼市调控，技术性手段的使用很多时候属于资源错配。最为典型的莫过于限制性技术手段：以“限购”为例，这不过是需求的延后，同时造成需求累积，如同堰塞湖，原本宜疏不宜堵，结果因某次意外，购房人心理防线坍塌，叠加后的需求全面暴发，于是成交量井喷，而瞬时的供应不可能跟上，房价暴涨成为必然。“限贷”和“限价”同样有违市场经济规律，“限贷”的出发点如果不是为了防范金融风险，而是以调控房价为目的，那么在房价上涨收益预期下，突破“限贷”的房屋购买资格就有了价值，各种包装公司的出现顺理成章。而金融业的利润与风险追求往往体现为锦上添花而非雪中送炭，被限贷的群体显然属于更优质的客户，在风险更低、收益更高（利率上浮）下，银行业的选择可想而知。所有这些显性和隐性成本都最终被体现为购房成本，以新的成交价格为基准，直接间接地推动房价上行。而盲目“限价”则直接导致该类商品的开发意愿降低、造成供应不足，反而进一步推高价格。要知道，在房地产业的各个环节，土地等原材料成本、建筑成本、融资成本以及人力成本等各生产要素均呈上涨的态势下，不在供应和成本环节做文章，怎么可能让房价下降。

除此以外，以往调控中的技术性手段还被用以房价统计环节，比如在房价大涨、需求增加背景下，暂停高价房源上市，以拉低平均价格—类似冶标不冶本的做法抑制了供应，无益于供需缓和，且最终削弱了调控政策的公信力，以至让购房人失去信心，恐慌入市。

作为社会科学的范畴，管理民间预期，实现全民安居梦需要楼市调控艺术；但交织其间的自然科学数理必然关系，其技术运用逻辑同样需要重视。显然，从调控逻辑上说，“京七条”是一个显著进步。尽管实施细则仍有待进一步细化，但从“控需求”到“增供应”的思路转变，附合市场经济规律，也预示了楼市产业政策的新方向。推而广知，在土地为代表的原材料供应、税费等交易环节降低成本，增加供给，甚至“限购”政策的适时退出，回到更加市场化的供求关系，真正让保障和市场两条腿走路，市场的归市场，保障的归保障，再以市场反哺保障，如此才能真正有助于房地产业健康发展。否则，今天是“刚需”（自住需求）、明天“刚改”（改善需求）、后天“刚投”（投资需求），需求端持续累积，供需关系无法平衡，购房预期紊乱，房价剧烈波动的故事将反复上演。

责任编辑：张燕凯关键字：楼市调控京七条