“地王”频出，还源于土地制度异化

一些地方政府对土地创收过度依赖，存在单纯追求土地高收益的倾向

资金充裕只是“地王”诞生的前提之一，“地王”频出，还基于房企对市场供需关系仍将持续紧张的基本判断。

“尽管目前看来‘地王’的价格都高得离谱，但从机会成本的角度讲，将土地收入囊中又是划算的。”钟庭军认为，在医疗、教育等社会资源集中的一线城市，住宅土地供应有限，远远满足不了住房需求，例如北京去年批准预售的商品住宅套数仅十二三万套左右，而仅注册结婚人口就达到十三四万对。“目前的土地与税收制度决定了没有比房地产业门槛更低的投资渠道了，尤其在一二线城市，拿到地就意味着赚钱。”

在业内专家看来，此番“地王”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖，造成土地制度的异化。

据介绍，我国目前实施的建设用地收购储备制度，本来是政府规范城市土地供应的政策工具，具有确保政府土地收益增值等好处，但一些地方政府在土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，导致土地储备制度的目标和手段发生了变异。

“特别是2004年统一推行土地‘招、拍、挂’政策以来，地方政府实际上获得了更多的土地垄断权。”钟庭军介绍，国外土地储备制度的重要目标是抑制土地投机和平抑土地价格，其主流思想是土地储备不应有盈利或很少盈利，其手段是不管以出租还是出售方式供应储备土地，一般都不采用招标、拍卖等方式，主要是在严格的成本测算后采取协议方式出让。“我们的土地制度，使地方政府有能力控制土地供给规模、节奏、 用途结构。为了追求土地高收益，商品住宅用地统一采用‘招拍挂’制度，而住宅用地在土地供应总量中的占比又被设置得相对较低，这就人为制造了供应短缺，让开发商患上‘土地饥渴症’，造成地价和房价轮番过快上涨。”

不少企业反映，今年下半年以来“地王”频出的重要原因，就是因为一些地方政府加大了土地供应量，尤其是推出了相当多的优质地块供市场争夺。像北京农展馆地块就被比作北京三环的绝版地块。而通过“卖地”，地方财政收入大大增加。像上海，仅9月前12天，土地出让金就突破了300亿元，而上半年其月均财政收入才391亿元。

土地制度的异化，又使开发商具备了垄断定价能力，可以将土地成本转嫁到消费者身上。“开发商其实卖的不是房子，而是地段。因为没有其他诸如合作建房等方式参与竞争，开发商拥有了该地块的垄断定价权，即便把地价抬得很高，也可以通过房价来消化。”钟庭军说。

稳地价期待制度改革

下半年出台新的调控政策的几率增大，以房产税取代对土地财政的依赖值得探索

面对“地王”热高烧不退，业内预测，年内中央政府出台新的房地产调控政策的几率增大。

“在一二线城市，房企敢以这么高的价格拿地入市，证明大家都在豪赌市场爆发式上涨。”张大伟认为，目前来看，调控政策加码的可能性非常大，土地价格如此不理性地上涨，可能会导致调控再出重拳。

中国房地产业协会副会长朱中一表示，总结今年2月出台的住房转让严格按20%征收个人所得税的规定后，却未能有效实施的这一“重拳打在棉花上”的教训，未来出台的政策应更有针对性和有效性。

以房产税取代对土地财政的依赖，被认为是给“地王”热降温值得探索的途径。

“征收房产税的根本价值不在于打压房价，而在创新税收来源，矫正土地制度的异化。”钟庭军认为，一些地方政府对土地财政过度依赖是有原因的。实行分税制以来，财权事权不对等，地方财政收入渠道匮乏，加速了土地储备制度的异化过程，使一些地方财政变成了土地财政。

钟庭军解释，征收房产税，体现了谁受益谁付费的原则。住房增值不在于房子本身，而在于居住者享受了该房屋地段的社会资源，例如医疗、教育等。这些社会资源由公共财政支出，也应以使用者付费的形式提供资金来源。另一方面，对存量房屋征收房产税，也可以降低房屋空置率，增加房源供给，既加大投机成本，也缓解供需矛盾。

也有学者提示，在住房产权人一次性交纳了70年的土地出让金后，房产税实际上是一种重复征税。因此在全面征收房产税前，应当进行土地出让金制度的改革，这又要求对现阶段地方公共财政结构和城市基础设施建设体制作出一系列调整。

或许，要破解“地王”谜题，应当像住建部房地产市场监管司司长沈建忠说的那样，“房地产的转型与创新，简单地说就是把‘房地产’去掉一个字，把‘地’字去掉。靠土地赚钱不是开发商的本事，要靠产品、服务、管理、理念赚钱。”

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昔日地王今安在

昔日风光的“地王”，并非都善始善终，也有不少败走麦城。

今年6月20日，雅戈尔宣布，由于房地产调控、盈利前景等原因，中止杭州申花地块开发。这片土地于3年前竞得，曾是风光一时的“地王”。而雅戈尔“割肉”的代价是4.84亿元的保证金“打了水漂”。

今年7月以来，由于业绩不理想且负债高企，中冶置业也先后向南京市政府提出退出下关滨江2号地块、1号地块的开发。当年豪赌250多亿元拿下的“地王”如今换来的是董事长、总裁的双双辞职。

广州亚运城项目开售三年来，销售价格长期徘徊在成本线附近，2012年4月甚至创下8000多元/平方米的月销售均价。今年3月销售火爆之时，销售单价也不过1万元出头。2009年，富力、雅居乐、碧桂园三大广东巨头联合拿下广州亚运城地块，总价创下255亿元天价。但此后，由于该地块过于庞大，即便是三大巨头也觉吃力，2010年，另外两大巨头中信和世茂房地产加盟。有业内人士预测，按6400元/平方米的楼板价算，亚运城至少要卖12000元/平方米才能“保本”。