广州或对地下空间征收土地出让金 有市民担心地下车位和商铺价格会水涨船高

日前，广州市国土房管局就《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》公开征求社会意见，其中关于要对地下空间收取土地出让金的规定引发不小反响。虽然本报上周已经澄清，已出让地下空间的土地出让金，除了开发商在办理初始登记时要补交外，其余的只要产权不发生变动就不需要补交，更不存在“追缴”一说，但是对市场还是产生了影响。据阳光家缘的数据，上周广州车位网签成交量突现暴增，达到392套，环比增长高达64%。不少市民担心，一旦新规实施，广州的地下车位和地下商铺价格将因此水涨船高。

新规

溯源：三年前已明确发文要计收

其实，早在三年前，市国土房管局就正式出台了《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》。地下商业按地上商业计收标准的50％计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。而该《通知》实施前未计收土地出让金的地下建筑，暂缓征收土地出让金。由于广州大量地下空间都纳入了暂缓征收土地出让金之列，这就为这次房管局发布的新规埋下了伏笔。

而这次，广州就在新规中提出，“在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50％计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25％计收土地出让金。”

显然，新的地下空间土地出让金缴交标准比过去提高很多。与此同时，广州也进入了积极发展地下空间的时代。根据2012年底提交人大审议的《广州市城市总体规划（2011—2020）》，到2020年广州地下商业面积将要达到800万平方米，除去现有的约110万平方米，等于还要在地下建16个正佳广场。

业内

开发商：赶快出货要紧 暂不会提价

有业内人士认为，当前的土地出让合同未对地下空间土地出让金作出专门约定，不代表开发企业缴纳的土地出让金不包含地下空间的土地出让金。按照政策规定及土地出让合同约定，土地开发利用一般都是地上、地下的立体开发，尤其是地下人防工程建设、地下车库等必要设施必然要使用地下空间。因此，地下空间的开发本身，就包含在原土地出让合同内。

番禺一家开发商的内部人士表示，虽然新规对一手、二手车位都有所影响，但是对开发商的影响更大，毕竟现在广州的车位不能预售，开发商如果今后在办理初始登记时就要缴纳一大笔土地出让金费用，成本肯定会分摊到买家身上。“不过现在成本并没有发生，我们的车位根据规定要优先卖给小区业主，所以还是希望尽快卖掉手上现有的车位。在新规出台前过户，更不会因此提价，达到略有盈余的目标就可以了。”

威力：白云一车位或补交10万

记者了解到，目前国内绝大多数城市对地下建设用地使用权与地表建设用地使用权视为一个整体，同时合并供地。除了首次出让的商业用途地下建筑计收土地出让金外，对于参照地面建筑应当征收土地出让金的其他用途的地下建筑，采取暂缓征收的方式。而在本月出让的广州金融城4个地块，首次将地下空间面积列入了土地出让公告的建筑面积中。

不过，过去出让的土地，地下空间的建筑面积并没有纳入容积率之中，其需要补交土地出让金的标准也成为一个问题，而根据市国土房管局的设想，地下空间土地出让金计收将以该地块地表楼面地价的评估价来计算，不过楼面地价如何估算和比例是多少，目前仍在研究中。

今年以来，广州土地出让市场非常火爆，高价地层出不穷。即使是过去地价处于中等水平的白云区，同宝路地块也出现了2.5万元/平方米的楼面地价。如果新规得以实施，以一个12平方米的车位计算，已经拥有区域内负一层车位产权的业主转卖时需要补交土地出让金，费用就高达15万元，即使是负二层的车位，也要缴交达到7.5万元的土地出让金。