多地试点效果欠佳

“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。

2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外发布。

调查显示，“以房养老”模式涉及金融、社保、房地产、保险等行业和政府相关部门。专家表示，目前这一政策尚面临诸多问题。

“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。

上海民政部门调查显示，九成左右老人拟将房产留给子孙。北京师范大学中国公益研究院院长王振耀称，“传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人过不了‘观念坎’。”

养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。全国养老服务体系建设专家委员会委员傅?F认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的最大障碍。民政部统计显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”

加之“以房养老”本属商业养老保险产品，牵涉众多金融机构。政策不透明，相关规定缺乏，使该举措可能面临重大风险。

业内人士表示，此举还涉及银行房产处置权，而银行只有通过法院拍卖一条渠道解决，没有相应处置能力。保险公司又不具备办理抵押贷款资质。

上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年酝酿“以房养老”，推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。

以房助老更合民意

最新消息称，北京有望9月底出台《加快推进养老服务业发展的意见》，其中“以房养老”可能不被提及，取而代之“以房助老”概念。

“以房助老”核心要点是不必抵让房屋产权，房子仅为养老辅助性选择之一。北京市民政局副局长李红兵指出，“以房助老”不是让老年人抵让房屋的产权，而是通过让渡现居住或空置房屋居住权，获得基本养老金之外的更多养老资金。这被认为是探索新的养老保障制度新举措。

这其中政府应承担首要责任。

北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，解决养老问题需国家、社会、个人共同努力，进行责任区分。“从长远发展看，还是应由政府承担最大的养老责任。毕竟很多老人没有房子，如果过分强调‘以房养老’，人们会担心政府不承担养老保障责任。”

同时，营造宏观的政策环境和完善顶层制度设计至关重要。　

孟晓苏认为，“以房养老”试点过程中，政府应制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

王振耀等专家表示，政府应完善房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司分担风险。

从理念和规划方面厘清“以房养老”在未来社会化养老格局的定位更重要。

中国老龄科研中心副主任党俊武表示，“以房养老”作为一种非主流的养老方式，“不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”

中国人民大学教授郑功成指出，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择。“因此，客观上只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。”