今年以来，北京的商品房预售取证实行“限价”政策，让开发商不愿低价销售，因此取得销售证难度加大，开发商也借机合理“捂盘”，新盘供应量明显降低。而另一方面楼盘蓄客时间拉长，积攒大量需求，供需更加不平衡。从近期开盘的项目来看，实际价格比上一期仍上涨不少，购房人首付压力增大，但仍挡不住市场的热情，“日光盘”频现。北京楼市涨声再起，供需矛盾进一步激化，这些市场难题如何来解？请听各路专家分析支招。

【圆桌嘉宾】

王珏林 住房和城乡建设部政策研究中心研究员

陈志 北京市房协秘书长

陈顺 中国房地产经理人联盟常务主席

郭毅 亚豪机构市场总监

市场供应减少，刚需盘热销

Q 今年实行新政以来，购房人的恐慌似乎并未减少，不少刚需楼盘出现“日光”，为什么会出现这种情况？

陈志：住房和城乡建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中明确规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此目前很多项目的蓄客行为，严格来说是违规的。所以才出现因为开盘推迟，导致蓄客时间拉长的情况，并且人为造成了恐慌情绪。如果严格按照规定执行，是不应该出现这样的情况的。

王珏林：从我了解的情况，我不认为购房人恐慌是普遍存在并且非常严重的。和新政出台前的快速上涨时期相比，目前市场总体还是比较稳定的。至于一些楼盘的“日光”情况，具体的原因我不太了解，但我认为不是全市大多数楼盘出现的普遍现象。

陈顺：从“日光盘”看，仍是以低总价小户型的楼盘为主，现在入市的一方面是刚需、刚改需求，另一方面也有投资需求，有的人只要有购房资格还想再买。俗话说“大城市小风险、小城市大风险、核心区没风险”，不少人还是想通过买房来抵抗通胀预期。

郭毅：购房需求旺盛，开发商不愿意丧失利润平价推货，政企博弈之下，一些开发商选择暂缓推盘，导致市场供应减少。供不应求造成刚需盘开盘热销现象也就较为集中。另外，一房难求导致购房者看涨后市的预期强烈，在抓住“限涨”有利时机尽快出手购房的心态下，促使当前刚需盘成交火热。

买卖双方对政策“免疫力”提高

Q 从近期北京推盘的项目来看，多个楼盘的价格比上一期有明显上涨，有的楼盘因为“取证难”，最后只得被动“捂盘”，甚至卖现房，这对于市场供应会有哪些影响？

陈志：购房人的恐慌心理来自更多的因素。很多购房人买房是在通胀的大环境下，出于财富保值和增值的需求而购房。加上高价地的频出，也影响购房人心理，这些都造成了上涨的预期。这就让很多购房需求提前释放，“国五条”出台之后，没有看到楼市有明显的变化，也让政策对市场的影响力变小，买卖双方对政策的免疫力越来越高。

陈顺：从北京发展趋势来看，市区土地价格达到3万元/平米已不足为奇，而开发商好不容易拿到一块土地，都走高端路线，刚需人群只能把目光瞄向郊区。郊区的总价低、单价低的房子开盘了，如果不买，购房人群选择余地就会越来越小。

另一方面，北京2011年开始实行限购政策，现在两年已经过去了，此前不够5年纳税的人群，每年都有硬性的增长。需求在不断增加，而房价又没有下降的迹象，购房人为什么还要继续等？而“限价”也让购房人看到，一旦不“限价”，价格还会继续往上涨，所以有条件的就加紧入市。