汇瀚按揭熊经理告诉记者，老城区的二手楼因为所处地段成熟而十分抢手，至于能否贷到款要看物业的结构和楼宇所处的位置，银行会通盘考虑各种因素才决定是否放贷。“20年楼龄左右的物业一般仅能贷到5到10年，首付在四成以上，要做到三成首付非常难。而楼龄超过30年的二手房就很难贷到款了，就算批下来，贷款的年限也就5年左右，楼龄越长，贷款的难度就越高。”

“每个银行都有不同的标准，但总体来看，银行对于楼龄较长的物业进行贷款评估都比较谨慎，尤其是针对混合结构的房子更是慎之又慎。”熊经理表示，老城区不少二手楼都是学位房，就算再旧也会有买家考虑，而且买家以年轻人居多。除了物业本身，银行在贷款时还会考虑贷款买家的资信等问题。“总的来说，如果打算买楼龄较高的二手房，买家应该做好最坏的打算，准备好最多的首付款。”

记者走访

水荫路房源六成以上楼龄超20年，售价比电梯楼低五成

记者在越秀区水荫路一带走访时发现，由于这一片区多为房改房，房子看起来普遍较旧。据中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明介绍，该公司经手的水荫路附近的房源60%以上是楼龄超过20年的楼梯楼，绝大多数是框架结构，混合结构的房子非常少。钟志明称，他今年经手的房源中，还没有发生贷不到款的情况，但一些楼龄长的房子确实存在贷款额度低、年限短的问题。

据了解，目前老城区高龄二手房的买家基本分为三类，一类是刚需的首次置业买家，二类则是学位房买家，还有一类是故土难离的老街坊。其中以首次置业刚需买家居多。

据了解，水荫路一带的购房市民就多以首次置业为主，在钟志明6月份经手的5宗交易中，有两位买家是首次置业，另外有两位则是改善型刚需客，只有一位是投资客。而首次置业的刚需买家对于贷款额度非常敏感，很关心首付和月供的问题。钟志明介绍说，目前水荫路的楼梯楼如果楼龄长、楼层高，最低售价在1.7万元/平方米，面积小的单位贵的在2.4万元/平方米。电梯楼方面，一般楼龄在11年左右，楼价在2.5万-2.7万元/平方米，靠近环市东一带的电梯楼最贵，单价甚至可以去到3.5万-4万元，因此楼龄长的楼梯楼在价格上对买家来说具有很强的吸引力。“上个月我们成交过一套楼梯楼，买家是首次置业，因此希望供楼期长一点，月供少一点，经济上没那么大压力。我当时就告诉他不敢保证100%能申请到25年的贷款，但有机会贷到20年，最后银行只批了18年，算下来买家每个月的月供差额在三四百元。”

中山八路不仅有混合结构，还有百年楼龄的砖木结构老屋

中原地产负责荔湾中山八路区域的营业经理刘晓东也向记者表示，中山八路一带的二手楼中高楼龄的房子也不少，房源中不但有混合结构，甚至还有楼龄超过100年的砖木结构老建筑。“买上百年的房子一般都是为了地皮，如果建筑安全没问题可以进行装修翻新，而如果被定为危房，就可以进行重建。”

刘晓东表示，他近期成交的房源中，有中山七路园林局的宿舍楼，楼龄有20多年，且是混合结构，因此只向银行申请到了五成贷款，且年限只有10年。“如果房子楼龄超过25年，以前都可以做到10年的贷款年限，但现在因为银行的信贷额度不足，连很多正常的贷款都迟迟批不下来，高龄物业能批5到6年的贷款年限就不错了。”刘晓东表示，买家在交易前应该搞清房屋的结构，签约后碰到贷款问题会非常麻烦，如果担心贷款不足而无法购房，那还是放弃为好。

如何顺利买到高龄房

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在签订购房合同之前，买家必须仔细考虑自己的经济承受能力，并及早向银行了解当前的个人房贷情况，根据楼龄、房屋结构等因素的不同，得到比较权威的预估房贷成数，而不是偏听偏信某一方的看法。

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购买二手房，在贷款上一定要做好最坏的打算，哪怕是首次置业，也不要以为一定能贷到7成房款，如果银行或按揭公司评估能贷4-7成贷款，那么买家要有承担最多首付的经济准备，避免因为贷款成数不够而毁约，给自己造成不必要的损失。

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买卖双方、中介在合同中最好明文约定在贷款上出现何种情况下，买家可以解除合同，并且约定好解除合同三方各应该承担什么样的责任、解除合同后是否应该付给中介费等条件。