让很多中介懊恼的是，不少客户就因为没能赶在7月1日之前签合同，最终因为增加过多的交易税费而放弃了买房。

北京中原市场研究部统计数据显示，7月北京二手房住宅网签套数为10412套，相比6月的9232套上涨了12.8%。但同比2012年同期的17130套，则下降了39.2%。

胡景晖告诉记者，虽然环比6月，北京7月的二手房交易量还是上涨的，但由于北京二手房网签一般要落后于实际交易一个月左右，所以，7月的网签量并没有真实反映当月市场状况。这个反应会在8月体现出来。

“7月中下旬北京二手房市场新增需求登记量和实际交易量均有小幅回落。”胡景晖告诉记者，7月的实际交易量可能环比上月减少了近一成。

从目前市场看，房龄越短、面积越大、价格上涨越快、最低指导价调整幅度越大的二手房受到的冲击就越大，购买者需要多付出的税费也就越多。这些税费都需要一次性付清，因此，对购房人来说，这就意味着购房首付比例的上升。

据一家中介公司的经纪人介绍，7月最低指导价的上调，对购房人带来的税费负担的增加，多的能达到六七十万元，少的也有数万元。

其实，这并不是今年以来北京第一次上调二手房交易最低指导价。4月就调整过一次，但那次的调整幅度不大，市场反应并不明显。

让很多购房人不满的是，相关部门并没有事先通知要对最低指导价进行调整，从而造成买房的被动。

“2011年北京出的政策，说是要对二手房交易最低指导价进行动态调整，这就意味着可以不必事先通知。”张大伟说，多个城市如今都在进行动态调整，最低指导价随时都可能调整。

接近真实交易价格总是那么难

相关部门至今也没有解释过为何在7月进行了最低指导价的大幅度上调。而在业内人士看来，此举只是为了更加贴近市场价格。

以上述五道口板块的小区为例，尽管其最低指导价被上调至35000元/平方米，但其市场交易价格接近70000元/平方米。在这个意义上，即使是调高了最低指导价，距离市场真实交易价格依然较远。

“这就是长期以来存在的问题，当二手房交易的计税价格背离市场真实价格的时候，二手房交易的税费就会少一大块，也就无法起到这个税收体系应有的作用。”胡景晖说。

实际上，这个问题是自房地产市场开启以来一直存在而没有解决的问题。

1994年，原国家计委制定的《城市房产交易价格管理暂行办法》就规定，国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。

但是，由于房产交易附着多项税费，少缴税是交易双方的共同诉求，所以在成交价格申报上，总是会低于实际成交价格。

这样的行为后来被称为“阴阳合同”。也就是说，房产交易双方签订一份合同，上面标注真实的成交价格，但在办理房产过户时则提供另一份合同，上面标注的则是缩水的成交价格。通过这样的方法，买卖双方都能少交税，皆大欢喜。

为了尽可能地贴近市场真实价格，相关部门想出了一个办法，就是制定房产交易最低指导价，以此作为征税的基础。各地政府部门对此的基本思路是，当真实的成交价格高于最低指导价时，就按照真实成交价格征税，但真实的成交价格低于最低指导价时，则按照最低指导价征税。

现实中，二手房交易基本就是按照最低指导价进行申报、缴税、过户，因为政府部门很难看到真实的交易价格。

以北京为例，2006年之前，每年北京市建设委员会都会发布一个小册子，其中列明北京市各个区域的二手房交易指导价。这个指导价基本上只有实际成交价格的一半，有些甚至只有1/3。

2006年7月10日，北京市地税局发布《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》，对现行的二手房交易最低计税价格进行了新的调整。这次调整被认为是税务部门加大对房产交易征税力度的表现。