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民政部牵头 “以房养老”试点方案明年一季度或出（2）

扫描到手机各地楼市来源：经济参考报发布日期：2013-09-25 09:00 字号：T|T

摘要：9月24日，由民政部牵头，保监会等相关部委就“以房养老”问题举行了闭门研讨会，对“以房养老”具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。

阻碍分业经营限制“倒按揭”发展

尽管可选模式众多，但住房反向抵押养老保险这仍是短期内最有可能获得突破的一种。柴效武推算，一套北京二环内的100平米的老房子，市值约500万元，如果做“反向抵押”投保，每个月可收取3.4万元养老金，直到去世，如果房屋增值还能领到更多。

这样的回报水平，对有需求的人群来说，并非没有吸引力。不过，业务提供方———金融机构却显得兴趣寥寥，事实上，在相关政策仍未明确以及限制下，机构多数持谨慎态度。

中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，不过，尽管养老按揭服务名义上还在北京地区开展，但并非每家支行都做。北京几家支行经理甚至对媒体表示，这项业务自从推出后几乎无人问津，所以现在他们索性不接受申请“有政策，没业务，我们也就不做了。”

“银行试点不成功的一个重要原因是规定了抵押期限，无论10年还是20年，到期后如果不还款，房子就没了。对于用唯一住房做抵押的老人肯定不合适，谁都不希望人还在，钱没了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从这一点来看，保险公司开展住房反向抵押业务比银行更合适，因为保险公司可以依靠生命表定价的机制，以及自身已有客户数据的经验分析。保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务方式比其他机构拥有更准确的定价权。

事实上，此次《意见》中的明确提法也是“老年人住房反向抵押养老保险”，这与之前的“以房自助养老”、“倒按揭”“反向住房抵押贷款”等提法有所不同。柴效武认为，这明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司。”

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏认为，养老房产反向抵押贷款应该从失独老人和无子女老人开始做起，这些人合计有2000万，约占老人群体的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60万人之多。另据华泰证券测算，如果参照美国反向抵押占寿险保费收入比，我国反向抵押年发放额度约400亿元，如按孤寡老人及失独家庭数量测算，理论总容量约1.25万亿元。

不过，这块蛋糕也没那么容易吃到。事实上，政策层面存在的严格限制和巨大的业务风险让多数保险公司目前没有积极性。

“目前还没有开发相关产品，可能需要等到监管部门出台较为明确的政策之后再行动。”保险行业人士表示，险企开发此类产品的积极性还需等待相关鼓励政策。土地所有权、房产评估、税收等相关配套法律政策是目前保险公司试点“以房养老”的最大现实障碍。

另一方面，由于住房反向抵押贷款合同时间跨度长达十几年甚至更长，面临的风险巨大，还要投入巨额资金。此外“以房养老”的相关产品应是年金支付方式为主，不同于传统寿险产品，因而寿险公司推出此项业务时更要谨慎。

此外，柴效武认为，在分业经营模式下，倒按揭这种特别复杂的金融产品无法正常推出并顺利运营，相比之下平安集团等金融集团在类似业务上会更具优势。“比如，我们应该如何认识倒按揭这一行为，是一种特殊的住房贷款，还是一种养老寿险行为？而倒按揭业务实施中，为搞活金融机构的资金，避免在长期运营中将过多的资金沉淀挤压，又需要考虑让资产证券化参与。”柴效武说，“此外，倒按揭的推出，还使得金融保险同房地产交易、结算等发生联系，超越了金融保险机构的经营范围。”