产品：住宅仍为主流 房企适度选择产品

根据石家庄市房地产业协会与石家庄房地产市场研究中心发布的2013上半年石家庄房地产市场数据显示，石家庄市上半年1到6月份房地产市场交易的面积总量，包括商品房的现房销售面积为288万平方米，其中二手房交易是103万平方米，商品房预售备案是175万平方米，现房销售1.9万平方米。“这是什么概念，可以回忆一下2012年全年的交易量是427万平方米，而今年时间刚刚过半，交易量已经远远突破去年的一半，按照这个形势发展下去，2013年房地产成交量突破500万平方米应该没问题。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源在数据分析时，对2013年成交量表现出了极大的信心。

而从交易总额来分析，去年石家庄房地产市场交易总额为429个亿，截止到2013年6月份，石家庄房地产市场交易总额已达到299亿。“这也是一个非常大的突破，所以说石家庄房地产市场情况是非常乐观的。”

李水源在分析石家庄房地产投资去向时表示，根据国家相关部门统计数据显示，房地产投资已经达到了2.6798万亿，其中投资住宅产品1.836万亿，占了总比重的68%。“房地产市场中住宅产品仍然是主流产品，这个方向基本上没有变。这个数据对于将来开发企业如何选择适合市场需求的产品，是值得参考的指标。”李水源说道。

专家观点

认清形势 把握市场

从国家的城镇化率的要求来看，房地产行业最少还有25年的活跃期，这是根据城镇化的指标，有多少人口，这些人口组成多少个家庭，每个家庭需要多少房产进行计算的。总体计算下来，我国大概需要130亿平方米住房，每年商品房供应为5到6亿平方米。我认为形势还是大好，但是困难也不小，希望房地产企业认清形势，把握好市场。

李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

需求支撑市场

房价未来还仍将稳中有升，这其中，成本上涨是其中一个理由，但我认为根本原因并不在于成本，而在于需求。而为什么目前房地产行业的成本能够反映到价格中呢？根本原因还是市场需求在背后支撑市场。这种需求如何来进行判断？我认为需求要进一步进行细分，什么是刚需，什么是改善型刚需？市场中有两部分需求在支撑房价，一部分是银行信贷支持的改善自住型需求在支撑房价，另外一部分是投资性需求在支撑房价。从未来需求变化的角度来讲，市场从2003年以来房价井喷式上涨的阶段已经过去了，未来房地产面临的资金流入和投入也会变得比较紧张，这是一个不利因素，从国家调控政策角度来看，对企业面临的挑战可能会比较大，开发模式、盈利模式有一个转型。

张宏伟 同策咨询研究中心总监

另外，往往我们讲房地产行业前景，讲到城镇化，未来十几年我们城镇化水平要不断提高，这可能是支撑未来房价进一步上涨的因素，但是这里面还要考虑到另外一个问题，就是我们人口结构的变化，对城镇化有反向的对冲作用。这种人口结构的变化，一个是人口的老龄化，再一个是人口在2020年左右达到人口的出生高峰，而之后出生率要下降。同时大量的城市新增人口，还是需要通过国家的廉租住房和保障性住房来解决，所以这对房地产有利好，到底利好有多大，不能抱有太大的期望。

流动性适度收紧 房价增幅或放缓

今年下半年流动性会适度收紧，通胀预期或将有所回落，CPI的增速也可能会因此回落，房价增幅或因此而放缓。但是，总体来看，由于流动性相对宽松，大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。