土地有限 一二线城市增加住宅供应的潜力有多大？（3）

扫描到手机 土地市场 来源：中国青年报 发布日期：2013-08-06 08:07 字号：T|T

在一二线城市中，住宅供应量的增加至少有3种途径：一是随着城市的扩大，将农村集体用地转化为国有土地，用来建设住宅；二是将现有的存量重新利用；三是调整住宅建设的关键指标。

在陈国强看来，如果能在这三方面进行改变，住宅的供应量能增长数倍。

“比如将住宅的容积率调高一倍，至少就能增加一倍的供应量。北京的人口密度在世界大都市中并不算高。”陈国强说，政府部门有意无意地传递给市场一种错误的观念，让大家认为，一个城市的土地是有限的，所以住宅的增长很困难。但仅仅是调高住宅用地比例和项目容积率，就能增加数倍的供应量。

从容积率这个指标来看，在世界范围内，我国城市普遍偏低。北京住宅用地容积率限制在2.8以下，上海为2.5以下，而在香港，这个指标可以达到10，纽约甚至可以达到12。

按照中国国际金融公司2010年的报告，我国新建商品住房平均容积率为1.36，其中一线城市为1.76，二线城市为1.53，三线城市为1.27，四线城市为1.17。而同期香港为4.5，新加坡为3.82，首尔为2.5，东京为2.2。

陈国强告诉记者，政府部门应该清楚增加供应的方法，只不过行动上比较慢。因为每迈出一步都会遇到强大的阻力。

这种阻力来自现有的二元化土地制度，来自地方发展经济对土地的需求，来自各种各样既得利益群体。

“比如增加住宅用地比例，必然影响工业、商业服务用地，这是地方政府肯定要算计的。”陈国强说，再比如让农村集体用地入市，势必面临现有土地制度的障碍。

而不论是中国国际金融公司的报告，还是国务院发展研究中心的《土地供应制度对房地产市场影响研究》，都认为在我国现有的土地财政背景下，地方政府有动力少卖地卖高价，而不会有动力多卖地卖低价，结果是土地供应始终偏紧，价格偏高。越是房价高的城市，政府就越没有动力多卖地。

在这些困难下，一二线城市房地产市场上涨的预期总是无法改变，而预期恰恰又让更多的人冲进市场，房价的连续上涨不可避免地成为无奈的显示。

责任编辑：王丹 关键字：住宅用地

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