时代周报：你刚才提出的“养老产业不能等同于地产”观点很好，那么养老产业应该如何做？

傅旻：中国的养老地产，实际上是为了赶时髦，规避房地产宏观调控而兴起的。大多数国内资本的理解，还停留在养老住宅上，是基于房地产的养老产业。可养老产业的核心，是服务产业。养老就是养老，地产就是地产。老年住宅问题，就是我们现在常说的养老地产，其中应该包含老年住宅的开发、服务和管理，实际是根据老年服务需求提供解决方案，当然这里面会有开发、商业、服务、管理和运营、医疗等等。

时代周报：中国现在只有很少的养老住宅在这样做。不少企业都是先圈了一块地，房子建好了，卖出去了。实际上是借养老产业的名义去圈地。

傅旻：中国养老产业的游戏规则还没有建立，这里面有一些人在真正做养老产业，也有一些企业实际上是借养老产业的名义圈地，行开发地产之实，是“挂羊头卖狗肉”，不是我们所希望看到的养老地产。

中国的养老地产通常是这样来做的：首先是可以拿到一块地，不管这块地，适合做什么，发现养老地产比较时髦，还能给点建设费用，地拿得还比较便宜，就拿来开发养老地产，其目的是为了占便宜，这样怎么可能做好养老住宅？而在美国，开发养老产业，是要先根据老年人的需求进行调研，然后再进行可行性研究，接下来才去拿地进行开发。

时代周报：看来，中国的开发商要真正学习美国养老社区开发的精髓，根据需求来开发养老住宅项目。

傅旻：在美国，做一个养老住宅项目之前要进行调研，进行可行性研究，看看能不能盈利，是不是有可持续性，还要看能否带来就业；如果不能通过可行性论证，就不会去做养老住宅。可是在中国，有几个养老住宅的可行性研究是真实的？

鼓励老年人在家中养老

时代周报：能否跟我们讲一下美国的养老产业是怎么做的？对于中国的养老产业有什么建议？

傅旻：在美国，只有将近5%的老人是在机构养老，大部分的老人在自己的社区，自己家里养老。所以我认为中国要全面地开展养老服务不仅是要建房子，建大型的养老社区，建养老机构，还要大力推广社区养老，要鼓励老年人在家里，在自己熟悉的场所里面来享受他们的晚年。

社区养老，应该有相应的社区服务、照料服务、医疗服务，让老年人尽量留在社区。

时代周报：可是社区养老的一个障碍就是一些社区不符合养老的需求，需要进行一些改造。

傅旻：确实，有一些楼房建设时间较久远，没有电梯，不符合养老社区的要求。实际上，在美国，也并不是所有的社区都符合养老社区的要求，但是可以通过对住房的改造，在一些住宅楼上外挂电梯，厕所里面安装扶手，升高厕所的马桶，将蹲便器改造成坐便器等方式对老社区进行改造。

时代周报：有人建议中国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育。对此，你怎么认为？

傅旻：我觉得这些角色最好不要分离。一些投资养老产业的组织是非营利性的，既是开发商又是投资商，他们是为了一个使命去建设一个养老社区。为了这个使命，他们去找地，办执照，开发这个社区，运营这个社区，也有责任去管理好这个社区。如果将养老社区的开发、投资、运营的角色全部分离，不敢想象以后这个市场变成什么样的。

时代周报：现在企业开发的养老地产项目针对的是高端人群，都主要面向高端市场。那么中低端人群如何解决养老问题？

傅旻：现在开发的大型养老社区都是针对的高端人群。低端人群，就需要政府来管。中端人群，则要靠商业运作来解决，同时还要由政府进行补贴。

时代周报：养老住宅项目到底是建在郊区好还是市区好？

傅旻：当然是在城里好，这里有老年人熟悉的生活环境，有健全的医疗、商业、购物环境。在郊区的养老住宅，可能只有一两个指标满足养老的需要，空气比较新鲜，医疗条件好，其他条件都不符合养老的需求。

时代周报：中国的政府能不能扶持养老产业，拿出市中心的地块来开发养老地产？

傅旻：这个又回到养老产业的盈利模式上来，如果养老产业可以赚钱，比五星级酒店还能赚钱，在哪里都可以开发养老地产项目。