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“地王”频出背后土地市场四大趋势

扫描到手机土地市场来源：观点地产网发布日期：2013-10-11 07:20 字号：T|T

摘要：对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？

当前，上海、北京、杭州、武汉等各地地王频出，这有可能进一步推升地价上涨的预期，从这个角度来讲，地王频出有可能进一步倒逼土地市场调控转型长效调控机制。

推荐语：今年以来，一二线城市地王频出导致局部地区出现面粉贵过面包，以至于国土部喊话“一线城市年内不再出地王”，更强调要坚持均衡供地，消除地价异常信号，确保第四季度土地市场平稳健康运行。本文细数前三季度各地高溢价的土地成交案例，认为短期措施治标不治本，并针对当前市场状况提出“地王”频出背后土地市场四大趋势。

2013年三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求，导致市场竞争愈加激烈。

尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局，导致“地王”热潮由一线城市蔓延至二线城市，杭州、北京、上海3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列，土地市场量价齐升，为“地王”出现最集中的区域。此外，天津和武汉也有大体量地块高价成交，导致区域总价地王的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。

数据显示，9月10重点城市中除深圳外均有住宅用地成交，重庆以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期，同比涨幅最高的3个城市为杭州、上海和北京，涨幅分别为382%、128%、114%，重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。

9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平，上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月，10重点城市平均溢价率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。

2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势，同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”，高价地“地王”密集出现加剧了市场涨价的预期，短期内难以降温，北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。

那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？

笔者认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲，未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势：

首先，“地王”频出极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性会阶段性收紧，防止地王现象频出。

近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。

但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇中心地块“全国地王”之外，杭州华家池等地也会有地王出现，导致这一天成为地王日。“地王日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温，防止地王现象频出。