三季度楼市开局平稳

根据最新的统计资料显示，2013年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。总体来看，在宏观经济不确定性增强、调控政策收紧预期减弱、需求保持平稳的大环境下，7月百城价格继续上涨且涨幅在热点城市的带动下略有扩大：100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第14个月环比上涨，上涨城市个数继续减少，但百城平均涨幅较上月扩大0.1个百分点；同比连续第8个月上涨，涨幅扩大至7.94%。

就本地市场来看，天津也表现得比较平稳。中原地产天津投资顾问部张晓颖表示，自7月第一周以来，本市新建商品住宅成交保持上升态势，连续上涨三周，维持在较高成交水平，受政策收紧信号的影响，客业双方交易意愿逐渐变淡，买卖市场活跃度将稳中走低；而随着9月份小学的开学，众多陪读租赁需求将纷纷入市，8月、9月将迎来租赁旺季。7月末，天津新建商品住宅共成交2549套，成交面积26.0万平方米，环比前一周上涨18.5%，成交均价10177元/平方米，环比前一周上涨2.7%。二手住宅成交1343套，成交面积11.1万平方米，环比上涨13.0%。一手住宅量价齐升，成交量环比前一周上涨接近2成。四大区域中市内六区和环城四区表现抢眼、上涨明显，受到银行贷款收紧，促使购房者积极入市。

从数据中不难看出，2013年上半年，天津商品住宅市场延续去年下半年以来的回暖趋势，受到“国五条”政策出台影响，经历了升温、火爆、降温的几大态势，进入三季度以来，楼市依然呈现小幅震荡、逐渐趋稳的态势。

购房结构发生转变

2013年上半年天津商品住宅市场整体成交量略高于新增供应，其库存量环比出现回落，在一定程度上缓解了天津住宅市场库存压力，且对应的出清周期与去年同期相比减少7个月，由29个月回落至22个月(出清周期=目前可售面积/往前推6个月的平均销售面积)，但天津商品住宅库存压力依然很大。另一方面，刚需依然为市场主角，受政策出台预期影响，2013年一季度市场成交火爆，同时开发商为了赶搭抢购热潮，也纷纷加快推盘节奏，多种刺激因素促使市场需求被最大限度地释放，市场成交主力依然为刚需购房者，改善性需求占比逐渐扩大。随着房地产限购政策常态化，消费者的购房方式正逐步从“阶梯式”向“一步到位”转变。从成交结构来看，天津商品住宅70平方米至120平方米面积段成交占比最高，120平方米以上成交占比也有所扩大。

调控收紧预期减弱

进入7月，各地的一个明显特征为，楼市成交开始有所收减。业内人士认为，当前形势下，宏观方面经济下行风险得到更多关注，房地产调控和货币政策收紧预期减弱；住宅市场方面，7月住宅价格下跌城市个数明显增多，成交量渐趋平稳，不同城市分化加剧。而不久前即7月末，中共中央政治局召开会议，提出下半年“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。由此可以预计，房地产调控政策还将趋于平稳，整体流动性和信贷投放保持在合理水平。展望下半年乃至更长时间，宏观环境趋稳有利于住房需求进一步释放，整体量价仍处于上行通道，但不同城市分化可能加剧，一线城市及重点二线城市房价上涨压力依然突出，供应充足的三四线城市价格较为平稳。